コリアーズ「2025年～2029年の東京主要5区・大阪市、福岡市中心部のオフィス新規供給の見通し」を発表

2025年以降もオフィス市場の構造的な変化は継続

大手総合不動産コンサルティングサービス・投資運用会社であるコリアーズ・インターナショナル・ジャパン株式会社（代表：小笠原 行洋、本社：東京都千代田区、NASDAQおよびTSX：CIGI、以下コリアーズ・ジャパン）は、本日、「オフィス新規供給｜2025年～2029年の新規供給の見通し｜東京主要5区・大阪市、福岡市中心部」を発表しました。当レポートは、コリアーズ・ジャパンが、東京主要5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）のグレードAオフィスビル※１と大阪市のグレードAオフィスビル※2福岡市のグレードAオフィスビル※3の新規供給量※4の見通しについて独自に収集したデータに基づいて分析したものです。

主要都市のオフィスマーケットでは、コロナ禍を経て変容した企業のオフィス戦略が、新規供給の動向に大きな影響を及ぼしています。特に、事業拡大と人員の増強を見据えた大企業を中心に、立地の優位性と建物の機能性を重視した質的な選別が進んでいます。

各都市で進む大規模再開発は、企業のニーズに応える高スペックオフィスを供給する一方、本社機能の都心回帰を促す新たな流れも創出しています。2025年以降も、既存ストックの更新と新たな開発の進展により、オフィス市場の構造的な変化が継続するものと予測されます。

東京：今後5年間の年間平均供給量は過去5年間の実績を上回る見通し

東京オフィス市場における過去5年間（2020年〜2024年）の年間平均供給量は約128,000坪を記録しました。今後5年間（2025年〜2029年）については、年間平均供給量は約148,000坪となる見込みです。

東京の新築オフィスビルの竣工前の内定状況は、2022年以降着実な改善傾向を示しています。企業のオフィス回帰の動きが顕在化するとともに、コロナ禍を契機としたオフィスワークの変容への対応が急務となる中、景況感の改善を背景とした事業拡大や人材採用強化の動きが活発化しています。大企業を中心に、2023年初頭以降、オフィス再編に伴う大規模区画の成約が増加傾向を示し、オフィス戦略の見直しが進んでいます。

現在の東京オフィス市場においては、ハイブリッドワークの一般化やフリーアドレス制の導入により、従業員一人当たりの想定専有面積は総じてコロナ禍以前を下回る水準にあるものの、将来的な人員増強を見据えた増床ニーズが、より強い影響を及ぼす状況にあります。

企業のオフィス回帰に際しては、従業員の「オフィス出社意欲」を喚起する要素の多面的な強化が求められており、魅力的なオフィス環境の整備は、企業の成長戦略上の重要課題である人材確保の観点からも注目を集めています。

新規供給物件として、2025年以降の5年間では、東京駅八重洲口で進行中の複数の再開発プロジェクトが竣工を迎えるほか、高輪ゲートウェイシティや世界貿易センターなど、山手線南東部の大型供給が注目されています。

大阪：梅田エリアでの大規模再開発が進展し、2024年の供給量は過去最高水準を記録

大阪市中心部における過去5年間（2020年〜2024年）の年間平均供給量は約32,000坪を記録しました。今後5年間（2025年〜2029年）については、年間平均供給量は約13,000坪となる見込みです。

大阪では、JR大阪駅周辺（梅田エリア）に大規模オフィスビルが集積しており、当該エリアにおける大規模オフィスビルの竣工状況が、市場全体の供給量を大きく左右します。うめきた地区の大規模開発が一巡し、今後は御堂筋沿いのエリアへ供給の中心が移行するにしたがい、供給量は落ち着いていくものと予想されます。

オフィス需給動向として、2023年には「JPタワー大阪」が竣工し、2024年にはJR大阪駅北側の貨物ヤード跡地である「うめきた2期地区」とその周辺において、グラングリーン大阪ゲートタワー、パークタワーを含む複数の大規模オフィスビルが竣工し、供給量は一段と増加しました。

うめきた地区の再開発計画は、オフィス床供給の観点では、2024年のグラングリーン大阪の竣工をもって一つの節目を迎えることとなり、今後5年間の供給量はこれまでよりも落ち着いたトレンドになる見通しです。また、供給の重心は、大阪の伝統的なビジネス街である御堂筋沿線エリアにシフトする見込みです。具体的には、淀屋橋エリアにおいて大規模オフィスビルが2025年に竣工を予定しているほか、本町・心斎橋エリアにおいても2026年にかけて大規模オフィスビルの竣工が予定されています

大阪市場においては、2024年における大規模オフィスを含む再開発プロジェクトの相次ぐ竣工に伴う需給緩和と空室の増加が懸念されていましが、2024年竣工物件の供給が一巡した現在、大阪市中心部における空室率は当初の予想を下回る水準に留まっています。2024年竣工物件における竣工時点のテナント内定率の中央値は50％を記録しました。

大阪市場も、日本を代表する企業の本社機能が集積する都市であり、東京市場と同様に、オフィス回帰に伴う戦略見直しや、人材採用力強化を企図したオフィス再編の動きが活発化しています。特に、郊外に保有する自社ビルから、梅田エリアの賃貸オフィス、とりわけ新築ビルへ本社機能を移転する事例が複数確認されており、このような郊外自社ビルからの流入は、大阪中心部の賃貸オフィス市場における需要の純増要因として注目されています。

福岡：都市開発促進施策を背景に、天神地区から博多駅周辺へと供給の重心が移動

福岡オフィス市場における過去5年間（2020年から2024年）の年間平均供給量は約20,000坪を記録しました。今後5年間（2025年から2029年）については、年間平均供給量は約8,000坪となる見込みです。

 福岡市中心部のオフィス市場においては、福岡市が推進する「天神ビッグバン」および「博多コネクティッド」という2つの再開発促進施策が、近年のオフィスストック更新を牽引しています。

過去5年間は、2015年に制度がスタートした「天神ビッグバン」の対象エリアにおいてオフィスビルの建替えや再開発が進展し、天神中心部をはじめ、大名・赤坂エリアを含む天神地区全体で供給量が増加しました。今後5年間については、後発の「博多コネクティッド」の対象エリアにおけるオフィス開発が本格化し、新規供給は博多駅周辺エリアへとシフトする見通しです。

従来、大規模な新築オフィス供給が限定的であった福岡において、天神ビッグバンを契機とするオフィスストックの更新は、市場に大きな構造変化をもたらしています。高スペックオフィスの供給増加を背景に賃料は上昇基調を示す一方、供給量の急増は空室の増加の要因としても作用しています。

賃貸オフィス市場における需要は、従来、九州に基盤を置く地元企業の本社機能と、全国展開企業の支店・営業所需要を中心に形成されていましたが、近年では、東京に主要な拠点を置くIT企業が福岡に開発拠点を移転・新設するなど、天神地区から博多駅周辺へと供給の重心が移動しています。

※1 東京主要5区のグレードAオフィス：東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）に立地する基準階面積が概ね300坪以上の規模のオフィスビルから、弊社がグレードAと分類するオフィスビルを対象としている。そのため、基準階面積が300坪未満と推定される物件、および主要5区以外の区に立地する物件は集計に含まれない。

※2 大阪市のグレードAオフィス：大阪市の中心ビジネス地区に立地する基準階面積が概ね100坪以上の規模のオフィスビルから、弊社がグレードAと分類するオフィスビルを対象としている。そのため、基準階面積が100坪未満と推定される物件は集計に含まれない。

※3 福岡市のグレードAオフィス：福岡市の中心ビジネス地区（概ね次ページの地図の範囲）に立地する基準階面積が概ね100坪以上の規模のオフィスビルから、弊社がグレードAと分類するオフィスビルを対象としている。そのため、基準階面積が100坪未満と推定される物件は集計に含まれない。

※4 新規供給量:貸床面積の合計

「オフィス新規供給｜2025年～2029年の新規供給の見通し｜東京主要5区・大阪市、福岡市中心部」の 詳細は、以下のリンクよりダウンロードできます。

URL

コリアーズについて

コリアーズは、ナスダックおよびトロント証券取引所に上場する、世界有数の大手総合不動産プロフェッショナルサービス・投資運用会社です。世界70か国で事業を展開し、22,000人のエンタープライズ精神に富んだ従業員が、テナント、オーナー、投資家といった顧客企業の不動産価値を最大化するため、専門的なアドバイス・サービスを提供しています。また、当社株式を保有する経験豊富な経営陣は、30年以上にわたり、年間約20%の投資収益率を株主に提供してきました。年間収益は45億ドル、運用資産は990億ドルです。

 

コリアーズ・ジャパンについて

コリアーズ・ジャパンは東京・大阪の拠点に100人以上の専門家を擁し、国内外の投資家・オーナー・テナント向けに、オフィス リーシング、インダストリアル リーシング、リーシングマネジメント、キャピタルマーケット、インベストメントサービス、プロジェクトマネジメント、デザイン ビルド、ワークプレイス コンサルティングおよび不動産鑑定およびホテルズ＆ホスピタリティのアドバイザリー業務を提供しています。

コリアーズの最新情報については、弊社のウェブサイトをご参照ください。

https://www.colliers.com/ja-jp/about

LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/colliers-international/
X(旧Twitter): https://x.com/ColliersJapan

Instagram: https://www.instagram.com/colliers_japan/

Facebook: https://www.facebook.com/ColliersJP/

YouTube: https://www.youtube.com/user/ColliersIntlAsia