2026年第3四半期の東京圏、大阪圏、福岡圏の大型物流施設の賃料、前年同期比で上昇

JLL、東京圏、大阪圏、福岡圏の「ロジスティクスマーケットダイナミクス2026年第3四半期」を発表

調査のハイライト

• 東京圏： 空室率は7.3%（前期比0.5ポイント低下、前年比2.7ポイント低下）、賃料は月額坪当たり4,904円（前期比+1.4%、前年同期比+3.8%）。2027年は新規需要が新規供給を上回る見込みで、空室率は低下基調が続き、賃料上昇は継続する見通し

• 大阪圏： 空室率は3.0%（前期比1.2ポイント上昇）で、賃料は月額坪当たり4,368円（前期比+0.7%、前年同期比+2.9%）。2026年と2027年の新規供給は2025年の75%程度にとどまり、空室率は低水準で推移し、賃料上昇は継続する見通し

• 福岡圏： 空室率は9.9%（前期比0.7ポイント上昇、前年比2.4ポイント上昇）で、賃料は月額坪当たり3,663円（前期比+1.1%、前年同期比+3.3%）。2026年第4四半期に鳥栖エリアを中心に約29,000坪の新規供給が予定され、空室率は当面高水準で推移するも、賃料は緩やかな上昇基調が続く見通し

 

東京 2026年10月29日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：河西 利信）は、「ロジスティクスマーケットダイナミクス2026年第3四半期」を発表しました。東京圏、大阪圏、福岡圏の大型物流施設の賃料は3都市において前年同期比で上昇し、東京圏は3.8%、大阪圏は2.9%、福岡圏は3.3%となりました。空室率は、東京圏が5四半期連続低下して7.3%となった一方、大阪圏は新規供給が需要を上回り3.0%に上昇し、福岡圏も鳥栖エリアでの新規供給により9.9%に上昇しました。

 

東京圏

空室率が7.3%（前期比0.5ポイント低下）で5四半期連続で低下し、月額坪当たり平均賃料は4,904円（前期比+1.4%、前年同期比+3.8%）となりました。Eコマース企業や3PL企業を中心に新規需要は215,500坪と、新規供給の202,800坪を上回りました。建築コストの上昇を背景に、好立地エリアを中心に賃料上昇が続いています。2027年は新規供給が約238,000坪に減少し、新規需要は約339,000坪と供給を上回る見込みで、空室率は低下基調で、賃料上昇は継続する見通しです。

 

大阪圏

空室率は3.0%（前期比1.2ポイント上昇）で、月額坪当たり平均賃料は4,368円（前期比+0.7%、前年同期比+2.9%）となりました。需要は堅調でしたが、新規供給57,900坪（3棟）が空室を残して竣工し、新規需要23,700坪を上回ったため空室率が上昇しました。既存物件の空室率は低水準で、上昇は一時的と考えられます。2026年と2027年を合わせても新規供給は2025年の75%程度にとどまり、需要も安定的に推移することから、空室率は低水準で推移し、賃料上昇も継続する見通しです。

 

福岡圏

空室率は9.9%（前期比0.7ポイント上昇、前年比2.4ポイント上昇）、月額坪当たり平均賃料は3,663円（前期比+1.1%、前年同期比+3.3%）となり、賃料は緩やかな上昇基調を維持しています。鳥栖エリアで大型物流施設1棟が空室を残して竣工し、新規需要5,000坪が新規供給約10,000坪を下回りました。2026年第4四半期も約29,000坪の新規供給が予定され、空室率は当面高水準で推移し、ドライ倉庫のリーシングには時間を要する見通しです。危険物倉庫や冷凍冷蔵倉庫の需要は底堅い状況です。

詳細は各レポートをご覧ください。

東京ロジスティクスマーケットダイナミクス

大阪ロジスティクスマーケットダイナミクス

福岡ロジスティクスマーケットダイナミクス

 

よくある質問（FAQ）

1.    東京圏の大型物流施設の空室率は、今後どのように推移しますか？

低下基調が続く見通しです。2027年の新規供給は約238,000坪で、2026年の約484,000坪から減少する一方、新規需要は約339,000坪と供給を上回る見込みです。2026年第3四半期の空室率は7.3%で、5四半期連続で低下しました。

 

2.    大阪圏の大型物流施設の空室率が上昇した理由は？

新規供給3棟、57,900坪が一定の空室を残して竣工し、新規需要の23,700坪が新規供給を下回ったためです。既存物件の空室率は低水準で推移しており、新規供給に起因する空室率の上昇は一時的と考えられます。

 

3.    福岡圏で需要が底堅い物流施設の用途は何ですか？

自動車・半導体関連産業の集積を受け、危険物倉庫をはじめとする特殊用途の物流施設や冷凍冷蔵倉庫の需要が堅調です。一方、一般的なドライ倉庫では、2026年第4四半期も約29,000坪の新規供給が予定されており、リーシングに時間を要する状況が続くと予想されます。

 

4.    「大型物流施設」の定義は？

東京圏：東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県および茨城県南西部に所在する賃貸の大型物流施設、延床面積50,000㎡（15,125坪）以上、2000年以降に竣工

大阪圏：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県および奈良県に所在する賃貸の大型物流施設、延床面積50,000㎡（15,125坪）以上、2000年以降に竣工

福岡圏：福岡県、佐賀県に所在する賃貸の大型物流施設、延床面積30,000㎡（9,075坪）以上、2000年以降に竣工

 

JLLについて

JLL（ニューヨーク証券取引所：JLL）は、世界80ヵ国以上で事業を展開し、2026年6月30日時点で約112,000名の従業員を擁する総合不動産サービス会社です。200年以上にわたり、オフィス、リテール、インダストリアル、ホテル、レジデンシャル、データセンターなどのセクターにおいて、お客様が保有する不動産の賃貸借、売買、投資、建設プロジェクトマネジメント、管理などを支援しています。2025年の売上高は261億米ドルで、フォーチュン500®にも選出されています。

JLLは、「不動産の未来を拓き、より良い世界へ（Shape the future of real estate for a better world）」という企業目標（Purpose）のもと、お客様、従業員、地域社会とともに「明るい未来へ」と導くことを使命としています。また、JLLは豊富なデータと最先端のテクノロジーを活用し、幅広い業界のお客様に包括的な不動産サービスを提供しています。グループ会社のラサール インベストメント マネージメントは、世界の投資家ニーズに応じた不動産投資運用サービスを提供しています。

JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。詳細は jll.com をご覧ください。