今年のトピックは湾岸エリア！毎年恒例、25年度版『オフィス坪単価マップ』公開

株式会社ヒトカラメディア（本社：東京都世田谷区、代表取締役：髙井 淳一郎、以下 ヒトカラメディア）は、都心部のオフィスビルの空室フロア（100〜300坪）を約400棟調査し、2025年度版『オフィス坪単価マップ』を制作・公開いたしました。

【2025年度版「オフィス坪単価マップ」のダウンロードはコチラから。】

https://hitokara.co.jp/resources

※全エリアの坪単価をご覧いただけます

◼︎「オフィス坪単価マップ」とは？

「オフィス坪単価マップ」は、世に出ている賃料相場と実際の相場のズレに違和感を感じたことをきっかけに、ヒトカラメディアが毎年制作・公開しているものです。
これまで数多くのオフィス仲介に携わり、オフィスビルのトレンド等に関する取材を受けている、ヒトカラメディア企画営業部 事業部長の木幡によるリサーチによって、独自の視点でまとめています。

募集時の賃料(定価)ではなく、成約時に近い賃料にて算出していることから、実情に沿った相場が分かり、そこから現在のオフィス業界のリアルな動向を読み解くことができます。
※網羅性や正確性を完全に担保するものではありません

◼︎2025年度版 「オフィス坪単価マップ」のサマリー

①空室物件が大幅減少

②坪単価30,000円以上のエリアが2倍に！（昨年度5エリア→今年度10エリアに拡大）

③大手町・丸の内・有楽町の坪単価が大幅アップ

＜①空室物件が大幅減少＞

コロナ収束に伴い企業のオフィス回帰の流れはますます加速し、東京の都心部を中心にオフィス空室率が低下しています。特に人気エリアでは物件の取り合いが予測され、今後は希望条件に合った物件の確保がますます困難になる可能性があります。

＜②坪単価30,000円以上のエリアが2倍に！＞

空室不足はダイレクトに坪単価にも表れており、表参道・銀座・六本木などが今年度は30,000円を超え、坪単価が30,000円を超えたエリア数は昨年度の2倍で、計5エリアから10エリアに増加しました。

＜③大手町・丸の内・有楽町の坪単価が大幅アップ！＞

大手町・丸の内・有楽町エリアの坪単価は大幅に上昇。これらのエリアは”働きたい街”として依然として高い人気を誇り、坪単価は30,000円を大きく上回り、丸の内ではついに50,000円台に到達。入居企業の定着率が高く空室が出にくいため、手頃な物件は希少で、出てもすぐに契約が決まる状況が続いています。

◼︎アクセスも案外悪くない？好条件の物件が揃う”湾岸エリア”が最大の穴場

東京でオフィスを構える際、穴場としてぜひ注目したいのが月島、勝どき、豊洲、有明、東雲、お台場といった湾岸エリアです。

＜理由①：坪単価は渋谷の約半分！ フリーレント12ヶ月の物件も＞

特筆すべきは賃料の安さ。たとえば、渋谷と比較すると坪単価はおよそ半分で、コストパフォーマンスは抜群です。さらに、フリーレント（賃料無料期間）も魅力的で、渋谷では2～3か月が一般的な中、湾岸エリアでは12か月のフリーレントが提示される物件もあり、初期投資を大幅に抑えることが可能です。

＜理由②：アクセスの懸念を払拭する、好条件な物件が多数＞

「アクセスが不便なのでは？」という懸念もよく聞かれますが、実際には渋谷から電車で20分程度、恵比寿や大崎からもスムーズにアクセスでき、駅近にオフィスビルが集まっているため、通勤時間は都心と大差ありません。加えて、市場的に希少になりつつある広い区画が多くあるのがこのエリアで、ハイグレードなオフィスビルが多く、テナント専用ラウンジや、飲食店などの商業施設を備えた複合型物件も多数。社員の満足度を高めるインナーブランディングだけでなく、来訪者や投資家向けのアウトブランディング、採用広報の効果も期待できます。

＜理由③：最大5000万円の移転費用を補助する制度も開始＞ ※一部エリア

東京・湾岸エリアは今、東京都が推進する『東京ベイeSGプロジェクト』により、50年・100年先を見据えた大規模な再開発が進行中です。臨海副都心や中央防波堤エリアを舞台に、複合アリーナやレジャー施設のオープンが続き、街全体がさらに活気づくことが予想されます。こうした再開発の波に合わせて、東京都は『臨海副都心にぎわい・活力創出事業』を開始。臨海副都心エリアへの移転を希望する創業10年未満のスタートアップ企業を対象に、工事費や内装費、備品購入費など最大5,000万円の補助金が支給される制度が始まりました。

◼︎東京都心の”オフィスの今”をさらに詳しく知る

オフィス物件やその動向に詳しく、”ビルマニア”として知られるヒトカラメディアの木幡が、今年の『オフィス坪単価マップ』をもとに注目エリアや穴場エリア、今後のオフィス物件の動きなどについて詳しく解説しています。以下よりぜひご覧ください。

▼ 解説インタビュー ▼

いま注目すべきは湾岸エリア！毎年恒例『オフィス坪単価マップ』から見えてきた、オフィス物件の今

◼︎ヒトカラメディアの「オフィス坪単価マップ」について

「オフィス坪単価マップ」は、世に出ている家賃相場と実際の相場のズレに違和感を感じたことをきっかけに、2018年に初めて作成されました。「実際に成約した時の賃料は異なるのでは？」と仮説を立て、東京中のオフィスビルを独自に調査・分析し、「リアルで本当に役立つ坪単価」を目指しています。『オフィス坪単価マップ』は、その後、毎年更新を続け、お陰様で多くの方にご覧いただいています。

木幡はこれまで、スタートアップから大企業まで、さまざまな企業のオフィス移転を支援してまいりました。都心部のオフィスビルの相場はもちろんのこと、数年先の再開発/竣工計画までを正確に把握していることからオフィスビルのトレンドに関する取材を受ける機会も増え、”ビルマニア”と呼ばれるようになりました。

木幡 大地（株式会社ヒトカラメディア・ 企画営業部 事業部長）

大学卒業後、3社を経てヒトカラメディアへ入社。15年以上、一貫してオフィスビルの賃貸仲介の営業に従事。現在は企画営業部 事業部長として、スタートアップから大企業まで、さまざまな企業のオフィス移転の支援を行う。

『日本経済新聞』『東洋経済』『IT media』『NHK WORLD-JAPAN』、その他業界紙等、多数の取材実績あり。

【2025年度版「オフィス坪単価マップ」のダウンロードはコチラから。】

https://hitokara.co.jp/resources

※全エリアの坪単価をご覧いただけます

◼︎会社概要

商号　　　　　　　　：株式会社ヒトカラメディア　
代表者　　　　　　　：代表取締役　髙井 淳一郎
所在地　　　　　　　：東京都世田谷区北沢2-5-2 下北沢ビッグベンビル B1F
設立　　　　　　　　：2013年5月
事業内容　　　　　　：オフィス移転支援、不動産開発・運営支援、地域プロジェクト支援
宅地建物取引業免許 ：東京都知事（1）第105551号
建設業免許　　　 ：東京都知事許可 (般-3) 第153700号
古物商許可　　　　　：許可番号:東京都公安委員会 第 303262416097 号
資本金　　　　　　　：300万円
公式サイト　　　　　：https://hitokara.co.jp