商業用不動産データを提供する「estie」とDeNA発の修繕DX「スマート修繕」が合弁会社を設立

内装リノベーションのROIを可視化し、計画から工事完了までワンストップで提供

日本最大級の商業用不動産データと業界特化型AIで意思決定を支える株式会社estie（本社：東京都港区、代表取締役：平井 瑛、以下「estie」）とマンションやビルなど大型建物の修繕工事の見積、工事支援サービスを展開する株式会社スマート修繕（本社：東京都新宿区、代表：豊田 賢治郎、以下「スマート修繕」）は、合弁契約を締結し、2026年6月に合弁会社「株式会社estieスマートリフォーム」を設立いたしました。

リノベーションのROIを可視化し、計画から相見積もり、工事完了まで伴走するこれまでにないワンストップサービスを提供してまいります。

■合弁会社設立の背景

近年、建設費の高騰や新築マンションの供給戸数の減少が続く中、既存不動産のリノベーションを通じた資産価値向上への関心が投資家や資産運用会社の間で高まっており、リフォーム・リノベーション市場の受注高は2024年度に13.8兆円規模へと拡大しています(※1)。

内装リノベーションは、不動産価値を高める有効な手段である一方、リノベーション後の賃料上昇幅、工事費、工期、空室、ダウンタイム（※2）を事前に見通しづらく、ROIに基づく意思決定が難しいという課題があります。また、リノベーション設計、相見積もり、施工会社選定、工事進行の確認には専門性と複数の発注者承認などの工数が求められ、物件の運営を行う担当者の負荷が大きすぎるという問題もあります。

これらを背景に、内装リノベーションを実施し、バリューアップすることでROIをより高くできる物件においても、リノベーションが十分に実施されないという問題が発生しております。

※1 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告 令和6年度計」 

※2 工事のためにその空間（住居やオフィス、店舗など）が使用できなくなる期間

■実態調査による不動産ファンド担当者の課題～リノベーションによる価値向上を十分できているのはわずか５％弱～

内装リノベーションに関与しているアセットマネジメント会社に従事する方（アクイジション、期中運営）を対象に実態調査を実施したところ、内装リノベーションによるバリューアップについて、「十分に実現できている」と回答した割合はわずか4.8%にとどまりました。一方で、「あまり実現できていない」と回答した割合は57.1%にも及び、関係者の多くが、内装リノベーションを通したバリューアップに改善余地を感じていることが明らかになりました。

 

具体課題をヒアリングした結果、最も多いものが「リノベーション実施後、実際にどれくらい賃料が上がるか（ROI）の正確な査定・予測が難しい」61.9％、続いて「複数社からの相見積もりの取得や比較検討に膨大な手間と時間がかかる」57.1％、「工事中の施工品質やスケジュールの管理を専門的にチェックするリソース・知見がない」47.6％というものでした。

また、リノベーションの投資判断から実行までをワンストップで支援する新サービスの利用意向（※）については、85.7％と非常に高いものとなりました。

※「非常に利用してみたい（57.1％）」と「やや利用してみたい（28.6％）」を足したもの

調査概要

調査名：バリューアップ（内装リノベーション）に関するアンケート

調査対象：不動産ファンド勤務者のうち、内装リノベーションに関与している方

回答者数：有効回答21名

調査時期：2026年6月5日～2026年6月10日

調査方法：Googleフォーム

調査主体：株式会社スマート修繕

■事業概要

前述の課題解決に向け、商業用不動産データと業界特化型AIを提供するestieと修繕工事のDX企業であるスマート修繕が両社の強みを持ちより、以下のサービスを提供してまいります。

① リノベーション後賃料のシミュレーション

estieによる商業用不動産データに基づく賃料分析結果を活用し、対象物件の立地、周辺マーケット、物件特性、想定仕様などを踏まえて、リノベーション後の賃料上昇余地をお客様にご提示します。

これにより、リノベーション実施前の段階で、リノベーションによる収益改善効果を見立て、投資判断に活用できる状態をつくります。

② リノベーション設計

スマート修繕の専任デザイナーが、①に基づいたリノベーションプランを提案します。

賃料向上が期待できる仕様と、過剰投資になりにくい仕様のバランスを見極め、投資対効果を意識したリノベーション設計を支援します。また、退去前の段階から設計し、入居者からの解約通知後の工事着手を早めることで納期の短縮も実現します。

③ 市場原理を活かした相見積もり

スマート修繕が蓄積してきた工事見積データ、見積査定のノウハウ、施工会社のネットワークを活用し、リノベーションプランごとに競争原理の働いた複数の見積もりを取得します。また、取得見積書の施工範囲／内容、金額、工期などを分析、レポート化し、比較選定支援まで行います。

④ 専門家による工事品質のチェック

スマート修繕のコンサルタントが、施工会社の選定後も工事完了まで伴走することで適正な工事／応対品質の実現を図ります。

■今後の展望

本合弁会社では、リノベーションを通じた不動産価値向上を支援し、不動産ファンドなどの不動産オーナーを中心にサービス提供を開始し、より多くのお客様への導入と支援実績の拡大を目指します。

今後は、リノベーション後の賃料実績、工事費、工期、リーシング期間、施工品質などのノウハウ、データを蓄積し、リノベーションに関わる業務のさらなる効率化や高度化を目指してまいります。

■両社代表によるコメント

株式会社estie 代表取締役 平井 瑛　コメント

当社が不動産業界のお客様にサービスを提供する中で、リノベーションによる資産価値向上への関心やニーズの高まりを感じてきました。一方で、リノベーション投資においては賃料上昇余地の予測や工事費の妥当性判断が難しく、データに基づく意思決定の仕組みが不足しています。それ故にデータやAIによって解決できる余地が大きく残されていると考えています。
今回、リノベーション領域において深い知見と実績を持つスマート修繕様とご一緒できることを大変心強く感じております。estieが構築する商業用不動産の賃料データおよび業界特化型AIと、スマート修繕様が培ってきた工事費に関するデータ・施工ネットワークを掛け合わせ、リノベーションを通じた資産価値向上までのプロセスを切れ目なく支援してまいります。

株式会社スマート修繕 代表 豊田 賢治郎　コメント

当社はこれまで、マンションやビルなど大型建物の修繕において、月40億円規模の見積支援に基づく精度の高い工事見積もり査定と施工網を強みに、金額の適正化とオーナー様のコストダウンを追求してまいりました。昨今は建設費高騰に伴いリノベーションへの関心が高まる一方、工事費の上振れリスクや不透明な見積もりは、大きな投資障壁となっています。

今回、不動産データとAIの活用に圧倒的な強みを持つestie様と合弁会社を設立できたことを大変嬉しく思います。estie様の高精度な賃料査定データと、当社が培ってきたコスト管理力、そして工事完了まで伴走する専門的なコンサルティング力を融合させ、投資判断から施工まで安心・納得のプロセスを構築してまいります。

■合弁会社概要

名称： 株式会社estieスマートリフォーム

所在地：東京都港区赤坂9-7-2東京ミッドタウン・イースト4F

設立年月日：2026年6月1日

事業内容：内装リノベーションコンサルティング事業　　　　

URL: https://www.estie.jp/products/smart-reform

写真中央左：estieスマートリフォーム代表取締役田中陸、中央右：同取締役黒柳真介

■会社概要

会社名：株式会社estie

所在地：東京都港区赤坂9-7-2 東京ミッドタウン・イースト4F

設立：2018年12月

事業内容：商業用不動産データ分析基盤および業界特化型AIの開発および提供

URL: https://www.estie.jp/

会社名：株式会社スマート修繕

所在地：東京都新宿区西新宿2丁目6番1号 新宿住友ビル18階

設立：2022年1月

事業内容：大型建物の共用部工事の見積もり、選定支援、工事支援サービス

URL: https://smart-shuzen.jp

株式会社estie

estie（エスティ）は、「産業の真価を、さらに拓く。」をパーパスに掲げ、不動産業界全体のデジタルシフトとコアビジネスの高度化および効率化を推進しています。不動産デベロッパーや機関投資家、金融機関向けに日本最大級の商業用不動産データ分析基盤「estie オフィスリサーチ」や「estie レジリサーチ」、「estie 物流リサーチ」、業界特化型AI「estie 案件管理」などの多角的なサービスを展開。また、不動産データと業界特化型AIを活用し、事業の非連続な高度化・効率化に向けた戦略立案・内製化支援ソリューションを提供しています。

【会社名】株式会社estie
【所在地】東京都港区赤坂9-7-2 東京ミッドタウン・イースト4F
【代表者】代表取締役 平井 瑛
【設立】2018年12月
【コーポレートサイト】https://www.estie.jp/
【公式X】https://x.com/estie_corp