高騰するマンション価格。2022年の中古マンション価格動向から今後を予想
■全ての都府県で新築時価格を上回る
2022年に流通した築10年以内の中古マンションの相場を都府県別にみると、対象の７府県全てで中古平均価格が新築時価格を上回りました。
最も騰落率が高かったのは東京都で＋36.6％。その他の地域では愛知県を除く5府県で＋20％以上という結果になりました。
また、中古流通した住戸の平均面積は7都府県平均で66.96㎡となり、東京都を除く全てのエリアで70㎡前後を維持しています。
新築分譲価格が高止まる中、新規で分譲される新築マンションは販売価格の上昇を抑えるために各住戸の面積を絞る（狭くする）傾向が見られます。一方で過去に分譲された中古マンションに関しては昨今の新築マンションと比べると、総じて面積が広めのユニットが多かったことや同条件の新築と比べると割安なため、予算内で広めのプランを求める傾向が表れた結果となりました。
■築年数による価格下落より不動産相場の上昇が優勢
各地域の平均騰落率を築年数ごとに見てみると、新築時価格が安い年ほど騰落率が高くなっており、新築価格の差ほど中古価格に差が見られません。特に築9～10年は新築時価格と中古価格の差（騰落率）が大きい傾向にあることが分かります。
尚、築10年というと2013年前後に竣工した物件になりますが、これらは2011年から2013年に販売された物件が多く、昨今のマンション価格上昇のきっかけとなった東日本大震災やアベノミクス政策が始まる前後に販売が行われた物件です。東日本大震災当時は経済の先行き不透明感に加えて、沿岸部に建つマンションの液状化リスクなどが取り沙汰されたことから、マンション購入の機運が下がっており、新築マンションの分譲価格が抑えられていました。現在の相場と比べると大幅に安い価格で購入することができた為、築10年経った今でも価格が下がらず、逆に新築分譲時の価格よりも高値で取引されています。
■今後の中古マンション相場
資材及びエネルギー価格の高騰や建設業の人件費上昇などの影響も大きいことから、新築マンション価格は高止まりが続くと言われています。
一方の中古マンション市場も、新築マンション購入検討者の需要の受け皿として引き続き活発に動くことが予想されており、特に築浅や駅近など条件の良いマンションに注目が集まる為、エリアによってはさらに価格が高くなることも考えられます。
社会的に大きな問題が生じたり、大規模な災害が発生するなど、突発的な問題が発生した場合には価格が下落する可能性も考えられますが、大きな変化が発生しない限りは上昇傾向が続くと予想されます。
持ち家の方で、売却を検討の方は相場情報や住宅ローン金利等の最新動向をチェックし、「売り時」を見定めることが重要になると考えられます。また、マンションの購入検討者の方は、今後マンション価格が更に上昇する可能性も鑑みて購入のタイミングや物件選定を行う必要があります。両者ともに、マンション価格は引き続き上昇するという可能性も踏まえ、市場の動向には常に注目しておくとよいでしょう。
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