賃貸レジデンス「コンフォリア高島平」で産学共同研究を実施

リノベーションで建て替えに比べCO2排出量を75%、廃棄物排出量を96％削減。省エネリノベーションによる効果は、40年間のCO2排出量を5%約1,000t削減※1

　東急不動産株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役社長：星野 浩明）と、テクノロジーを活用したリノベーション・プラットフォーム事業を全国で展開し、国内No.1※2のワンストップ・リノベーション事業者であるリノべる株式会社（本社：東京都港区南青山、代表取締役：山下 智弘、以下 リノべる）および国士舘大学 朝吹香菜子研究室は、東急不動産が事業主となり、プロジェクトマネジメントおよび総合企画、設計・監理・施工をリノベるが実施したリノベーション賃貸マンション「コンフォリア高島平」を対象に、リノベーションによるCO2排出量削減効果と廃棄物排出量削減効果を評価しました。その結果、既存建物を同規模の新築に建替えた場合と比較し、既存建物解体から建設段階において75％のCO2排出量と96%の廃棄物排出量を削減することを確認しました。

また、リノベーションもしくは新築以後40年間のランニング（運用・改修）解体段階の評価も実施しました。リノベーションの場合は築67年で解体される長寿命ケース、建替新築の場合は、築27年で建替え新築後築40年で解体される短寿命ケースと言えますが、長寿命ケースの場合は短寿命ケースに比べて40年間のCO2排出量が20％削減されることを確認しました※3。なお、省エネリノベーション実施によるCO2排出量削減効果は5％約1000tであることを確認しました。

　「コンフォリア高島平」の既存建物解体・設計監理・資材製造・建設段階におけるCO2排出量削減量は、約4,360tとなり、これは杉の木約50万本が１年間に吸収する量※4と同程度で、杉林約500ヘクタール分、明治神宮約6.8個分※5に相当します。更に1戸当たりに換算しますと、CO2排出削減量は約57tでした。これは杉の木約6,500本が1年間に吸収する量※4に相当します。また、本物件は省エネリノベーションにより「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）認証★★★」を取得しており、その効果は40年間で約1,000tのCO2排出量削減となり、杉の木約11万本が1年間に吸収する量※4に相当し、年間では平均約25tのCO2排出量削減、杉の木約2,800本が1年間に吸収する量※4に相当します。

　今回の研究により、リノベーションによる長寿命化と省エネリノベーションが脱炭素社会におけるソリューション提案の一つとなり得ることが明らかになりました。今後も、プロジェクトを通してCO2削減量や廃棄物削減量の定量化を行い、リノベーションが環境に与える影響を検証、発表し、「リノベーション」による循環型社会実現、脱炭素社会実現に寄与してまいります。

１．CO2排出量調査結果：建替新築とリノベーションの比較※6

既存建物解体・設計監理・資材製造・建設段階を評価の場合

対象物件のCO2排出量は、建替新築した場合に比べて75％削減され、削減量は約4,360tと算出された。また、１戸あたりに換算すると、削減量は約57tと算出された。

２．廃棄物排出量調査結果：建替新築とリノベーションの比較※7

既存建物解体・建設段階を評価の場合

対象物件の廃棄物排出量は、建替新築した場合に比べて96％削減され、削減量は約14,300tと算出された。これを１戸あたりに換算すると、削減量は188t/戸と算出された。

３．CO2排出量調査結果：建替新築、省エネリノベーション、リノベーションの比較※6

①　1に加え、リノベーションもしくは新築以後20年間のランニング（運用・改修段階）を評価の場合

対象物件の20 年間のCO2排出量は、建替新築した場合に比べて33％削減され、削減量は約4,400tと算出された。これを1戸あたりに換算すると約58t/戸と算出された。このうち、省エネリノベーションによる効果は、CO2排出量4％削減、削減量は約470tと算出された。

②　1に加え、リノベーションもしくは新築以後40年間のランニング（運用・改修）解体段階を評価の場合

対象物件の40 年間のCO2排出量は、建替新築した場合に比べて20％削減され、削減量は約4,460tと算出された。これを1戸あたりに換算すると約59t/戸と算出された。このうち、省エネリノベーションによる効果は、CO2排出量5％削減、削減量は約1,000tと算出された。

• 対象物件

「コンフォリア高島平」

 築27年、全76戸の企業社宅（東京都板橋区、地上8階建てRC造、合計延べ床面積8480㎡、76戸+テナント1区画、居室面積：67.8～75.6㎡）の専有部・共用部を併せて一棟リノベーション。

• 取組の背景

　2020年の脱炭素（カーボンニュートラル）宣言以降、2030年のCO2排出削減量目標が改定され、各分野で大幅な削減が求められています。「家庭部門」においては、エネルギー起源CO2を2013年度比で66％削減※8する目標が設定され、日本のエネルギー消費量の約３割※9を占める建築物分野における取組として、建築物の省エネ化・断熱化を促進する様々な制度改正が予定されています。また、企業活動においてもESGが重要視され、企業価値の評価に影響を及ぼすようになりました。そして、SDGsは産官民で取り組む世界共通の目標として、人々の消費における意思決定にも影響を与え始めています。

　建物のリノベーションは、新築と比較して投入資材量や施工時の燃料を大幅に削減することができ、CO2排出量の削減に貢献する取組みであり、また、建物の解体により排出される廃棄物も大幅に削減することができます。しかしながら、建物のリノベーションは個別性が高く、これまでに調査された事例も多くありません。そこでこれまで、リノベるは、金沢工業大学 佐藤考一研究室と国士舘大学 朝吹香菜子研究室と共に、CO2削減効果と廃棄物削減効果の算出・見える化すべく、産学共同研究を実施してまいりました。そして、今回、東急不動産とリノベる、国士舘大学 朝吹香菜子研究室は、リノベーションに加え、省エネリノベーションによるCO2削減効果と廃棄物削減効果を算出・見える化すべく、産学共同研究を実施いたしました。

　本物件は省エネリノベーションを施し、環境に配慮した暮らしを提案し、BELS認証取得など脱炭素取り組みを導入した賃貸レジデンスです。事業主である東急不動産は、中期経営計画で掲げた「環境を起点とした事業機会の拡大」をより加速させており、脱炭素社会の実現に向けた環境取り組みを行っています。またパートナーとして総合企画、設計・監理・施工を担ったリノベるは、創業以来、循環型社会実現を目指し、既存住宅の機能・価値を再生させる「リノベーション」によって既存住宅の長寿命化と流通活性を推進してまいりました。

　東急不動産とリノベるは、リノベーションおよび省エネリノベーションの提案を通して、サステイナブルな選択肢としてのリノベーションの提供を一層推進し、持続可能で環境にやさしいストック活用型社会への転換、循環型社会の実現を目指してまいります。

• 国士舘大学 朝吹香菜子准教授コメント

「省エネリノベーションは、既存建物の躯体や一部の仕上・設備の再利用に加え、断熱性の強化や最新設備への更新 による CO2削減効果があるため、今後省エネリノベーションが推進されていくことを期待したい。」

【プロフィール】

2002年、東京大学工学部建築学科卒業。2007年、東京大学大学院新領域創成科学研究科博士課程修了。博士（環境学）。国土交通省技官を経て、現在、国士舘大学准教授。建築における資源循環や、建物の改修・解体に伴う環境負荷等を研究している。『建築材料新テキスト』『図表でわかる建築生産リファレンス』（彰国社）など執筆（いずれも共著）。

• 会社概要

東急不動産株式会社

     東急不動産は、東急不動産ホールディングスグループの中核企業として、都市事業、住宅事業、インフラ・インダストリー事業、ウェルネス事業、海外事業などを展開する総合不動産企業です。

私たちは現在、実績に裏打ちされたデベロップメント力と安定した収益力を強みに、東急不動産ホールディングスグループの長期ビジョン「GROUP VISION 2030」や「中期経営計画2025」を指針として、各事業を展開しています。グループのありたい姿「価値を創造し続ける企業グループへ」実現のため、さらなる成長をめざします。

会社名：東急不動産株式会社

代表：代表取締役社長　星野　浩明

設立：1953年12月

所在地：東京都渋谷区道玄坂 1-21-1 渋谷ソラスタ

リノベる株式会社

　リノベるは、ミッション「日本の暮らしを、世界で一番、かしこく素敵に。」の実現に向け、テクノロジーを活用したリノベーション・プラットフォームを構築、全国約500社のパートナー企業とともに既存ストックの流通・利活用を推進するリノベーションを提供しています。国内No.1の実績を有する中古マンション探しとリノベーションのワンストップサービス「リノベる。」や、法人向けにCRE戦略推進や有効活用ソリューションを提供する「都市創造事業」、そして、日本全国のパートナーへリノベーションに最適化されたノウハウやテクノロジーツールを提供しています。

　既存不動産ストックを再生・活用するリノベーションは、新築への建替えに比べにCＯ2排出量を削減するサステナブルな選択肢です。加えて、性能向上リノベーションにより、建築物の省エネ化・断熱化を進めることで更にエネルギー起源のCO2排出量を削減することも可能で、2023年11月には、政府系ファンド「脱炭素化支援機構」の住宅・不動産・建設業界出資第一号案件となりました。リノベるは、リノベーションおよび省エネリノベーションを推進することで、循環型社会の実現、カーボンニュートラル社会の実現に寄与してまいります。

会社名：リノべる株式会社

代　表：代表取締役　山下 智弘

資本金および資本準備金　1,019,991,776円

設　立：2010年4月

所在地：本社　東京都港区南青山5丁目4-35 たつむら青山ビル

コーポレートサイトURL：https://renoveru.co.jp/

リノベる。URL：https://www.renoveru.jp/

都市創造事業サービスサイトURL: https://renoveru.co.jp/citycreate/

※１既存建物解体・設計監理・資材製造・建設段階におけるCO2排出量と既存建物解体・建設段階における廃棄物排出量の比較　出典：『省エネリノベーションによる二酸化炭素排出量および廃棄物排出量の削減効果

報告書』（リノベる・国士舘大学 朝吹香菜子研究室）

※2  リフォーム産業新聞1574号(2023/10/23発行)『マンションリフォーム売上ランキング2023』にて、ワンストップサービスを手掛ける事業者として首位

※３ リノベーション以前の期間については、評価に必要な履歴情報が残存していないため評価していない

※4 適切に手入れされている36～40年生のスギ人工林1ヘクタール（1,000本の立木）が1年間に吸収する二酸化炭素の量を約8.8トンと推定(林野庁試算）

※5 明治神宮の広さは約73ヘクタール

※6 評価は、各建物の既存建物の図面、リノベーションの竣工図面及び見積書から資材の種類・物量を算出して実施。設計・資材製造・建設・運用（エネルギーを除く）・廃棄段階のCO2排出量は、一般社団法人日本建築学会が公開する「一般建物用LCAツールVer5.00」を用いて算出。（なお集合住宅は非常に多種類の資材で構成されるため、物量が小さくCO2排出量の少ない資材は入力を省略し、外構・植栽は評価対象外とした）。運用エネルギー消費に伴うCO2排出量は、「エネルギー消費性能計算プログラムVer3.２.0住宅版」を用いて算出した各建物のエネルギー消費量を、一般社団法人日本サステナブル建築協会が公開する「CASBEE建築（新築）評価ソフトCASBEE-BD_NC_2021v1.04）」に入力して算出。

※7 評価は、リノベーション工事の産業廃棄物管理票及び既存建物の図面を用いて、建物本体に由来する廃棄物の種類・物量を算出。

※8 2021年10月22日閣議決定「地球温暖化対策計画」

※9 国土交通省HP「脱炭素社会に向けた住宅・建築物の省エネ対策等のあり方検討会」設置趣旨及び資料より

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000188.html