こんなマンションが値下がりしづらい　中古マンション価格値上がり率調査

株式会社マーキュリー

2024年9月17日 14時10分

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区　代表取締役CEO：陣　隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、独自視点で業界の動向を発信しております。今回は、2023年以降に中古流通した築20年以内のマンションを対象に、どのような特徴のマンションが値下がりしづらいのかを様々な切り口から調査しました。

新築マンション価格の上昇に伴い、中古マンション価格も上昇しています。

最近では都市部を中心に新築分譲当時よりも高い値段で取引されている物件の方が多い状況ですが、価値が下がりづらいマンションはどのようなマンションなのでしょうか？2023年以降に中古流通した築20年以内のマンションを対象に見てみます。

■都市部は価値が下がりづらい傾向

上の表は都道府県別の価格値上がり率を示したものです。

値上がり率が最も高いのは東京都の49.6％で新築分譲当時の約1.5倍の価格に上昇していることがわかります。以下は大阪府の37％、京都府の31％と続きます。各エリア共に都市部の値上がり率が高く、郊外エリアは低い傾向にあります。

■規模は大きいほど価値が落ちない

上の表は総戸数別の値上がり率を示した表です。

関西では200戸以上、首都圏では300戸以上の規模のマンションは平均値上がり率が40％を上回るなど、各エリア共に総戸数が多くなるほど値上がり率が高まる傾向にあります。

■タワーマンションは別格

上の表は建物階数別の値上がり率を示した表です。

各エリア共に10～19階建てと、20階建て以上（タワーマンション）の間で大きく値上がり率が上昇しています。また50階建て以上のマンション（東海での中古流通はなし）の値上がり率は首都圏で87.7％、関西で72.3％と他の階数と比べても特に高く、建物階数が高いマンションほど値上がり率が高まる傾向にあると言えます。

■「駅近神話」は間違いではない

上の表は最寄り駅からの徒歩分数別の値上がり率を示した表です。

各エリア共に徒歩分数が短くなるほどに値上がり率が高くなる傾向にあります。徒歩16分以上とバス便の物件は徒歩15分以内と比べると値上がり率が大きく下がっていることも分かります。

■狭めの住戸とプレミアムな住戸は価格が落ちづらい

上の表は住戸専有面積別の値上がり率を示した表です。

各エリア共に120㎡以上の値上がり率が最も高くなりました。120㎡以上の住戸が供給されるのは、マンション上層階のプレミアム住戸であることが多く、新築時の価格も一般的な住戸と比べると高く値付けされている場合が多いですが、中古流通時にはそれを上回る価値がつきやすいことが分かります。

また、40㎡台、50㎡台、60㎡台も全体的には値上がり率が高い傾向が見られます。面積が狭い故に新築時の価格が抑えられていたことに加え、昨今の新築マンションは価格の上昇を少しでも抑えるために専有面積を小さめにする傾向があり、結果として新築分譲当時は狭めだった中古マンションにもファミリー層や共働き世帯が許容できる専有面積が広まってきたことなどが要因として考えられます。

■上層階の方が有利

上の表は住戸の所在階別に値上がり率を示した表です。各エリア共に所在階が上になるにつれて値上がり率が上昇しています。また対象がタワーマンションに限定される20階以上は19階以下と比べて値上がり率が10ポイント以上高くなっています。

■北向きが有利

上の表は住戸の主開口部の方位別に値上がり率を示した表です。

各エリア共に最も値上がり率が低いのが南向き、次いで東向きと西向き、最も値上がり率が高いのは北向きで一般的な新築時の価格設定とは真逆の状況になっています。北向きや西向き、東向きの住戸は南向きと比べて新築時に割安な価格設定であるケースが多いことや、４方向に開口部を持つことが多いタワーマンションなどで多く見られるため値上がり率が高くなる要因になっていると考えられます。

今回は、様々な条件で新築時価格と中古流通時価格との値上がり率を算出しました。

冒頭でも記した通り、昨今では不動産価格が高騰しているため中古価格が新築時価格を上回る価格になっているケースも多いですが、今回の調査で相対的に値上がり率が高かった条件については、今後マンション相場に変動があったとしても「相対的に価値が下がりにくい条件」であることに変わりはないと考えられます。

住まい選びの条件に「値下がりのしづらさ」が含まれる方は参考にしてみてはいかがでしょうか。

・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと民間住宅情報会社の中古流通マンションデータを元に値上がり率を算出

・首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）、関西（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県）、東海（愛知県、三重県、岐阜県）で2023年1月から2024年3月末に中古流通した築20年以内の中古マンション（住戸）が対象

・投資用物件は除く

【マーキュリーについて】

当社は、1991年の創業以来「不動産ビッグデータ」を武器に、事業を展開してきました。

「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。

これからも高品質なサービスを提供し続けることで、更なる顧客満足と事業の拡大を目指します。そして不動産ビジネスに関わるあらゆるステークホルダーの最良の選択の為に「確信」を届けてまいります。

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