【東京・銀座四丁目】インバウンド活況、100億円超規模のホテルに10万円から投資。三井物産グループのデジタル証券、新案件を公開
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社（以下「当社」）は、当社が提供するデジタル証券を活用した安定資産投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」において、「三井物産グループのデジタル証券～銀座～（譲渡制限付）」(*)を公開、募集を開始しましたことをお知らせします。
投資対象は、東京都中央区銀座四丁目に所在する100億円超のホテル「クインテッサホテル東京銀座」。2025年3月時点の宿泊者構成は海外旅行者83%、国内旅行者17%と、政府による観光業の後押しにより、今後インバウンド需要はさらに増加が期待されます。
本商品は10万円から投資可能です。世界に誇る「銀座」エリアのホテルを資産にできる希少な投資機会を、ぜひご活用ください。
※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。
※不動産鑑定価格は、2025年5月31日時点のもの。
銀座四丁目という立地と国策による追い風
投資対象物件の周辺土地は、過去9年間で地価が約45％上昇（※地価公示標準地番号：中央5-44、期間：2016年1月〜2025年1月）した実績を持つ地域です。
また、近隣の築地エリアでは9,000億円規模の再開発プロジェクトが進行中であり、将来的な銀座エリア価値の向上も見込まれます。
観光需要も堅調で、2024年には訪日外国人が3,687万人と過去最高を記録（*1）。東京都の延べ宿泊者数も1.1億人に達し、そのうち約5,700万人が外国人で、都心部ホテルにおける宿泊ニーズは拡大傾向にあります（*2）。
政府は2030年には訪日外国人数6,000万人を目標としており、国策の追い風を受け、更なる成長が期待できるエリアです。
*1）出所：日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数」、国土交通省観光庁「観光立国推進基本計画（第4次）について」より、2024年の数値は速報値
*2）出所：国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査」
賃料設計は固定＋変動型。ハイブリッド構造で収益連動
本商品は、賃借人であるコアグローバルマネジメント株式会社との定期建物賃貸借契約に基づき、毎月の固定賃料に加え、ホテルの客室売上に連動する変動賃料を受け取る賃料設計を採用。
固定賃料で毎月一定の賃料が支払われることに加えて、売上連動で、賃料が増えることも期待できる契約となっており、観光需要の増加による恩恵を享受することが可能となります。
その一方、 新型コロナウイルスなどの感染症などによって観光需要が減少した際は、賃料が減少するリスクが生じます。
詳細は案件詳細ページや案件解説セミナーにて、ご確認ください。
商品概要
商品名：三井物産グループのデジタル証券～銀座～（譲渡制限付）
発行口数：498,000口
投資金額/申込単位：1口10,000円／10口以上10口単位
運用期間：約5年（2030年7月末日 償還予定）
※当社の判断により最大5年間の延長可能性があります
募集有価証券の種類：受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券）
予想分配金利回り：年4.3%（税引前・年率換算）（*3）
信託受託者：三菱UFJ信託銀行株式会社
ブロックチェーン基盤：Progmat（プログマ）
アセット・マネージャー：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取扱会社：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
*3） 予想分配金利回り（税引前・年率換算）は、第一期・第二期の平均値であり、「（1口当たり予想分配金÷運用日数×365日）÷ （発行価格（9,560）+申込手数料（税込440））」（小数点第二位で四捨五入）で算出されており、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。また利益超過分配が含まれます。
本商品は固定賃料と変動賃料を組み合わせた契約方式となっているため、ホテルの客室売上に応じて賃料が変動します。上記の予想分配金利回りは、2024年実績とほぼ同水準の客室売上を想定し、算出しています。（第三者のマーケットリサーチ会社（シービーアールイー株式会社）のマーケットレポートを参照）
1口当たり予想分配金（税引前・年率換算）は、第一期（2026年1月期）221円、第二期（2026年7月期）220円となっており、アセット・マネージャーが提出した業績予想に基づく数値です。これらは一定の前提条件の下に算出した現時点の見込額であり、今後の不動産市場等の推移、金利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。特に、賃料収入には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収入が大幅に変動する可能性がありますので、注意が必要です。
投資対象
東京都中央区銀座四丁目に所在する宿泊特化型ホテル「クインテッサホテル東京銀座」（2019年築／12階建／全134室）。
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全室2名宿泊想定（※ユニバーサルルーム除く）
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インバウンド比率 83%（2025年3月実績）
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東京メトロ日比谷線・都営浅草線「東銀座」駅徒歩約2分、東京メトロ銀座線「銀座」駅徒歩約4分
本物件の運営を担うのは、全国に約26軒のホテルを展開するコアグローバルマネジメント株式会社。独自ブランドによる柔軟な施設展開と、安定した運営実績を有しています。
ご注意事項
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本商品は、お客様の長期的な収益機会を考慮し、当社の判断により最大で5年程度、運用期間が延長される可能性があります。延長をご希望されないお客様には、一定条件のもとで当社が買取を行います。
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想定利回りは、ホテルの客室売上、賃料収入、不動産市況、不可抗力事由等により変動する可能性があり、元本および収益が保証されるものではありません。
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ご投資にあたっては、必ず目論見書・契約締結前交付書面をご確認ください。
「三井物産グループのデジタル証券～銀座～（譲渡制限付）」徹底解説セミナーを開催（6/23）
本案件の公開に合わせて、案件の詳細や、ホテル市場の動向などについて解説するセミナーを開催します。ぜひご参加ください。
日 時：2025年6月23日（月）19:30〜20:30 / 21:00〜22:00（各回60分、内容は同一です）
参加費：無料
視聴方法：YouTube
視聴リンク：
・【19:30〜回】https://youtube.com/live/vXXfE94kzfA
・【21:00〜回】https://youtube.com/live/XNywSzpzkOY
講 師：丸野宏之（三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 共同創業者/取締役）
*当社は本セミナーにおいて、当社サービス、商品について金融商品の勧誘、取引の推奨、売買の提案等をすることがあります。
ホテル無料宿泊券が当たる！オルタナ購入特典のご案内
本案件のご購入＆エントリーいただいたお客様の中から抽選で、下記の無料宿泊券を進呈いたします。
【5組10名様】那須温泉 森旬の籠／ヒューイットリゾート スーペリアツイン 無料宿泊券（1泊・夕朝食付）
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紹介キャンペーン
オルタナでは現在、ご紹介された方がオルタナの商品をご購入した場合、ご紹介した方・された方の双方に特典を進呈するプログラムを実施しています。
詳細はキャンペーンページをご覧ください。
オルタナについて
オルタナは都心の大型不動産や物流施設、発電所といったインフラなど安定的な賃料等収入が期待できる実物資産に、スマートフォンで簡単に、利回りを目的に投資できる個人向けの資産運用サービスです。デジタル証券（ST：Security Token）を活用することで、今まで機関投資家に投資機会が限られていたさまざまな安定資産へ、10万円からの小口単位で、個別投資を実現。個人投資家のみなさまに新たな投資の選択肢を提供し、「貯蓄から投資へ」を後押しします。
サービスサイト：https://alterna-z.com/
公式X ：https://x.com/ALTERNA_mdm
公式Instagram ：https://www.instagram.com/alterna_mdm/
公式Facebook ：https://www.facebook.com/alterna.mdm
公式YouTube ：https://www.youtube.com/@ALTERNA_mdm
公式LINE ：https://tiny.alterna-z.com/line
事業拡大に伴い採用活動を強化
当社では業容拡大に伴い各ポジションの採用活動を強化しています。
ご興味をお持ちの方は以下よりエントリーをお待ちしています。
当社の採用ページ：https://jobs.corp.mitsui-x.com/
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社について
当社は不動産・インフラなど実物資産を裏付けとしたデジタル証券ファンドの組成、運用、販売を一気通貫で展開する日本初のデジタルネイティブなアセットマネジメント会社です。デジタル証券で資産運用できるサービス「ALTERNA」の提供を通じて、将来のために安定した資産形成をしたい方に、新たな選択肢を提供していきます。
本社 ：東京都中央区日本橋堀留町１丁目９−８ 人形町PREX 4階
代表者 ：代表取締役社長 上野 貴司
設立 ：2020年4月1日
資本金 ：30億円（資本準備金を含む）
業登録 ：金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第3277号
宅地建物取引業：東京都知事（1）第105400号
加入協会：日本証券業協会
一般社団法人 第二種金融商品取引業協会
一般社団法人 日本投資顧問業協会
コーポレートサイト：https://corp.mitsui-x.com/
本件のお問い合わせ：pr@mitsui-x.com
＜ディスクレーマー＞
※こちらに記載の内容は、受益証券発行信託スキームを用いた資産裏付型セキュリティトークンの取扱いについて、一般向けの公表のみを目的としたプレスリリースであり、日本国内外を問わず個別の金融商品等への募集・勧誘を目的とするものではありません。個別商品の募集・勧誘は、オルタナを通じて目論見書を使用して行います。
※ 「安定資産」とは、不動産やインフラなど、オルタナが提供を予定する金融商品の投資対象資産を指し、当資産の持続的な稼働により、中長期での安定的な投資成果の獲得を期待するものです。なおオルタナが提供する金融商品は元本保証や将来の投資成果を保証するものではありません。
※口座開設には所定の審査がございます。
※リスク等に関する記載は一般的なリスク評価等を踏まえ三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社の独自の判断・評価に基づき記載されたものであり、実際の金融商品ごとにリスク等は異なりますので、ご注意ください。
※金融商品には、関連する特殊リスクがあり、国内外の政治・経済・金融情勢、為替相場、株式相場、商品相場、金利水準等の市場情勢、発行体等の信用力、その他指標とされた原資産の変動により、多額の損失が生じる恐れ（元本欠損リスク）または元本を超過する損失が生じる恐れ（元本超過損リスク）があります。
※当社が取り扱う金融商品は、元本が保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額、金利水準、為替相場等の市況の変動によって、価値が変動することがあり、投資元本の損失が生じるおそれがあります。このため、当社が取り扱う金融商品に投資されたお客さまには、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。
※当社が取り扱う金融商品は、その特性および対象とする原資産（不動産等）の特性から、その金融商品ごとに、リスクの内容や程度が異なりますので、金融商品取引契約のお申し込みにあたっては契約締結前交付書面、目論見書等をよくお読みいただいたうえ、金融商品取引契約締結の判断はご自身でされるようお願いします。
※なお、当社が取り扱う金融商品は、クーリング・オフの対象にはなりません（金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません）。
※当社が取り扱う金融商品へのご投資には、商品ごとに所定の手数料等や諸経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料等の金額は、商品・取引金額・取引方法等の契約条件により異なり多岐にわたるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。手数料等の詳細につきましては、各金融商品の契約締結前交付書面、目論見書等の内容をよくお読みください。
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