約2,000名の不動産投資家と5,000物件を徹底調査！令和の不動産投資家の実態は？どうすれば利回りアップできる？

平均資産額は1億円、物件を2.2件保有。約70%に借り換えによる利回り改善の余地あり

オンライン不動産投資ローンサービス「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFS（本社：東京都千代田区、代表取締役CEO：中山田　明、以下「MFS」）は、モゲチェック不動産投資を利用する約2,000名のサラリーマン投資家を中心とするユーザーの分析を行いました。

• 分析結果

●不動産の平均資産額：1億円、平均物件保有数：2.2件、平均年収：1,064万円、平均年齢：43歳。
●不動産の平均購入余力は8,243万円であり、新築よりも中古物件が人気。
●70%のユーザーが2%以上の高金利であり、借り換えによる利回り改善の余地あり。
●年収倍率が8倍以下のユーザーは金融機関審査における借り換え承認率が高い。
 

• 調査概要

・モゲチェック不動産投資を2019年2月19日〜2020年2月5日の間に利用したユーザー1,978名及び保有物件5,510件が調査対象
・調査実施時期：2020年2月11日
 

• 分析詳細

・不動産資産額分布
平均額は約1億円となりました。区分所有マンション保有者の平均額は4,600万円、一棟アパートでは1.4億円でした。金額の大きな一棟アパート保有者が全体平均を押し上げています。

・保有物件数
半数が1件のみ保有、残り半数が2件以上の複数物件を保有しています。平均2.2件で、最高は21件でした。

・年収及び年齢
平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台となりました。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また、平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。

・不動産の購入余力
モゲチェック不動産投資の主力サービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンの借入可能額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均購入余力（＝不動産投資ローンの借入可能額）は8,243万円となり、1億円以上購入できる層が40%もいることがわかりました。また、希望物件種別については半数以上が中古と回答しました。不動産価格高騰を受け、買い求めやすい中古物件に人気が集まっていることがわかります。

・金利
不動産投資ローンを借り入れているユーザーの適用金利を分析したところ、70%のユーザーが2%以上の高金利で借りていることがわかりました。現時点での最安金利はおよそ1.5%程度のため、借り換えることによってメリットが出る可能性があります。

また、借り入れ年別の平均金利を見ると、金利は2.0%〜2.5%の間で推移しています。これは、マイナス金利を含む金融緩和がなされているにも関わらず、不動産投資家は金利低下メリットを得られていないことになります。

・借り換えの審査結果
不動産投資ローン借り換えを申し込んだユーザーのうち、事前審査で否決される割合は約80%近くにもなります。審査が厳しい実態が伺えます。

次に、年収倍率（ローン残高と年収の比率）ごとの事前審査承認率を分析したところ、年収倍率が15倍を超えると承認率がほぼ0%になることがわかりました。一方、年収倍率が8倍以下であれば承認率は40%程度になることがわかります。年収倍率が高い（＝ローンを借り過ぎている）が故に審査に通らない実態が垣間見えます。
なお、年収倍率は平均11.8倍となりました。年収の10倍超の借入があるユーザーは全体の35%を占めています。

• 利回りアップ！借り換え実現のために

借り換えは利回りをアップさせる重要な手段の一つです。ただ、不動産投資ローンの金利は過去10年間変わっておらず、マイナス金利による金利低下は見られません。ですので、返済能力をアップさせて信用力をつけることが重要です。それにより、金融機関からより低い金利を引き出して、借り換えることができます。

なお、信用力アップのためには、ローンを借りすぎないことが重要です。目安として、年収倍率が15倍を超えると借り換えは非常に難しいと考えたほうが良いでしょう。もし追加物件購入を検討されている場合、購入前に既存物件の借り換えを先に実施するのが賢明と言えます。
 

• モゲチェック不動産投資の借り換えサービス実績

モゲチェック不動産投資では不動産投資ローンの借り換えサービスを提供し、下記の実績があります。これからも不動産投資家にご利用頂けるよう、サービス改善に努めてまいります。
−  平均借り換え元本          1,951万円
−  平均借換メリット額       159万円
−  平均毎月削減平均額       1.4万円
−  平均借換物件数             1.5件
−  最多借り換え金利　　　 1.575%
 

• 株式会社MFS概要

代表者：代表取締役CEO 中山田　明
所在地：東京都千代田区大手町1-6-1 大手町ビル2階　FINOLAB
事業：オンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」の運営
不動産投資ローンサービス「モゲチェック不動産投資」の運営
コーポレートサイト：http://www.mortgagefss.jp/

MFSはオンライン住宅ローンサービス「モゲチェック」を運営し、住宅ローン利用者・利用予定者に対し、ITを活用した新規借り入れ・借り換え関連サービスを提供しています。「モゲチェック」のサービスの中には、家探しの前に借入可能額が判定できる「モゲパス」や、新規借り入れ・借り換え先の金融機関の選定、申込手続きの代行、および完済までのローン管理機能があります。2016年4月から対面および電話コンサルティングで始まったサービスは、2019年2月からは診断から融資実行までオンライン上で完結するサービスとしてリニューアルしました。2018年10月からは不動産投資ローンマッチングサービス「モゲチェック不動産投資」を開始し、不動産投資家に向けた借り換えサービスおよび借入可能額判定サービスを提供しています。これまでに、住宅ローンと不動産投資ローンを合わせて、相談件数10,000以上、媒介金額300億円の実績があります。