【一棟再生で収益最大化】年間平均稼働率90％超の『illi Stays』、築古オフィスビルをブティックホテルへ再生。『illi Haku Asakusa』2026年3月開業

BNS Inc.

2026年3月27日 18時00分

グループ滞在に特化したホテル「illi Stays（イリーステイズ）」の企画・開発・運営を手掛ける、株式会社BARE NOTE STUDIO（東京都渋谷区、代表取締役：黒木郁己、以下BNS）は、2026年3月、ブランド初の一棟フルリノベーション拠点となる『illi Haku Asakusa（イリーハクアサクサ）』を台東区・浅草に開業いたします。

本プロジェクトは、全拠点で年間平均稼働率90％超、平均宿泊日数3日以上の『illi Stays』の高い運営実績を基盤に、流動性の低下した築古ビルを一棟丸ごと高収益な宿泊アセットへと再生する取り組みです。『illi Haku Asakusa』は、1968年から事業を紡いできた建物オーナー様の「歴史を大切に残しながら再生させたい」という想いと、BNSが掲げる「人生が変わるほどの空間をデザインする」というビジョンが重なり誕生いたしました。従来の『illi Stays』の空中階・フロア単位での無人運営モデルから一歩踏み出し、24時間対応のフロントデスクやラウンジを備えた一棟有人体制が実現。ホスピタリティをさらに拡充し、幅広い宿泊ニーズを網羅的に捉えることで、周辺のオフィス賃料相場に依存しない安定したバリューアップモデルを確立いたします。

今後、BNSはファンド関連企業様やデベロッパー様との取り組みをさらに強化し、大規模なプロジェクトへの参画を本格化させてまいります。

プロジェクト背景｜築古ビルを「高収益アセット」へ変える再生モデルの確立

2025年度、BNSが展開するホテルブランド『illi Stays』は新たに13拠点を開業し、2026年3月末時点で合計23拠点へと急速に事業規模を拡大いたしました。全拠点で年間平均稼働率90％超を維持し、平均宿泊日数は3日以上をマークするなど、安定した運営実績を記録しています。この実績を基盤に、BNSは従来の「フロア単位」のホテル展開に加え、建物全体の資産価値を抜本的に向上させる「一棟丸ごと」の不動産再生へと事業領域を拡大いたしました。

本プロジェクトの核心は、都心の築古ビルが抱える構造的な課題の解消にあります。一般的に、フロア面積が小さいビルはレイアウトの効率性が低く、現代のニーズとの乖離からリーシングが困難となるケースも少なくありません。BNSは、洗練されたデザインにキッチンや洗濯乾燥機などの機能を融合させることで、この物理的な制約を「オフィスとしては手狭でも、宿泊施設としては贅沢なプライベート空間」へと再定義いたします。

ブランド初の一棟フルリノベーションとなる『illi Haku Asakusa』では、従来の空中階・フロア単位での無人運営モデルから一歩踏み出し、24時間対応のフロントデスクやラウンジを併設することで、これまで以上に細やかなホスピタリティを提供してまいります。インバウンド需要の極めて高い浅草エリアにおいて、グループでの中長期滞在に最適化した空間と、一人ひとりに寄り添うサービスを掛け合わせることで、高い顧客満足度を実現します。

BNSの不動産再生スキームは、周辺のオフィス賃料相場に左右されない安定した収益モデルを確立するとともに、日本の不動産課題の解決や街の活性化に寄与する、本質的なバリューアップの形であると考えています。

プロジェクト詳細

（１）街・建物のストーリー｜1968年から続く企業の「履物の街」への想いを次世代へ

本物件は、1968年の創業以来、半世紀以上にわたり靴の企画・卸売を手掛けてきた企業の旧自社オフィスビルです。浅草・花川戸は江戸時代から「履物の街」として栄え、歌舞伎十八番「助六」ゆかりの地としても知られる、商いの活気と職人文化が息づくエリアです。

オーナー様には、長年事業を支えてきたこのビルと、花川戸という街への深い愛着がありました。オフィス移転にあたり「建物を単に手放すのではなく、この場所にある歴史を大切に残しながら再生させたい」という想いをお持ちで、そのパートナーとして『illi Stays』をお選びいただきました。

■ 内装ビフォーアフター

かつてのオフィスとしての骨組みや、多くの商品が並んでいた開放的な空間構成を活かし、グループ滞在に適した設備とゾーニング、浅草・花川戸の趣をさりげなくデザインへ昇華させることで、単なる宿泊施設への再生には留まらない、街の文脈を引き継ぐ場所を目指しています。

（２）BNS創業の原点｜人生を動かす「Sleepover（お泊まり会）」という体験

BNSの創業背景には、下北沢のシェアハウスで仲間と出会い、毎日のように顔を合わせ、時には朝まで語り明かした「お泊まり会（Sleepover）」のような原体験があります。『illi Stays』の根幹には、「人生が変わるほどの空間をデザインする」という、BNSが目指している想いがあります。

■ 『illi Stays』が大切にしている3つの軸

信頼性：ホテルクオリティの清潔さと、整えられたアメニティ・ホスピタリティ

独自性：建物や地域、時代のストーリーやスピリッツを捉えた空間美

機能性：キッチン・洗濯乾燥機を完備し、グループでの中長期滞在にも適した、我が家のような快適さ

（３）初のフラッグシップ拠点｜歴史と想いが重なり合う『illi Stays』の集大成

オーナー様が大切にされてきた花川戸の街への記憶と、BNSが掲げる想いが重なり『illi Haku Asakusa』は誕生しました。ブランドの価値を体現するブランド初のフラッグシップホテルとして、有人運営によるさらなるホスピタリティの向上を目指します。

『illi Haku Asakusa』のコンセプトは、まさに「Sleepover」。ホテル名の由来である「箔」の品格と、旅の疲れを解きほぐす「余白」をテーマにデザインされました。全室約50㎡の広さを確保した客室は、1室最大6名までが同じ空間でゆったりと過ごせる設計です。

内装は、落ち着いた木目や色彩を基調としたシックな設えです。リビングには、浅草らしさを象徴する朱色や深みのある緑色をアクセントに配し、印象的なインテリアが遊び心を添えます。また、キッチンの壁面には墨絵を思わせる格子パターンのタイルをあしらうなど、随所に伝統的な趣を感じられる意匠を散りばめました。

室内アート：「履物の街」の文脈と隅田川の情景から着想を得たデザイン（全4種のオリジナルアートを各客室に1点ずつ設置）

2026年夏頃にはさらに1室を追加し、自然と人が集まりリラックスできるラウンジ空間も誕生予定です。浅草の粋な空気に触れた後は、あの日のお泊まり会のように、大切な人との時間を心ゆくまで愉しむ。この場所に刻まれた歴史と、滞在されるお客様の物語が重なり合う、安らぎに満ちたひとときを紡ぎます。

（４）施設概要

施設名称：illi Haku Asakusa

所在地　：東京都台東区花川戸2丁目8-11

アクセス：浅草駅徒歩6分

開業　　：2026年3月末

客室数　：9室（2026年3月オープン開業時点では8室）

収容人数：1室最大6名

建物構造：鉄骨造6階建

敷地面積：176.76㎡（53.47坪）

延床面積：645.28㎡（195.19坪）

illi Staysとは

『illi Stays』は、物件の選定から設計デザインや施工の管理、そして開業後の運営までをBNSがワンストップで手掛けるホテルブランドです。全ての施設で旅館業ライセンスを取得し「家よりも快適に、ホテルよりも特別に」をコンセプトに運営しています。

観光拠点としての利便性を重視し、全室にリビング・ダイニング・キッチンを完備。4名以上のグループや中長期滞在に最適化した空間設計が特徴です。画一的なデザインではなく、建物のポテンシャルやその街の特徴を反映させたコンセプトを大切にし、ホテルのホスピタリティとデザイン性、自宅のような安らぎと機能性を両立しています。

HP　　　：https://illi-stays.com/

Instagram：https://www.instagram.com/illi_stays/

TikTok 　：https://www.tiktok.com/@illi_stays

今後の展開

BNSは、今回開業する『illi Haku Asakusa』をブランドのフラッグシップホテルと位置づけ、有人体制の導入によるサービス拡充や一棟再生モデルの確立を軸に、さらなる事業拡大を推進してまいります。今後はファンド関連企業様との連携も深め『illi Stays』の拠点拡大に加え、将来的な海外展開も見据えたブランド構築に取り組んでまいります。

BNSが目指すのは、日本の観光資源を活かして観光産業の成長に寄与すると同時に、稼働率や収益性が低下した不動産を再生し、新たな価値を生み出すことです。この実現に向け、不動産活用や事業運営において共に歩んでいただけるパートナー様を幅広く募集しております。

【パートナー募集詳細】

■ 不動産オーナー様・投資家様

保有物件のバリューアップや、ホテルへの投資に関するご相談

詳細：https://barenotestudio.com/investment/

■ 不動産・ファンド関連企業様

一棟ビルや空中階フロアなど、ホテル開発に適した物件情報の提供

〈対象物件〉

契約形態：BNS及びパートナー企業との賃貸借契約

必要設備：[1部屋] 電灯50A、動力30A、ガス（給湯器20号）、給排水設備、窓あり

　　　　　[建物] 自動火災報知設備

建物条件：新築開発物件、築古ビルのコンバージョン（空中階1フロアより検討可能）

■ 事業パートナー様
内装設計・施工、リネンサプライ、清掃・運営サポート　など

会社概要｜株式会社 BARE NOTE STUDIO

「人生が変わるほどの空間をデザインする」というビジョンのもと、ホテル開発・運営事業、不動産再生事業、クリエイティブ事業を手がけています。創業のきっかけとなったシェアハウスでの出会いと体験から、空間には人の心を動かし、人生を変える力があると確信し、誰かの人生を少しでも前へ動かすような空間づくりに取り組んでいます。

周辺地域の魅力とホスピタリティを編み込み、ホテルブランド「illi Stays」の展開を加速させることで、“Japan as No.1”をもう一度、自分たちの手で実現することを目指しています。

また、遊休化した不動産に新たな価値を与えることも、私たちの大切な役割の一つです。時代や社会ニーズの変化によって活躍しきれていない不動産をホテルへと再生し、高収益物件へ転換することで、日本が抱える不動産課題の解決にも取り組んでいます。

人々の暮らしや未来が持続的に豊かになる「社会的価値」と、事業としての成長を支える「経済的価値」の両立を追求し、価値ある空間を創出し続けます。