JLL、「イノベーション」と「人材の集積」が不動産市場に与える影響を分析

東京は、イノベーション都市ランキングで2位、人材の集積度ランキングで19位

JLL

2019年9月2日 14時00分

東京 2019年9月2日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社: 米国シカゴ、CEO: クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL、以下: JLL）は、イノベーションと人材の集積が不動産市場に与える影響を分析したレポート「世界のイノベーション都市」を発表しました。

本レポートでは、世界100以上の都市を対象にイノベーションと人材の集積を定量化し、分析。その結果、イノベーションエコシステムの形成度が高く、人材が集積している都市は、過去20年間における経済成長が著しく、更には、上位に入る都市は、過去10年間のオフィス賃料上昇が著しく、不動産投資をより多く呼び込んでいることから、イノベーションならびに人材の集積と不動産市場のパフォーマンスとの間には密接な関係があることが明らかになりました。

ハイライトは以下の通りです。
■イノベーション
図表1：イノベーション都市世界上位20都市

「イノベーション都市世界上位20都市」を見ると、グローバル各地域に分散されている。上位10都市には、最もグローバル化した都市「確立された世界都市※1」の「ビッグ7」と「挑戦者たち」に分類された8都市がランクインしている。
1位は、世界有数のスタートアップシティであるサンフランシスコ、2位東京、3位シンガポール、4位北京、5位ロンドンとなり、アジアパシフィック地域の都市が存在感を高めている。北京にはイノベーションエコシステムが深く根付いており、シリコンバレーを除けば最も多くのユニコーン企業を輩出、ベンチャーキャピタル投資額で第3位の規模となっている。

■人材の集積
図表2：人材ホットスポット世界上位20都市

人材の集積度が高い都市は、都市や教育制度がより成熟した米国、欧州、オーストラリアの都市がランクインしている。
1位はロンドンで、世界トップレベルの大学や教育水準の高い労働力に支えられている。2位サンフランシスコ、3位ワシントンDC、4位サンノゼ（シリコンバレー）、5位シアトルとなり、米国の都市が上位を独占している。3位のワシントンDCは、ハイテク製品やサービスに対する連邦政府の需要にも下支えされ、イノベーション産業の就業者の割合が突出している。ボストンやサンフランシスコのベイエリアには世界トップレベルの大学が所在することが、両都市を上位に押し上げている。
アジアパシフィック地域からは、7位シドニー、10位メルボルンに続き、19位に東京がラインクインした。シドニー、メルボルンは魅力的なライフスタイルが人口構成を改善させており、ランキング上位の大学の集積や高度な能力を有する労働力が相まって、人材のホットスポットとして世界的に見ても競争力の高い都市となっている。東京は19位にとどまり、人口構成の弱みが上位入りを阻んでいる。

■イノベーションと人材の集積のクラスター（分布）
・都市のイノベーションと人材の集積に関する分析を行い、6つのタイプに分類した。

図表3：世界都市のイノベーションと人材の集積の分布

■ケーススタディ：グローバルリーダー都市
東京：グローバルなイノベーションハブ

イノベーションのグローバルリーダーである東京は、特許申請件数が世界第1位の都市であり、第2位の深センを80%超上回っている。東京は電子機器からナノテクノロジーまで幅広いテクノロジーで市場をリード、またソニー、ソフトバンク、トヨタを含む世界的企業の拠点を世界で最も多く擁する都市でもあり、これにより対内直接投資や研究開発費が押し上げられている。
東京は企業全般に関する項目ではトップランクに位置しているものの、より活発なスタートアップ文化の醸成に注力する必要がある。東京発のユニコーン企業はPreferred Networks社の1社に限られており、スタートアップ企業数において、競合都市に後れをとっている。
イノベーションを基盤とした経済の発展の勢いは注目を集めており、クロスボーダーの不動産投資家の新たな関心を呼んでいる。オフィス空室率も1%とテナント需要は旺盛で、堅調なオフィス賃料の上昇がその魅力を一層高めている。

■不動産市場に与える影響

世界の商業用不動産投資の約四分の三は、イノベーションクラスターの上位クラスターであるグローバルリーダー都市、イノベーション型の都市、人材型の都市に集中しており※2、投資資金がイノベーション型の都市へ流入している。

図表4：イノベーションクラスター別商業用不動産投資総額（2018年）

イノベーション並びに人材と賃料上昇に強い相関があり、投資家が強い関心を示している。都市類型上位3つのオフィス賃料上昇率は平均値よりも良いパフォーマンスを示しており、またトータルリターンも高くなる傾向にある。

図表5：イノベーションクラスター別プライムオフィス賃料変動率

■本レポートから読み取る不動産における重要な視点
投資家

不動産投資戦略において、伝統的な指標に加えてイノベーションと人材の集積を考慮することが重要である。長期にわたる不動産市場のサイクルが一巡しようとする中、長期的に成長する都市の特定には、都市の構造要因がより考慮されるようになっていることから、イノベーションと人材の集積はより重要性を増している。
投資家は、イノベーション経済の発展には様々な道程があることを認識し、戦略を構築することが重要である。各都市での最善の戦略を策定するツールとしてイノベーションクラスターが活用できる。これらは、グローバルリーダー都市では富の保全や新たなサブマーケットの特定、新興イノベーション型都市では構造変化によるポテンシャルを持つ都市への参入ポイントを特定する際の参考になる。
投資家やデベロッパーは、大胆な都市変革プロジェクトを通じて、イノベーション経済を形成する役割を担う。官民連携の促進役となり、コラボレーション、創造性、起業家精神を促進することが可能である。一方で、都市の変化意欲を正しく評価することが重要であり、自治体の役割も軽視できない。

企業

企業は長らくイノベーションや人材ハブに注目してきたが、競争環境はますます激化している。イノベーションの時代において、労働市場の需給ひっ迫と人件費の高騰、世界の都市に拡大する就業の選択肢により、企業の意思決定プロセスは過去に例のないほど複雑になっている。今回のクラスター分析は、企業の不動産戦略における意思決定プロセスを支援するツールとして活用することができる。

✔人材ホットスポットの特定：急速に成長しつつ、高度な教育を受けた若年の労働力へのアクセスを提供する都市
例：ベンガルール、デンバー、ミュンヘン
✔イノベーションの潜在力：優れた人材を有するが、真のイノベーション潜在力が認識されていない都市
例：ブリストル、ボルティモア、ブリスベン
✔割安感：イノベーションと人材の強みがあるものの比較的割安な都市
例：オースティン、メルボルン、ヘルシンキ

JLL日本リサーチ事業部長赤城威志は次のように述べています。
「本書『世界のイノベーション都市』は、グローバルに都市を科学するJLLシティリサーチプログラムの一環として、イノベーションと人材の集積が都市及びその不動産市場に与える影響を分析したレポートです。2019年4月23日発表の『シティモメンタムインデックス』で分析した世界都市の短期的成長力に続いて、都市の長期的成長力を決定づける要因について比較分析しています。
イノベーションの項目ではハイテク産業・ベンチャーキャピタルへの投資や特許申請件数などイノベーション創造のための取組みを分析、人材の集積の項目では高等教育水準、人口構成などイノベーションを担う人材の創出力を分析しています。これらイノベーション経済に必須のハードとソフトの両面を備えることで、上位にランクされた都市はその都市競争力を高めており、賃料上昇率など不動産のパフォーマンスも高く、多くの不動産投資を呼び込んでいる実態も明らかになりました。
世界最大の経済規模を有する東京は、イノベーションの項目で世界第2位にランクインし、高いプレゼンスを示しています。一方、人材の集積では世界トップ20には入っているものの第19位となっており、人口構成等の構造的問題があるもののイノベーション人材の育成に更なる注力が必要と考えられます。とはいえ、東京は世界主要都市の中で総合的なグローバルリーダー都市に分類されており、世界トップクラスの都市・不動産市場としてその威容を誇っています。
近年、人材獲得競争が激化する世界主要都市において、イノベーションは最も重要なキーワードとなっており、都市としての機能及び魅力度向上、引いては都市を超えた一国の経済成長をも担っており、これをさらに高めていくことが将来の姿を決定づけると言えるでしょう」

JLLは今後も継続的に都市の科学を進めていきます。次回は、東京を含む世界主要都市について、各都市内におけるイノベーションエリアの評価・分析を行う予定です。

※1　確立された世界都市：最もグローバル化した都市で、企業・資本・人材の集中度が最も高く、競争力の優れた大都市
「ビッグ7」：ロンドン、ニューヨーク、パリ、シンガポール、東京、香港、ソウル
「挑戦者たち」：ロサンゼルス、上海、北京、アムステルダム、シカゴ、サンフランシスコ、トロント、マドリード、シドニー、ワシントンDC
都市比較インデックスレポート「世界都市の10類型未来都市創生への道程」（2018年4月3日発表）より

※2　分析対象109都市

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは不動産市場を再考し、皆様のアンビション実現を支援する不動産の機会やスペースを提供するとともに、お客様、人、コミュニティにとってよりよい明日を築くことを目指します。フォーチュン500に選出されているJLLは、2019年6月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約92,000名を擁し、売上高は163億米ドルです。JLLは、ジョーンズラングラサールインコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。
http://www.jll.com