高額中古マンションの価格高騰を分析。坪単価1,000万円超えの「超高額住戸」最新動向

不動産ビッグデータとAI等のテクノロジーを活用し、不動産マーケティングプラットフォームを提供する株式会社マーキュリー（本社：東京都新宿区　代表取締役CEO：陣　隆浩、証券コード5025、以下「当社」）は、独自視点で業界の動向を発信しております。

2025年も分譲マンションの価格高騰が止まりません。 特に東京都心部では、その価格上昇は天井知らずとも評される異次元の様相を呈しています。

このような背景のもと、本調査では2025年に流通した高級中古マンションに焦点を当て、特に「坪単価1,000万円」を超える超高額住戸の取引動向を詳細に分析いたしました。

■坪単価1,000万円以上の住戸が800戸超

2025年に中古流通した中古マンションを調査したところ、坪単価1,000万円（１㎡あたり約300万円）以上の住戸は22の行政区で計810戸ありました。最も供給が多かったのが東京都港区で385戸、２番目に多かったのが東京都中央区で93戸、３番目が東京都渋谷区で81戸、4番目に多かったのが東京都千代田区で75戸、５番目に多かったのが東京都新宿区の54戸となりました。坪単価が2,000万円（１㎡あたり約600万円）以上になると6行政区95戸、3,000万円（１㎡あたり約900万円）以上になると2行政区14戸、4,000万円（１㎡あたり1200万円）以上になると１行政区4戸（東京都港区）のみとなりました。

■30㎡で1億8,000万円

面積帯別に見ると、20㎡台のコンパクト住戸から200㎡以上の広面積プランまで幅広いプランで坪単価1,000万円を超える坪単価で供給されていることが分かります。坪単価2,000万円台でも同様の傾向が見られます。

尚、坪単価2,000万円台では30㎡台の住戸も中古流通していますが、仮に坪単価が2,000万円ちょうどで面積が30㎡だったとすると、住戸の価格が1億8,000万円ということになります。

このように、昨今の価格の高騰は広面積のプレミアムプランに限ったものではなくなっていることが分かります。

■大多数がタワーマンション

坪単価1,000万円以上の住戸のうち、各物件の中で最も流通時の坪単価が高かった住戸でランキングしてみると、大多数の物件がタワーマンションであることが分かります。とくに上位10物件のうちタワーマンション以外なのは「三田ガーデンヒルズ」「パークマンション三田綱町ザフォレスト」の２物件のみ。そのほかは全てタワーマンションとなり、都心のタワーマンションの相場がいかに突出しているかが分かります。

■１戸あたりの価格が10億円以上の住戸も

住戸別の最高流通坪単価ランキング上位30物件の中で、最高流通価格が10億円を超える物件が全体の半数弱となる14物件もありました。当社が提供する「Realnetマンションサマリ」で、1995年以降に分譲された新築マンションのうち10億円以上の価格で分譲された数を調べると27物件50住戸しかなく（2025年5月末時点）、昨今の超高価格帯ではペントハウス的な住戸でなくとも10億円を超える価格で供給されるケースも見られるなど、10億円超の住戸も特別ではなくなってきていることが分かります。

分譲マンションの価格高騰の中心地ともいえる都心エリアにおける価格上昇を大きくけん引しているのが都心部のタワーマンションであることが明らかになりました。共用設備の充実や免震制震といった躯体の堅牢さなどタワーマンションがもつハード面の価値の高さに加えて、高い人気を背景として一般的なマンションと比べて流動性も高いことから、海外需要やセカンドハウス需要、投資需要といった富裕層の様々な需要の受け皿になっていることが、価格の維持上昇につながっていると考えられます。

また今回の調査で都心部のタワーマンションを中心に極端に価格が上昇していることが分かりましたが、不動産の価格が局地的に上昇すると、隣接エリアや類似物件なども価格が上昇し、徐々にその波が広域へと広がっていく傾向があることから、引き続きマンション相場は上昇ないし高値維持する可能性が高いと考えられます。

 

・Realnetマンションサマリの新築マンションデータと中古流通マンションデータを基に騰落率を算出

・首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県）で1995年以降に新築分譲、関西（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県）で2002年以降に新築分譲、東海（愛知県、三重県、岐阜県）で2003年以降に新築分譲し、2025年1月から2025年5月末に坪単価1000万円以上で中古流通した住戸が対象

・投資用物件は除く

【マーキュリーについて】

当社は、1991年の創業以来「不動産ビッグデータ」を武器に、事業を展開してきました。

「Big Data × Technology で不動産の未来は私たちが動かす。」をビジョンとして掲げ、近年は従来のビッグデータに、AI等のテクノロジーを用いて不動産マーケティングプラットフォームを提供しております。

これからも高品質なサービスを提供し続けることで、更なる顧客満足と事業の拡大を目指します。そして不動産ビジネスに関わるあらゆるステークホルダーの最良の選択の為に「確信」を届けてまいります。

【会社概要】

会社名：株式会社マーキュリー

所在地：東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル42階

URL：https://mcury.jp/

代表取締役：陣 隆浩       

設立年月：1991年5月