＜2026年5月末＞東京オフィスマーケット動向 空室率・平均募集賃料　主要7区「潜在空室率 2.38％（前月比：－0.19pt）、平均募集賃料 32,217円/坪（前月比：＋434円/坪）」

～潜在空室率は、主要5区・7区ともにわずかに低下。平均募集賃料は、主要5区・7区ともに上昇しており、中でも千代田区の上昇が目立った～

三菱地所リアルエステートサービス株式会社（本社:東京都千代田区大手町1-9-2、代表取締役社⾧:清水 秀一）は、2026年5月末時点の東京オフィス空室率・平均募集賃料のマーケット動向調査を実施し、この度、調査結果がまとまりましたので、お知らせします。

【潜在空室率】
主要5区の潜在空室率は1.98％で前月比‐ 0.21pt

主要7区の潜在空室率は2.38％で前月比‐ 0.19pt

【平均募集賃料】

主要5区の平均募集賃料は37,328円/坪で前月比＋625円/坪

主要7区の平均募集賃料は32,217円/坪で前月比＋434円/坪

【主要エリアの動向】

八重洲・京橋・日本橋エリアでは賃料単価が中間域の空室在庫が払底し、高単価域の新規募集が開始された結果、平均募集賃料は74,167円/坪（前月比：＋4,186円）と7万円台にのった。

 豊洲・晴海エリアは、付加価値を高めたセットアップオフィスの導入によって高めの賃料で募集する動きも見られる。

 

【2025年度の成約面積と募集開始面積】

2025年度における主要7区の成約面積は募集開始面積の約2倍に達し、市場全体として「需要過多・貸手優位」の傾向にある。特に港区は2025年度において大型物件の竣工が相次いだが竣工前に成約したフロアも多く募集開始面積への影響は限定的であったことに加え、千代田区や中央区と比較すると賃料の割安感があった等の要因により、移転先の最大の受け皿となり成約面積が突出した。

一方、千代田区は募集開始面積が成約面積を上回っているが、これは高い募集賃料が影響していると推察される。高賃料を嫌気して退去する企業と、プレミアムを支払ってでも入居したい企業の入れ替わりに伴う一時的な空室が、わずかな差として表れたと考えられる。

＜詳細レポートはこちら＞

https://office.mecyes.co.jp/market/detail/140?utm_source=birurelease&utm_medium=pr&utm_campaign=202606

■集計対象

【調査対象ビル】
・993棟 （前月比±0棟）2026年5月末時点

・調査対象ビルは当社データベースに登録されているビル、且つ、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区、江東区に調査時点で竣工している延床3,000坪以上のテナントビルを対象としています。
※但し、通常のオフィス賃貸市場において特別な事情があると判断されるビルについては、その対象から除外しています。

 【潜在空室率】

・2025年4月末時点データより、募集中の全フロアを対象とした中長期的な市場の供給状況を示す従来の「空室率」を「潜在空室率」と再定義し、市場分析の新たな視点として即日入居可能なフロアのみに焦点を当てた「空室率」を導入しています。

・対象ビルにおける募集面積を貸付有効面積で除しています。

・潜在空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している区画を対象としています。

・空室率の募集面積は、調査対象月末日時点で募集している、即日入居可能区画のみを対象としています。

・貸付有効面積は原則貸主公開の情報及び当社調査による実数に基づいています。

※但し、貸付有効面積が不明である場合には、レンタブル比率（貸付有効面積/延床面積）を延床面積1万㎡以上の場合は50％、1万㎡未満は60％と設定し集計しています。（2023年3月以前は、貸付有効面積が不明である場合には、同規模建物における実数値から求められたレンタブル比率を適用し集計を実施）

 【平均募集賃料】

・募集賃料の計算は、該当月末日時点で募集している区画の条件を加重平均しています。

・調査対象ビルにより共益費方式の採用・不採用に差があることから、平均募集賃料は共益費を含むものと致します(消費税等除く)｡

 【留意事項】

・本資料は不動産市場に関する当社の現在の見解に基づいて作成しています。当社の見解は、当社が信頼できると判断した情報ソース及び現在の市場環境に対する当社独自の分析に基づく意見または予測であり、ここに記載された内容が記載日時以降の市場や経済情勢の状況に起因し妥当でなくなる可能性があります。

■三菱地所リアルエステートサービス株式会社について

総合不動産業を営む三菱地所のグループ会社として、不動産の売買仲介、コンサルティング事業、鑑定、及びビル・住宅の賃貸事業等を行っております。長年培ったノウハウと実績、三菱地所グループのネットワークを活かし、皆様の多様なご要望にお応えしております。

社　　　名：三菱地所リアルエステートサービス株式会社

本社所在地：東京都千代田区大手町1-9-2 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ11階

代表取締役社長：清水 秀一

事 業 内 容：不動産の仲介・コンサルティング・賃貸事業 ・鑑定等

設　      立：1972年12月20日

賃貸オフィス検索サイト：https://office.mecyes.co.jp/?utm_source=birurelease&utm_medium=pr&utm_campaign=202605