10年固定の住宅ローン、11年目以降の金利は意外と高い？メガバンクとネット銀行のローンを調査

2022年2月及び3月と10年固定の住宅ローン金利が上昇し、固定金利への関心が高まっています。今回は10年固定の住宅ローンにおいて、11年目以降の金利がいくらなのかを調査しました。

• １．固定金利特約型（固定金利選択型）の住宅ローンとは？

　固定金利特約型（固定金利選択型）の住宅ローンとは、一定期間は固定金利でその後変動金利に切り替わる住宅ローンです。代表的なものは10年固定金利であり、この2月と3月に金利上昇したことで注目を集めました。なお、住宅金融支援機構の調査※では、固定金利特約型のシェアは2割程度とのことです。
※住宅ローン利用者調査（2021年10月調査）

• ２．11年目以降の金利は意外と高い

　10年固定金利ですが、当初10年間の固定金利は表示されているものの、11年目以降の変動金利は「基準金利から◯%引き下げ」と記載されることが多く、実際にいくらなのかが分かりづらい問題があります。

この度、主要なメガバンクとネット銀行の11行を対象に10年固定金利の商品※を調査しました。なお、11年目以降の金利は、現時点の変動金利の基準金利から引き下げ幅を差し引くことによって計算しています。
 

メガバンク4行の金利は上記のグラフの通りとなりました。4行の最低金利と最高金利を線で示しています。当初10年間の固定金利は1%前後で設定されており、その後の変動金利は0.3%台〜1%台と幅広いレンジとなっています。

　続いてネット銀行7行です。下のグラフでは、7行の最低金利と最高金利を線で示しています。当初10年は総じてメガバンクよりも安い金利設定がされていますが、11年目以降はメガバンクより高いネット銀行もあり、最高で2%超えとなりました。

続いて、11年目以降の金利がどの程度なのか、借入初年度から変動金利を借りた場合の金利水準と比較します。なお、当該金利の11行平均は0.45%です。

上のグラフの通り、同じ変動金利にも関わらず10年固定金利の11年目以降の変動金利が極めて高いことがわかります。当初10年間は低金利で設定しているため、11年目以降の金利を高くすることで収益を確保しているものと考えられます。なお、11年目以降の金利が低い銀行top3は下記の通りです。
 

 

※メガバンク：三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4行。ネット銀行は住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、ソニー銀行、PayPay銀行、新生銀行、イオン銀行、楽天銀行の7行。10年固定については、引き下げ幅が当初10年間は大きく11年目以降は小さくなるプランを選択。
 

•  ３．固定金利の特約期間が終了するタイミングで必ず見直しを

教育費などの家計負担が予想されるご家庭では10年固定金利を選択し、10年間は返済額が増えない安心を選ばれることが多いと思われます。しかしながら、11年目以降の金利が跳ね上がるケースが多いため、固定金利の特約期間が終了するタイミングで必ず住宅ローン金利を確認しましょう。そして、金利が高い場合には他行への借り換えを強くオススメします。

残債3000万円・残り25年・0.45%の住宅ローンに借り換える場合、11年目以降の金利が1%であれば100万円、2%であれば500万円以上おトクになります。

住宅ローンは35年間と長期に渡って返済するものです。最適な住宅ローンを選べるよう、適宜の見直しを心がけましょう。

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