JLL オフィス プロパティ クロック 2021年第3四半期
東京、大阪は「賃料下落」フェーズ、福岡は「賃料のピーク」に位置
東京 2021年11月24日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社:米国シカゴ、CEO:クリスチャン・ウルブリック、NYSE: JLL）は、世界主要都市のオフィス賃料動向を示す独自の分析ツール「オフィス プロパティ クロック（不動産時計）2021年第3四半期」を発表しました。
東京と大阪のAグレードオフィス賃料は、ともに「賃料下落」フェーズ、福岡のAグレードオフィス賃料※1は「賃料のピーク」に位置しています。
JLL日本 リサーチ事業部長 赤城 威志は次のように述べています。
「2021年第3四半期のGDPは前期比年率換算で3.0％減（実質、一次速報値）、2四半期ぶりのマイナス成長となりました。新型コロナウイルス感染拡大による緊急事態宣言などにより個人消費が落ち込むとともに、半導体不足も影響し企業の設備投資ならびに輸出も減少しました。
オフィス プロパティ クロックにおける東京、大阪、福岡のAグレードオフィス市場の位置は前期と変わらず、東京と大阪は賃料の下落フェーズに、福岡は上昇から下落の転換点に位置しています。東京・大阪では小規模な解約の積み上げによる空室率の悪化を背景に、テナント優位の市場が継続しており、福岡では大規模新規供給の竣工時稼働率が一定程度を達成したことから、市場に楽観的な期待が広がっています。今後は、ワクチン接種率の向上・緊急事態宣言等の解除などを背景に、社会経済活動の持ち直しのペースが加速するに従って、新規賃借需要の回復が期待されます。いずれの市場においても予定されている大規模な新規供給は、潜在的需要の喚起が期待される一方で、競争力に劣る一部ビルの賃料下押し圧力の要因となる可能性があります。
投資市場は、2021年第3四半期の商業用不動産直接投資総額が5四半期ぶりに増加に転じました。東京中心業務地区に所在する大規模ビルのセールス＆リースバックがみられたオフィスセクターが牽引し、これに近隣の商業施設やスーパーの問い合わせ件数が増加しているリテール、J-REITによるポートフォリオ取得が複数見られたレジデンシャルセクターが続きました。都市圏別にみると、東京圏、九州圏、大阪圏は押しなべて前年を上回るプラスの前年比変動率を記録しています。今後は、不動産に対する金融機関の貸出態度が企業の規模によりまちまちとなっていることは懸念ですが、投資家の旺盛な投資意欲に変化はなく、企業による保有不動産売却の動きも続いていることなどから、投資市場のモメンタムの加速が期待されます。
グローバルオフィス市場のモメンタムは、異なる速度で改善しています。 しかしながら、新規賃貸借面積をみると、2021年第3四半期は前年比39%の増加となりましたが、2019年比25%の減少となっていることから、回復はまだ途上であることが明確です。 新規賃貸借面積は世界の3地域すべてで2019年を下回っており、減少率が最も大きいのは米国（-31%）、次いで欧州（-26%）、アジア太平洋地域（-4%）となっています。新型コロナウイルス感染症の発生後初めてネットアブゾープション※2がプラスに転じたのは明るい材料として挙げられます。多くの市場はテナント優位に傾いており、コスト意識が高まっているテナントを誘致しようと、オーナーはインセンティブを拡大しています。 一方で、テナントによる「質への逃避（Flight to Quality）」の動きを反映して、一部市場のプライムビルは賃料が上昇しています。 グレードの高いビルへの「質への逃避」は、中長期的にBグレード、Cグレードのストックの陳腐化リスクを引き起こす可能性があるでしょう。
グローバルリテール市場は、新型コロナウイルス感染症の状況、経済状況、外国人の往来再開期待等により、様々な速度で回復しています。主要リテール市場の多くでは賃貸借活動の持ち直しが続いており、とりわけ、ワクチン接種率が高く、行動制限が緩和されている市場では、プライムエリアの需要が高まっています。
グローバルインダストリアル市場は、2021年第3四半期の需要は世界の3地域で極めて旺盛となっています。供給が逼迫しており、米国と欧州の空室率はともに5%未満となっています。需要超過の需給バランスが賃料上昇を下支えしています。サプライチェーンの混乱が続いている状況を考慮すると、これからショッピングのピークシーズンを迎える第4四半期は、各市場における商品供給網のレジリエンス（強靭性）が重要となってくるといえるでしょう」
※1 福岡Aグレードオフィス賃料の発表は2021年第1四半期から開始
※2 当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減
【ご参考】
リテール プロパティ クロック、インダストリアル プロパティ クロックに関する詳細は、「東京リテール マーケット サマリー」「東京ロジスティクス マーケット サマリー」の各定期レポートをご覧ください。
JLLプロパティ クロック（不動産時計）とは？
世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて「見える化」したJLL独自の市場分析ツールで、四半期ごとに発表しています。賃料が概ね①賃料下落の加速、②賃料下落の減速（→底入れ）、③賃料上昇の加速、④賃料上昇の減速（→頭打ち）、というサイクルで変動することを前提とし、現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、世界主要都市の賃料サイクルを示しています。
JLL Aグレードオフィス定義
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、最先端のテクノロジーを活用した価値ある機会、優良なスペース、環境に配慮した持続可能な施策をお客様、人々、コミュニティーに提供し、不動産の未来を拓く取り組みを進めています。
フォーチュン500に選出されているJLLは、2021年9月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約95,000名を擁し、2020年の売上高は166億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。https://www.jll.com
JLL日本 リサーチ事業部長 赤城 威志は次のように述べています。
「2021年第3四半期のGDPは前期比年率換算で3.0％減（実質、一次速報値）、2四半期ぶりのマイナス成長となりました。新型コロナウイルス感染拡大による緊急事態宣言などにより個人消費が落ち込むとともに、半導体不足も影響し企業の設備投資ならびに輸出も減少しました。
オフィス プロパティ クロックにおける東京、大阪、福岡のAグレードオフィス市場の位置は前期と変わらず、東京と大阪は賃料の下落フェーズに、福岡は上昇から下落の転換点に位置しています。東京・大阪では小規模な解約の積み上げによる空室率の悪化を背景に、テナント優位の市場が継続しており、福岡では大規模新規供給の竣工時稼働率が一定程度を達成したことから、市場に楽観的な期待が広がっています。今後は、ワクチン接種率の向上・緊急事態宣言等の解除などを背景に、社会経済活動の持ち直しのペースが加速するに従って、新規賃借需要の回復が期待されます。いずれの市場においても予定されている大規模な新規供給は、潜在的需要の喚起が期待される一方で、競争力に劣る一部ビルの賃料下押し圧力の要因となる可能性があります。
投資市場は、2021年第3四半期の商業用不動産直接投資総額が5四半期ぶりに増加に転じました。東京中心業務地区に所在する大規模ビルのセールス＆リースバックがみられたオフィスセクターが牽引し、これに近隣の商業施設やスーパーの問い合わせ件数が増加しているリテール、J-REITによるポートフォリオ取得が複数見られたレジデンシャルセクターが続きました。都市圏別にみると、東京圏、九州圏、大阪圏は押しなべて前年を上回るプラスの前年比変動率を記録しています。今後は、不動産に対する金融機関の貸出態度が企業の規模によりまちまちとなっていることは懸念ですが、投資家の旺盛な投資意欲に変化はなく、企業による保有不動産売却の動きも続いていることなどから、投資市場のモメンタムの加速が期待されます。
グローバルオフィス市場のモメンタムは、異なる速度で改善しています。 しかしながら、新規賃貸借面積をみると、2021年第3四半期は前年比39%の増加となりましたが、2019年比25%の減少となっていることから、回復はまだ途上であることが明確です。 新規賃貸借面積は世界の3地域すべてで2019年を下回っており、減少率が最も大きいのは米国（-31%）、次いで欧州（-26%）、アジア太平洋地域（-4%）となっています。新型コロナウイルス感染症の発生後初めてネットアブゾープション※2がプラスに転じたのは明るい材料として挙げられます。多くの市場はテナント優位に傾いており、コスト意識が高まっているテナントを誘致しようと、オーナーはインセンティブを拡大しています。 一方で、テナントによる「質への逃避（Flight to Quality）」の動きを反映して、一部市場のプライムビルは賃料が上昇しています。 グレードの高いビルへの「質への逃避」は、中長期的にBグレード、Cグレードのストックの陳腐化リスクを引き起こす可能性があるでしょう。
グローバルリテール市場は、新型コロナウイルス感染症の状況、経済状況、外国人の往来再開期待等により、様々な速度で回復しています。主要リテール市場の多くでは賃貸借活動の持ち直しが続いており、とりわけ、ワクチン接種率が高く、行動制限が緩和されている市場では、プライムエリアの需要が高まっています。
グローバルインダストリアル市場は、2021年第3四半期の需要は世界の3地域で極めて旺盛となっています。供給が逼迫しており、米国と欧州の空室率はともに5%未満となっています。需要超過の需給バランスが賃料上昇を下支えしています。サプライチェーンの混乱が続いている状況を考慮すると、これからショッピングのピークシーズンを迎える第4四半期は、各市場における商品供給網のレジリエンス（強靭性）が重要となってくるといえるでしょう」
※1 福岡Aグレードオフィス賃料の発表は2021年第1四半期から開始
※2 当期中に新たに賃貸された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減
【ご参考】
リテール プロパティ クロック、インダストリアル プロパティ クロックに関する詳細は、「東京リテール マーケット サマリー」「東京ロジスティクス マーケット サマリー」の各定期レポートをご覧ください。
JLLプロパティ クロック（不動産時計）とは？
世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて「見える化」したJLL独自の市場分析ツールで、四半期ごとに発表しています。賃料が概ね①賃料下落の加速、②賃料下落の減速（→底入れ）、③賃料上昇の加速、④賃料上昇の減速（→頭打ち）、というサイクルで変動することを前提とし、現在の賃料がそのサイクルのどこに位置するかを表示することで、世界主要都市の賃料サイクルを示しています。
JLL Aグレードオフィス定義
JLLについて
JLL（ニューヨーク証券取引所上場：JLL）は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、最先端のテクノロジーを活用した価値ある機会、優良なスペース、環境に配慮した持続可能な施策をお客様、人々、コミュニティーに提供し、不動産の未来を拓く取り組みを進めています。
フォーチュン500に選出されているJLLは、2021年9月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約95,000名を擁し、2020年の売上高は166億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。https://www.jll.com
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