JLL、新型コロナウイルスによる不動産市場への影響について投資家調査を実施

約75％の投資家が、今後も積極的に不動産へ投資する考え

東京 2020年5月26日 – 総合不動産サービス大手JLL日本法人（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西 利信）は、国内外の投資家の皆様を対象に「新型コロナウイルスによる不動産市場への影響」について、オンラインアンケートを実施しました。

■アンケート概要
実施期間：2020年4月20日（月）- 4月27日（月）
有効回収数：235件
業種: デベロッパー、AM/資産管理会社、国内ファンド、J-REIT/私募REIT、不動産賃貸業、海外ファンド、ビルオーナー、事業会社、金融機関、保険会社（生損保）、その他

ハイライトは以下の通りです。

投資家の約75％が今後も積極的に不動産へ投資する考え。一方で、投資意欲は依然として高いが、投資対象物件不足が継続すると予測

• 現在の投資スタンスについて、約75％が積極的に投資すると考えている。（「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」：67.2%、「物件のクオリティさえよければ新型コロナウイルス発生前と変わらぬ価格で新規投資を積極的に行う」：7.7%と回答※1）引き続き不動産投資への高い関心がうかがえる。
• 物件取得価格水準については、投資家の約9割が「5%以上下落する」と回答した。新型コロナウイルス感染拡大の影響が不動産価格の下落につながり、一定の価格調整があるとみている投資家が多い。
• 保有物件の売却を検討すると回答した投資家は2.6％（既存所有物件の一部売却検討：1.7%、既存所有物件の売却検討：0.9％）と少数に留まった。不動産への投資意欲が依然として強い一方で、新型コロナウイルス発生以前からみられた投資対象物件の枯渇した状況が今後も継続すると考えられる。

約5割の投資家が首都圏※2への投資を検討、福岡への意欲の高さも顕在化

• 投資ロケーションに関しては、複数回答ながら東京都心5区が16.5%、首都圏全域が14.7%、東京23区が14.3%とトップ3を占め、約5割の投資家が首都圏への投資が第一と回答した。
• 首都圏以外の投資については、福岡11.7%、大阪都心3区11.1%、名古屋圏が10.5%、関西圏が10.4%、大阪市8.3%と拮抗している。四大都市圏で柔軟に対応する意向の投資家が多くみられ、地方都市への不動産投資の意欲の高さもうかがえる。
• とりわけ、福岡への投資意欲の高さが 注目される。この背景は、第一に福岡の地理的な優位性（アジア主要都市に近接、九州全域をカバーする拠点性の高さ）が挙げられる。次に国立社会保障・人口問題研究所による人口予測によれば、2045年までの人口増加率は、東京を含む都道府県の県庁所在地の中で最も高い※3。人口の増加基調が続き、自治体による企業誘致策なども積極的に行われており、ヒト・企業の集積が高まっている。街がコンパクトに形成され、職住近接が高いレベルで実現されている。加えて、中心部から1時間以内でアクセスできる物流拠点もある。多様なアセットの投資機会があることが投資家の投資意欲の高さにつながっていると考えられる。

今後の投資戦略の三本柱は「オフィス」「レジデンシャル」「物流」。全体の6割以上を占める

• セクター別にみると、オフィスが全体の22.6%を占めトップになったが、レジデンシャル（賃貸住宅）も全体の22.3%とオフィスと同程度の関心を集めている。加えて、物流は17％と、リテール（商業施設）の9.8%を上回る関心が寄せられている。物流は、テナントとの契約形態が長期であることや生活必需品の需要が増加し、新型コロナウイルスの影響が追い風になって、関心度が高まっているといえる。
• 投資家の間では、基軸となるセクターは引き続きオフィスであり、今後も継続して投資していこうとする一方で、景気後退局面で耐性を持つとされる、いわゆる「インフラ系」セクターの賃貸住宅と物流を併せた三本柱が今後の投資戦略として支持されたといえる。

物件取得の障害は「価格が投資目線に合うか」が最多の21.1%。情報不足や物理的制約などが投資判断の障害に

• 現在物件取得にあたって障害となっていることについては、「価格が投資目線に合うかどうか」が21.1%と最も多かった。次いで「レンダーの融資姿勢の不明確さ・意思決定の遅延」を懸念する声や「投資判断に必要な情報が不足している」もそれぞれ約15%であった。その他、入国規制や外出自粛による物件デューデリジェンスへの支障やテレワークなどによる意思決定プロセスの遅延など、物理的な側面からの障害がみられているという回答もあった。
• 今後の投資で最も重要な点は「価格の妥当性」（34.1%）であるが、それを確信できるだけの情報が不足しており、また今後の新型コロナウイルス感染拡大も予測ができないことから、投資意欲は旺盛であるものの、現時点では様子をみている投資家が多いのが実情といえる。

JLL キャピタルマーケット事業部 リサーチディレクター 内藤 康二は次のように述べています。
「多くの投資家の方々にご協力いただいた今回のアンケートを通じて、引き続き国内不動産への投資意欲が旺盛であることが裏付けられました。渡航禁止で物件実査ができないなどの物理的な制約や、情報不足などによる今後の価格動向がいまひとつつかみきれないという懸念はあるものの、投資先の立地は首都圏を中心に柔軟に対応しつつ、より安定した収益が見込めるセクターを組み合わせることで、引き続き投資を進めていこうとする投資家の皆様の積極的な姿勢が印象的でした。JLLではグローバル不動産サービスプロバイダーの使命として、今後も継続して投資家の皆様へ有益な情報を迅速かつ的確にお伝えしていく所存です」

※1　四捨五入などにより、必ずしも合計が100%になるとは限りません。
※2　東京都心5区：千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、首都圏：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪都心3区：北区、中央区 、西区、福岡圏：福岡県、佐賀県、名古屋圏：愛知県、岐阜県、三重県、関西圏：大阪府、京都府、兵庫県
※3　国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（2018年推計）』よりJLLにて推計

JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、最先端テクノロジーを駆使して、お客様や人々、コミュニティーに対し、投資機会や環境に配慮した持続可能な不動産ソリューションを提供することで、不動産の未来をかたちづくり、よりよい世界に貢献します。
フォーチュン500に選出されているJLLは、2020年3月31日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約94,000名を擁し、売上高は180億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。http://www.jll.com