【9月1日防災の日】「旧耐震だから危ない」とは、限らない。ゼロリノベ、中古マンション選定時の「住まいの防災」チェックポイントを公開

2026年6月、首都直下地震対策に加わった「在宅避難の促進」。住まい選びに、防災という物差しを。

株式会社groove agent

2026年8月28日 10時00分

中古住宅の購入からリノベーション設計・施工までをワンストップで提供する株式会社groove agent（本社：東京都港区、代表取締役：鰭沼悟、以下ゼロリノベ）は、9月1日の「防災の日」にあわせ、中古マンションを選ぶときに確かめたい「住まいの防災」のチェックポイントの一例を公開します。

家を選ぶ時、価格や間取り、築年数などを見比べる方は多いでしょう。では「この家は、もしもの時にどれくらい自分たちを守ってくれるのか」は、どこまで確かめられているのでしょうか。

2026年6月、「首都直下地震緊急対策推進基本計画」が改定されました。「避難所に入れない被災者の命を守ることが重要」と明記され、新たな目標項目として「在宅避難の促進」が加えられています。

災害が起きても、住み慣れた家にとどまって暮らしを続ける。避難する場所が「外」だけでなく「自宅」にも広がったいま、どんな家を選ぶかは、防災そのものと重なりはじめています。

データで見る、マンションの現状

多くの人が、不安を抱えたまま「仕方ない」と感じている

国土交通省の調査によると、マンションの区分所有者の42.7％が、住まいの耐震性に不安を感じています。内訳で最も多かったのは「地震の不安はあるが、今のままで仕方ない」という答えで、全体の19.8％を占めました※1。

不安が無いわけではない。ただ、住みはじめた後では、打てる手が限られてしまう。数字の向こうに、そんな状況が見えてきます。

マンションは、「調べられていない」ことがある

同調査の管理組合向け調査では、旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震診断を行っていたのは31.6％にとどまりました※1。

2024年末時点で築40年以上のマンションは全国に約148万戸あり、10年後には約2.0倍の293.2万戸に増える見通しです※2。

これから住まいを考える人にとって、築年数を重ねた住宅は身近な選択肢になっていくことが予想されます。

中古マンションを選ぶ際に確認したい3つのこと

【Point 1】築年数にとらわれず管理状態を見極める

築年数だけでは、住まいの状態は分かりません。マンションの多くで見られるRC造（鉄筋コンクリート造）の法定耐用年数は47年と定められていますが、これは減価償却のための税務上の期間であり、建物の寿命ではありません。国土交通省の資料には、RC造の物理的寿命を117年と推定した研究も挙げられています※3。

手がかりになるのは、その建物がどう管理され、どう手を入れられてきたかです。管理規約や重要事項調査書からは、大規模修繕をいつ実施してきたか、この先の長期修繕計画があるか、修繕積立金がいくら貯まっているか、滞納はどの程度あるか、耐震診断を実施しているかなどを確認できます。旧耐震基準の建物について耐震診断が行われている場合は、その内容が重要事項説明で購入者に説明されることにもなっています※4。

【Point 2】どんな構造で、どんな形をしているか

構造そのものにも手がかりがあります。国土交通省「マンション耐震化マニュアル」は、中層のRC造・壁式構造などについて、壁量が多いため旧耐震基準のものでも一般に耐震性は高いと記しています。阪神・淡路大震災で被害の激しかった神戸市内や芦屋市等でも、被害はほとんど見受けられなかったとされています。

一方で、1階が駐車場や店舗になっていて壁が抜けているもの（ピロティ形式）、L字型やコの字型など平面の形が不整形なものは、築年数とは別に注意が必要な例として挙げられています※5。これらは図面や現地で確かめられます。

【Point 3】その土地は、どう揺れ、どう燃えやすいか

同じ建物でも、建つ場所によって揺れ方は変わります。地盤の固さ、液状化のしやすさ、川や海との距離。周囲に木造住宅が建て込んでいれば、火災が広がりやすくもなります。自宅にとどまることを考えるなら、建物そのものだけでなく、そのまわりで何が起きうるかも知っておきたいところです。

浸水や液状化の想定は、自治体が公表しているハザードマップや地域危険度の情報からも確かめられます。

ゼロリノベの考え方

ゼロリノベが掲げるのは「大人を自由にする住まい」。余白を残した予算で「経済的な自由」を、可変性のある設計で「暮らしの自由」を提案しています。マイホームの先に人生は続いていくから、家が足かせになってはならない。物件探しの段階から構造や修繕の履歴まで一緒に確かめるのも、そのためです。

住みはじめてから住まいの防災性能を変えるのは簡単ではありません。特にマンションでは、耐震改修に住民の合意形成という時間のかかる工程が伴います。だから住まいを「選ぶ段階」にこそ、できることが残されています。

そして住まいは、買って終わりではありません。修繕の計画も、暮らしの変化にあわせた手の入れ方も、その後に続いていきます。不安を抱えたまま「仕方ない」と思う家ではなく、納得して選んだ家で暮らしてほしい。

選ぶ時も、その先も。一生付き合えるリノベーション会社でありたいと考えています。

主要サービス「ゼロリノベ」のご紹介

中古住宅のリノベーションを物件探しから設計、施工、アフターフォローまで、オールワンストップで包括的にサポート。「大人を自由にする住まい」をコンセプトに、優れたデザイン性と自由度の高いプランを評価され、受賞歴多数。SNSやオウンドメディアを通して、月間約100万人の方に自由のヒントをお届けしております。

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