オフィス賃料　東京17四半期連続で上昇、大阪 8四半期連続で上昇 上昇ペース は東京・大阪ともに減速 「ジャパン プロパティ ダイジェスト　2016年第2四半期」

総合不動産サービス大手のJLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西利信）は、日本のオフィス、リテール、ロジスティクス、ホテル市場における市況、需給や空室状況、賃料・価格動向及び12ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD）2016年第2四半期」を発表しました。セクター別の概要は、以下の通りです。

東京のAグレードオフィス市場

• 賃料
  17四半期連続の上昇
  月額坪当たり35,777円（共益費込）となり、前期比0.4%、前年比3.9%の上昇となり、17四半期連続の上昇となった。しかし、上昇ペースは2四半期連続で減速した。
• 空室率
  2四半期ぶりに2%を下回る
  空室率は1.8%となり、前期比0.5ポイント低下、前年比1.5ポイント低下した。2四半期ぶりに2%を下回る水準となった。
• ネット・アブゾープション※1
  第2四半期は223千㎡となった。上半期総計は303千㎡となり、既に前年の88%を達成している。当四半期の新規供給が高い成約率で竣工、また、既存ビルでも新宿を含むサブマーケットにて大型の床面積の吸収がみられた。テナントを産業別にみると、専門サービス業、金融・保険業、情報通信業が多くなっている。
• 供給
  第2四半期の新規供給は188千㎡となり、ストックは前期比2.5%増となった。「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」（貸床面積108千㎡）と「東京ガーデンテラス紀尾井町」（貸床面積80千㎡）が竣工した。
• 価格・投資利回り
  価格は15四半期連続で上昇
  価格は前期比0.4%、前年比9.4%の上昇となった。15四半期連続で上昇している一方、上昇ペースは2四半期連続で減速した。投資市場では、マイナス金利政策の導入による資金の再調達環境の改善を背景に、市場に供給される物件が限定的となり、投資総額は抑制された。
• 12ヵ月見通し
  賃料・価格ともに緩やかな上昇基調が続く
  需要は比較的堅調に推移する一方、今後の供給予定の成約率がやや軟調であることから、空室率は緩やかに上昇するとみられる。ただし、引き続き3%を下回る低位で推移すると予測されることから、賃料は緩やかに上昇する見通し。投資市場では、投資利回りの低下余地が限られていることから、価格の上昇は賃料上昇を反映する見通し。
  
   ※1当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減

大阪のAグレードオフィス市場

• 賃料
  8四半期連続の上昇
  月額坪当たり16,857円（共益費込）。前期比0.8%、前年比5.2%の上昇となった。上昇は8四半期連続となったものの、上昇ペースは5四半期ぶりに減速した。
• 空室率
  8年ぶりに3%台
  空室率は3.8%、前期比0.7ポイント、前年比2.1ポイントの低下となった。2半期連続の低下で、2008年第2四半期以来ほぼ8年ぶりに3%台を記録した。大型の空室減少がみられたサブマーケットには中之島が挙げられる。
• ネット・アブゾープション
  第2四半期は11千㎡で、過去10年平均の70%程度、上半期総計は30千㎡となり、過去10年平均並みとなった。2016年にわたり供給予定はないことから、CBD全域の既存ビルでテナントの動きがみられた。産業別にみると、専門サービス業、製造業、情報通信業が多くなっている。
• 供給
  2016年を通して予定されていない。
• 価格・投資利回り
  価格は11四半期連続上昇、上昇ペースは5四半期ぶりに減速
  価格は前期比1.6%、前年比21.1%の上昇となった。賃料の緩やかな上昇を反映し、11四半期連続の上昇となったものの、上昇ペースは5四半期ぶりに減速した。投資利回りは横ばいで推移した。当四半期の取引事例には阪急リートによる「難波阪神ビル」の売却があげられる。価格は32億3,000万円。
• 12ヵ月見通し
  賃料と価格は緩やかな上昇ペース続く
  賃貸市場では、需要が減少しているものの、供給予定が限定的となっていることから、空室率は引き続き5%を下回る低位で推移し、賃料は引き続き上昇する見通し。ただし、上昇ペースは減速する可能性がある。投資市場では、投資利回りが一層低下する余地があり、賃料上昇も反映して、価格は上昇する見通し。

JLLリサーチ事業部長の赤城威志は、次のように述べています。
「東京と大阪のAグレードオフィス市場は引き続き賃料上昇局面にあるものの、上昇ペースの減速感が強まっています。東京は供給予定が、大阪は需要減少が賃料上昇の重石となっています。空室率は低位であるため、下半期に賃料は緩やかな上昇基調を維持すると予想していますが、前述の要因に加えて、海外経済の不確実性の高まりが賃借需要に与える影響に留意する必要があります。投資市場では、マイナス金利政策の導入以降、資金再調達環境が改善し、市場に供される物件が限定的となっていることから、国内外の投資家の強い関心にもかかわらず、投資総額は引き続き抑制されています。今後活性化が期待されるものの、2016年の投資総額は前年比減少となる可能性があります」


東京のリテール（商業施設）市場

• 賃料
  15四半期連続の上昇、上昇ペースは2四半期連続で減速
  月額坪当たり77,787円（共益費込）。前期比0.3%、前年比5.2%の上昇となった。15四半期連続の上昇となったものの、上昇ペースは2四半期連続で減速した。
• 価格・投資利回り
  11四半期連続で上昇
  価格は、前期0.3%、前年比15.1%の上昇となった。賃料上昇の減速を反映し、価格の上昇ペースも2四半期連続で減速した。資金再調達環境の改善などを背景に、市場に供給される物件が限定的となっていることから、投資総額は抑制されたものの、投資家の取得意欲は引き続き旺盛となっている
• 需要
  引き続き堅調な出店需要
  出店需要は引き続き堅調であるものの、高額商品の販売額減少を受けて、出店戦略に慎重姿勢を取り始めているインポートブランドや飲食店もみられる。当四半期の新規出店には、表参道に出店したPandoraがあり、プライムリテールエリアにおける直営店の出店は、2015年第3四半期にオープンした銀座中央通りに続いて2店舗目となる。
• 12ヵ月見通し
  賃料と価格は安定的に推移
  賃貸市場では、引き続き堅調な需要と限定的な供給が続くとみられることから、賃料は概ね安定的に推移する見通し。投資市場では、投資利回りの低下余地が小さくなっていることから、価格は賃料動向を反映して安定期に推移する見通し。

東京のロジスティクス（物流）市場

• 賃料
  3四半期連続で下落
  月額坪当たり4,126円（共益費込）、前期比0.5%、前年比1.4%の下落となった。3四半期連続の下落となった一方で、下落ペースは減速し、概ね安定的に推移した。ベイエリア・内陸とも、新規供給の賃料水準が全体の平均賃料を下回ったことが下押し要因となった。
• 空室率
  3四半期ぶり低下
  空室率は7.4%、前期比0.7ポイント、前年比3.4ポイントの低下となった。内陸エリアにおける新規供給物件や築浅物件の空室減少を反映し、同エリアの空室率は前期比2.9ポイントの低下となった
• 価格・投資利回り
  価格は2四半期連続で下落
  価格は前期比0.5%の下落、前年比1.1%の上昇となり、前期比ベースで2四半期連続の下落となったものの、賃料同様、下落ペースは減速した。取引事例には、GLP投資法人による「GLP・MFLP市川塩浜」が挙げられる。9月に55%持分を155億円にて取得予定である。
• ネット・アブゾープション
  外需関連の指標は弱含みで推移したものの、3PL企業等の需要は堅調となり、ネット・アブソープションはJLL調査開始以来四半期として過去最高の387千㎡、上半期総計は680千㎡と、記録的な高水準であった2015年通年の90%にせまった。総じて当四半期の新規供給が比較的高い成約率で稼働を開始したほか、2016年第1四半期と2015年第4四半期に供給された新築物件における吸収を反映した。
• 12ヵ月見通し
  賃料、価格ともに緩やかに上昇
  外需関連の見通しは弱くなっているものの、先進型物流施設に対する3PL企業の需要は引き続き底堅く推移するとみられることから、空室率は低下し、一時的に下落した賃料は緩やかに上昇する見通し。価格は、賃料上昇と投資利回りの低下を反映して、上昇する見通し。
  

東京のホテル市場

• 需要
  日本人の宿泊需要は減退、外国人の需要は依然として旺盛
  国内の総宿泊需要の12.4%を占める東京都の延べ宿泊者数は、2016年初来5月までの累計で12.1百万人であった。都内延べ宿泊者数の28.1%を占める外国人宿泊者数は、対前年比2.9%増の3.7百万人であったが、日本人宿泊者数は対前年比7.7%減の8.4百万人であった。
  訪日外客数は2016年初来5月までの累計で対前年比29.1%増の9.7百万人であった。最近の円高傾向を背景に、昨年同時期における年間の成長率44.9%と比較すると、2016年初来5月までの成長ペースは鈍化している。また、政府は中長期目標として掲げる年間訪日外客数を2020年および2030年までにそれぞれ4,000万人、6,000万人へ上方修正した。
• 供給
  2016年第2四半期は4ツ星、5ツ星ホテルの新規供給はなし
  2016年は、2軒の5ツ星ホテルの開業が予定されている。星のや東京が客室数84室の高級旅館を丸の内エリアに、またザ・プリンスギャラリー東京紀尾井町が客室数250室のホテルを旧グランドプリンス赤坂跡地にそれぞれ開業を予定している。
• 運営パフォーマンス
  客室稼働率の低下にも関わらずRevPARは成長を維持
  1日当り販売可能客室数当り宿泊売上（RevPAR）が2016年初来5月までの累計で前年比8.4%の増加となり、昨年から成長が持続している。これは、客室稼働率は対前年比2.7%の低下となった一方で、平均客室単価（ADR）が対前年比11.4%上昇したことによる。また、年移動平均でRevPARは2012年第2四半期以来、継続して成長軌道にある。
• 売買
  東京の5ツ星ホテルの取引は見られなかった。4ツ星ホテルの取引については、不動産会社のヒューリックが「ホテル グランパシフィック LE DAIBA」を約659億円（一部屋当たり74.5百万円）で購入した。
• 12ヵ月見通し
  RevPARは成長するものの、ペースは減速
  2015年は円安拡大が国内ホテルのUSドル建のADR上昇を相殺するかたちでRevPARの高い伸びに貢献した。他方、2016年はイギリスのEU離脱により世界経済の先行き不透明さ深まったため、リスク回避の姿勢から円高基調への転換が予測される。これまでのADRの急上昇に歯止めがかかることで、RevPARの成長ペースは減速すると見込まれる。また、マーケット環境の改善により、投資家のホテル投資意欲は高い一方で、ホテルオーナーがキャッシュフローの向上を享受するため、当面はホテルを保有する意思が強く、売り物件が限定され、ホテル取引件数が伸びにくい状態が続くことが予測される。

JLLホテルズ＆ホスピタリティ事業部マネージングディレクターの沢柳知彦は、次のように述べています。
「東京のホテルパフォーマンス（RevPAR）は、訪日外国人観光客数の増加を背景に好調さを堅持していますが、第2四半期に入り、円高や中国経済の減速といったマクロ環境の影響をうけ、2012年以降続いていた二桁成長からは減速しつつあります。他方、4月に発生した熊本地震の影響で韓国からの訪日客が減少したものの、インバウンド全体では引き続き二桁成長が続いており、底堅さが見られます」


【補足】
本レポートの日本での調査対象地区は次の通りです。
東京CBD（中心業務地区）：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
大阪CBD（中心業務地区）：中央区、北区
東京リテール：銀座と表参道のプライムリテールマーケット
東京ロジスティクス：東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部）の新型物流施設
東京ホテル：特段の説明がない限り東京所在の5ツ星ホテルマーケット


「ジャパン プロパティ ダイジェスト（JPPD） 2016年第2四半期」の詳細はwww.joneslanglasalle.co.jpをご覧ください。


JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産オーナー、テナント、投資家に対し、包括的な不動産サービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。世界80ヵ国、従業員約60,000名、280超拠点で展開し、年間の手数料収入は約52億米ドル、総売上高は60億米ドルに上ります。2015度は、プロパティマネジメント及び企業向けファシリティマネジメントにおいて、約3億7,200万㎡（約1億1,200万坪）の不動産ポートフォリオを管理し、1,380億米ドルの取引を完了しました。JLLグループで不動産投資・運用を担当するラサール インベストメント マネジメントは、総額591億米ドルの資産を運用しています。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。

JLLのアジア太平洋地域での活動は50年以上にわたり、現在16ヵ国、92事業所で33,000名超のスタッフを擁しています。JLLは、2016年インターナショナル・プロパティ・アワード・アジア・パシフィックにて、合計15の賞を受賞しました。2015年ユーロマネー・リアル・エステート・アワードでは、最優秀リアル・エステート・アバイザーに選出されました。詳細な情報はホームページをご覧下さい。www.joneslanglasalle.co.jp