【管理費1㎡平均500円台】突入！5年で+34%の急騰

都心マンション“高級化・人件費高騰・インフレ”の三重苦

　個人向け総合不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）、マンション管理組合向けコンサルティングを行う“不動産の達人”株式会社さくら事務所（本社：東京都渋谷区、代表取締役：大西倫加）は、都心9区で2024年に分譲された新築マンションを対象に、管理費と修繕積立金の調査を実施しました。その結果、管理費の平均は調査開始以来初めて1㎡あたり500円台に達し、2019年比で34％の上昇を記録。修繕積立金も2024年2月の国土交通省の増額幅に対する方針を受け、上昇傾向にあり、住宅購入後の大きな経済的負担として、その存在感が一段と増していることが明らかになりました。

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■調査概要

対象地域：都心9区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区、品川区、世田谷区、江東区）

対象物件：メジャー7による新築分譲マンション（2019～2024年分譲）

調査主体：株式会社さくら事務所

調査期間：2019年～2024年

指標：1㎡あたりの管理費・修繕積立金（分譲時点）

管理費・修繕積立金共に5年間で30％以上の増額

＜管理費増額の背景＞

• 人件費の高騰　→　管理員・清掃員など人手に依存する管理業務において、最低賃金の上昇や人手不足で委託費が値上がり。

• 共用施設の高級化　→　ジムやラウンジなど“ホテルライク”な設備が標準化し、維持管理コストが増大。

• ンフレに伴うコスト増　→　資材や光熱費の高騰により、マンションの運営コストが全体的に上昇。

＜修繕積立金増額の背景＞

• 分譲当初の設定額自体が上昇傾向　→　直近の負担は大きいが、「段階増額積立方式」を採用しているマンションは先々の値上げ幅としては抑えられる。（段階増額がうまく決議されることが前提）

• 資材費・人件費の高騰　→　工事費価格高騰に伴う将来的な維持管理コスト増加を見越し、増額傾向に。

■管理費削減の余地はある？　《実例》ホテル借り上げ型ゲストルームの廃止でコスト削減に成功

あるマンションでは、共用部にゲストルームがなかったため、分譲当初から近隣ホテルと年間契約を結んで宿泊枠を確保。しかし、実際には利用率が極めて低く、管理費に多くの固定費が加算されていたことが判明。管理組合で協議の末、ホテル契約を解除し、管理費の削減に成功しました。

このように、不要なサービスや稼働していない共用施設の見直しにより、管理費の圧縮が可能なケースも存在します。

株式会社さくら事務所・取締役副社長COO　山本 直彌

都心では“管理費1㎡500円時代”に突入し、修繕積立金も150円〜170円が当たり前になってきました。今後、管理費の面で言えば人件費の高騰、修繕積立金の設定で言えば工事費価格の高騰が、東京のみならず、日本全国で起きてくることは間違いないので、トレンドとしては2つとも上がっていくことが予想されます。物件を選ぶ際は購入価格だけでなく、月々の支出全体を見据えた判断が重要です。（山本）

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さくら事務所について

株式会社さくら事務所（東京都渋谷区／社⻑：大⻄倫加）は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、個人向け総合不動産コンサルティング企業です。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、71,000組を超える実績を持っています。