「相続AI」、不動産の「路線価 vs 実勢価格」乖離率チェッカーを公開 ── 住所入力で相続税評価額と市場価格のギャップをAIが即算出

相続財産の約4割を占める不動産、路線価と実勢価格の乖離が相続税負担を左右する実態に対応

株式会社Mycat（本社：東京都目黒区）は2026年4月14日、AI相続税シミュレーションサービス「相続AI」（https://souzoku-ai.xyz）において、不動産の相続税評価額（路線価ベース）と実勢価格（市場取引価格）の乖離率を即座に算出する「路線価 vs 実勢価格 乖離率チェッカー」を公開しました。

ツールURL: https://souzoku-ai.xyz/tools/land-gap-checker

開発の背景 ── 路線価と実勢価格のズレが生む"見えない損"

国税庁が毎年7月に公表する路線価は、相続税・贈与税の算定基礎として用いられます。路線価は公示地価の約80%を目安に設定されるとされていますが、実際の不動産取引価格（実勢価格）との間には地域・立地条件によって大きな差が生じます。

国税庁の統計によれば、相続財産に占める土地の割合は約33.0%（出典：国税庁「令和4年分 相続税の申告事績の概要」）。不動産は相続財産の中核を占めるにもかかわらず、その評価額が実態と乖離していれば、相続税の過不足に直結します。

特に都市部の人気エリアでは実勢価格が路線価を大幅に上回るケースがある一方、人口減少が進む地方では路線価が実勢価格を上回り、結果として実態以上の相続税評価を受けてしまうケースも存在します。相続が発生してから「思ったより税額が高い」「土地を売っても税金を払いきれない」といった事態に直面する遺族は少なくありません。

ツールの機能 ── 住所を入れるだけで乖離率を可視化

「路線価 vs 実勢価格 乖離率チェッカー」は、対象不動産の住所を入力するだけで、以下の情報をAIが算出・表示します。

入力項目

• 対象不動産の住所（都道府県〜番地）
• 土地面積（平米数。登記簿謄本または固定資産税通知書に記載）
• 地目（宅地/田/畑/山林 等。不明な場合は「宅地」で概算可能）

AIが出力する分析結果

1. 路線価ベースの評価額

対象地の前面道路の路線価に土地面積を乗じた基本評価額を算出。奥行価格補正率、不整形地補正等の主要な補正係数を加味した補正後評価額も表示します。

2. 実勢価格の推定レンジ

国土交通省「不動産取引価格情報」の直近取引データを参照し、周辺エリアの取引実績に基づく実勢価格を上限〜下限のレンジで推定します。データが少ないエリアでは公示地価からの推定値を補完的に使用し、推定精度もあわせて表示します。

3. 乖離率と影響シミュレーション

路線価評価額と実勢価格推定値の差を乖離率（%）として算出。さらに、この乖離が相続税額にどの程度影響するかを、基礎控除額（3,000万円＋法定相続人数×600万円）を踏まえた概算シミュレーションとして提示します。

4. エリア別の乖離傾向マップ

対象地の周辺エリアにおける路線価と実勢価格の乖離傾向を色分けマップで表示。同じ市区町村内でも駅からの距離や用途地域によって乖離率が異なることを視覚的に把握できます。

想定される活用シーン

1. 親が元気なうちに相続の概算を把握したいとき

相続対策は「まだ先の話」と後回しにされがちですが、不動産の評価額を事前に把握しておくことで、生前贈与や納税資金の準備など、選択肢が広がります。固定資産税の通知書が届く4月〜5月は、土地面積を確認しやすいタイミングです。

2. 遺産分割の方針を検討するとき

「土地を売って現金で分けるか」「誰かが土地を引き継ぐか」の判断には、路線価（税額に影響）と実勢価格（売却額に影響）の両方を知っておく必要があります。相続人間の公平な分割を検討する際の出発点として活用できます。

3. 税理士への相談前に論点を整理したいとき

専門家に相談する際、「うちの土地は路線価と実勢価格にこのくらいの差がある」という情報があれば、広大地評価の適用可否や小規模宅地等の特例の検討など、具体的な論点に踏み込んだ相談が可能になります。

開発ロードマップ

今後は、複数の不動産を一括で分析できるポートフォリオ機能の追加を予定しています。複数の土地を保有するケースでは、それぞれの乖離率を比較することで、どの不動産から生前贈与すべきか、どの不動産を物納に充てるべきかといった戦略的な判断材料を提供します。また、「相続AI」の既存ツール（相続税3秒診断、相続税シミュレーター等）との連携を強化し、不動産の評価額分析から相続税全体の試算までをシームレスに行える環境を整備します。

サービス概要

• サービス名: 相続AI
• URL: https://souzoku-ai.xyz
• 路線価 vs 実勢価格 乖離率チェッカー: https://souzoku-ai.xyz/tools/land-gap-checker
• 運営: 株式会社Mycat（東京都目黒区三田2丁目7番22号）
• コーポレートサイト: https://mycat.business