東京23区の中古マンション価格が調整局面の中、賃料は上昇。「AI賃料推定」にリフォームによる賃料上昇額の推定機能を追加、11月下旬提供開始

売買価格と賃料の動きが分かれるなか、いまある物件の収益力を可視化。「独立洗面台設置」などのリフォームメニューごとに賃料の上昇額（円/月）を示し、投資判断と改善提案を支援します

エステートテクノロジーズ株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役CEO：澤博史）は、法人向けAPIサービス「AI賃料推定」をアップデートし、リフォームによる賃料の上昇額（円/月）を表示する機能を、2026年11月下旬より提供開始します。首都圏の賃貸マンションの平均賃料は全6地域で上昇し、直近4四半期で最も高い水準となりました。この上昇を手持ちの物件の賃料に取り込むうえで、設備のリフォームは有力な選択肢です。今回のアップデートは、賃貸管理会社や不動産事業者が、リフォームの効果を数字で示し、オーナーへ根拠のある改善提案を行えるよう支援します。

▶ サービス紹介ページ（AI価格推定）：https://www.estate-tech.co.jp/enterprise-services/ai-assessment/

■ 背景：上がり続ける賃料と、見直される「いまある物件」

首都圏の平均賃料は、全6地域で直近4四半期の最高水準に

東日本レインズによると、2026年7〜9月に成約した東京23区の賃貸マンションの平均賃料は13.6万円で、2025年10〜12月から1.0万円上がりました。首都圏の6地域すべてで、平均賃料が直近4四半期の最高水準となっています。東京カンテイの調査でも、東京都の分譲マンション賃料が2026年9月に5,025円/㎡となり、2009年の調査開始以来、初めて5千円台に乗りました。

売買が調整するなか、築年数を重ねたマンションは前年を上回る

首都圏の中古マンションの成約㎡単価は、2026年10月に前年同月比6.9%下落し、6か月連続の下落となりました。東京都区部でも前年同月比4.0%下落し、3か月連続の下落です。一方、2026年7〜9月の成約を築年帯別に見ると、築20年を超える各築年帯では、成約㎡単価・成約価格が前年同期を上回っています。

相場の上昇を、手持ちの物件の賃料にどう取り込むか

こうしたなか、相場の上昇を手持ちの物件の賃料に取り込むことが、オーナーの関心事になっています。その手段の一つがリフォームですが、どの工事でどれだけ賃料が上がるのかが見えなければ、オーナーは判断できません。

出典：東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」2025年10〜12月〜2026年7〜9月／同「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況」2026年7〜9月／同「月例速報マーケットウォッチ」2026年10月度／東京カンテイ「賃料月別推移」2026年9月

※平均賃料は、成約した物件の平均面積の変化の影響も受けます。

■ リフォーム提案を阻む2つの課題

1. 効果が数字で示せない：「この設備を入れれば賃料がいくら上がる」という提案が担当者の経験や勘に頼りがちで、オーナーを納得させる根拠を添えにくい。

2. 優先順位がつけられない：工事ごとの賃料への効き方が見えないため、限られた予算でどの工事から手をつけるべきか判断しにくい。

■ 「AI賃料推定」のアップデート概要

「AI賃料推定」は、全国のマンション・アパートを対象に、物件の所在地や面積、間取り、築年数、設備などの条件から賃料をAIで推定する法人向けAPIサービスです。今回のアップデートにより、リフォームを行った場合の賃料の上昇額を、リフォームメニューごとに円/月で示せるようになりました。「どの工事で、賃料がいくら上がるか」を数字で示し、オーナーへの改善提案を支えます。

■ 今回のアップデートの主な特長

特長1　リフォームメニューごとに、賃料の上昇額を表示

選択したリフォーム項目について、それぞれ実施した場合の賃料の上昇額（円/月）を示します。

特長2　APIで自社のシステム・サービスに組み込み

APIで提供するため、既に利用しているオーナー向けの提案書作成ツールや管理システム、自社サイトなどに組み込んで利用できます。物件ごとの試算を、日々の業務の流れのなかで行えます。

■ 「AI賃料推定」の主な標準機能

リフォーム効果の表示に加え、「AI賃料推定」では次の機能を標準で提供しています。

建物名から条件を自動補完

建物名を指定すると、所在地・築年・構造・階数・最寄駅などを建物データから補い、入力の手間を減らします。

物件条件から賃料を推定

所在地・専有面積・間取り・築年数・構造・所在階・向き・駅徒歩・設備などの条件から、賃料（管理費を含む月額）を推定します。

直近12か月の賃料推移

同じ住戸の条件で、直近12か月の月別の推定賃料を返します。その地域の賃料がどう動いてきたかを、オーナーへの説明に添えられます。

全国のマンション・アパートに対応

全国のマンション・アパートの賃料推定に対応しています。

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■ 想定する利用者と活用シーン

賃貸管理会社

管理物件の空室対策や賃料見直しにあわせて、工事ごとの賃料の上昇額を添えたリフォーム提案をオーナーへ行う。

買取再販事業者

賃貸として運用する物件の企画段階で、賃料の上昇額を見ながら、どの設備を導入するかを判断する。

工務店

単なる工事見積の提示にとどまらず、施工による賃料の上昇額や投資対効果を数値で示すことで、オーナーへの提案説得力と受注率を高める。

不動産投資会社

保有物件の運用改善を提案する際に、リフォームの効果を根拠のある数字で示す。

オーナーが効果の見込める工事を選んで設備を整えられるようになれば、築年数を重ねた物件も、住み心地のよい住まいとして長く市場に残りやすくなります。住まいを探す生活者にとっても、設備の整った物件の選択肢が広がることにつながります。

■ ご利用の流れ

① お問い合わせ

② ご利用内容の確認

③ APIの接続・利用開始

お問い合わせ

■ 今後の展開

当社は今後、「AI賃料推定」の対象を戸建てにも広げるほか、物件の資産性を自動で解説するオプションの提供を予定しています。賃料分野のサービスを通じて、いまある賃貸住宅の価値を高めるオーナーと事業者の取り組みを、引き続き支援してまいります。

■ エステートテクノロジーズについて

エステートテクノロジーズは、独自に収集・整備した不動産ビッグデータとAIを活用し、不動産の価格査定や市場分析のサービスを提供しています。不動産会社・金融機関向けのAI価格査定や物件仕入れ支援に加え、一般の方向けの不動産情報サイト「ドクターアセット」を運営し、不動産取引の透明化と業務の効率化に取り組んでいます。

■ 会社概要

会社名：エステートテクノロジーズ株式会社

代表者：代表取締役CEO 澤博史

所在地：〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷5-21-6 プラザF1ビル 9階

設立：2019年3月13日

資本金：699,800,150円

事業内容： ビッグデータ、AI技術を用いた不動産仲介・開発、IT技術と不動産ノウハウを用いた情報システムの設計、開発、コンサルティング

URL：https://www.estate-tech.co.jp/