金利・価格上昇下でも6割が物件購入、主戦場は「中古」へ　～「中古木造アパート」に融資集中、新築の2倍超に。約6割が利回り10%以上確保～

『不動産投資に関する意識調査（第24回）』 　不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、健美家の会員を対象とした「不動産投資に関する意識調査（第24回）」を実施しました。

本調査の結果、金利上昇や物件価格高騰を多くの投資家が実感しているものの、直近1年間で物件を購入した割合は約6割に達し、投資活動が活発化していることが判明しました。一方で、融資を活用した購入では「中古」への資金シフトが鮮明となっており、新築離れが進むなか、高利回り物件を厳選してコスト上昇に対抗しようとする投資家の実態が明らかになりました。

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■ トピックス

• 現在の不動産投資市場　

  • 「価格が上昇している」との回答が77.9%、「金利が上がった」が86.1%。大多数が市況の過熱と引き締めを実感 。

  • 「買い時だと思う」との回答が18.0%となり、2022年4月以降で最も高い水準に回復。

  • 直近1年間（2024年10月以降）に物件を「購入した」回答者（以下、購入者）は57.6%で半数を超えた。前回（2025年4月、52.6%）より5.0ポイント増加し、購入活動が活発化。

• 物件購入　

  • 購入物件は「一棟アパート」が48.4%で最多、次いで多い「戸建賃貸」は43.4%となり、前回から7.4ポイント増加

  • 購入物件の表面利回りは「20%以上」（20.8%）が最多。また「10%以上」の回答は合計で約6割（59.7%）となり、前回（50.3%）から9.4ポイント増加。

• 融資・資金計画

  • 融資期間は「10～20年」が38.0%で最多。前回で23.2%だった「30年以上」は8.6ポイント減少し、「10年未満」は7.4ポイント増加するなど、短期化の傾向が見られた。

  • 自己資金を「1割」を入れる回答が48.7%で最多。「必要なし（フルローン等）」からのシフトがより鮮明に。

  • 融資を活用した購入物件は「中古木造アパート」が33.5%（前回24.5%）で最多。前回同率1位だった「新築木造アパート」（今回15.2%）に2倍以上の差をつけた。

◼️「価格・金利上昇」でも購入意欲は回復
　「買い時」判断が2022年以降で最多

現在の投資用不動産の価格について、1年前と比べるとどうか尋ねたところ、「価格が上昇している」と回答した割合は77.9%に達し、前回から15.1ポイント増加しました。また、融資を活用した投資家に金利は1年前と比べて変化したか尋ねたところ、86.1%が「上がった」と回答しており、価格と金利のダブル上昇を強く実感する市況となっています。

通常であれば投資意欲が減退しかねない局面ですが、現在、投資用不動産は売り時だと思うか、買い時だと思うか尋ねたところ、「買い時だと思う」との回答が18.0%となり、2022年4月以降で最も高い水準となりました。また、直近1年間に物件を購入したか尋ねたところ、「購入した」と回答した回答者は57.6%となり、前回の52.6%から増加しています。

買い時だと思う理由については、「買えるときに買った方がよいから（59.4%）」が最多でしたが、「価格がもっと上がるから（50.7%）」「これから金利が上がるから（34.8%）」といった回答も上位に入りました。

◼️購入物件は「一棟アパート」が最多。「戸建賃貸」も4割を超え急伸

購入者に物件種別を聞いたところ、「一棟アパート」が48.4%で最多となりました。次いで「戸建賃貸」が43.4%となり、前回調査時から7.4ポイント増加。比較的手頃な価格帯である戸建賃貸へのシフトが進み、一棟アパートに迫る勢いを見せています。

◼️利回り「10%以上」での購入が約6割へ。「20%以上」は引き続き最多

代表的な購入物件の表面利回りについて尋ねたところ、「20%以上」が20.8%で前回（19.8%）に続き最多となりました。また、「10%以上」の各レンジ（10%台、11%台、15%台）の回答がいずれも前回より増加しており、これらを合計した「表面利回り10%以上」の割合は59.7%と約6割に達しました（前回調査時は50.3%）。 物件価格の高騰や金利上昇が続くなかでも、高い収益性が見込める物件を厳選して購入している様子がうかがえます。

◼️融資期間は短期化の傾向。自己資金「必要なし」は減少

購入者の融資環境については、期間の短期化と自己資金の変化が見られました。融資を活用して物件を購入したと回答した投資家に、融資期間はどのくらいか尋ねたところ、「10～20年」が38.0%で最多となりました。また、前回で23.2%だった「30年以上」は14.6%へと8.6ポイント減少し「10年未満」は9.1%から16.5%へと7.4ポイント増加しており、全体として融資期間が短期化する傾向が見られました。

自己資金はいくら必要だったか尋ねたところ、「1割」との回答が48.7%で最多となり、前回最多だった「必要なし」（フルローン、オーバーローン等）の割合は減少しました。

また、融資を活用して購入した物件の種別について尋ねたところ、「中古木造アパート」が33.5%で最多となり、前回同率首位（24.5%）だった「新築木造アパート」（今回15.2%）を大きく引き離しました。次いで回答の多かった「中古戸建（17.7%）」も前回（13.2%）から増加。さらに、「新築一棟マンション」も前回の12.7%から3.2%へと急減し、「中古一棟マンション（13.9%）」が逆転するなど、主要な物件種別において「新築離れ・中古シフト」の傾向が顕著に見られました。

■ まとめ （健美家 広報室コメント）
市況の厳しさを実感しつつも、投資マインドは回復基調
融資・物件選びには変化

今回の調査では、約8割の投資家が「金利上昇（86.1%）」や「価格高騰（77.9%）」を実感しているにもかかわらず、「今は買い時」とする回答が2022年4月以降で最高水準に回復し、過半数が実際に物件を購入していることが明らかになりました。厳しい市況下でも、投資活動そのものは停滞することなく、むしろ活発化している様子が見て取れます。

ただし、具体的な投資手法には変化が表れています。融資期間は、前回調査時と比較して「30年以上」が減少し、「10年未満」が増加するなど短期化の傾向が見られました。自己資金も「フルローン」狙いから「1割投入」へとシフトしています。

また、物件選びにおいても、王道の「一棟アパート」が依然として中心ではあるものの、比較的価格の手頃な「戸建賃貸」への投資が増加。さらに、購入物件の約6割が表面利回り「10%以上」となるなど、高利回り物件へのシフトが進んでいます。融資を活用した購入では、「新築」から「中古」への資金シフトが鮮明となり、王道の「木造アパート」でも中古が新築の2倍超のシェアとなるなど、金利上昇や価格高騰を背景に投資家自身が柔軟に戦略を変化させている様子がうかがえます。

健美家株式会社は、今後もこうした市況の変化や投資家の動向を定期的にお伝えすることで、不透明な環境下でも納得のいく投資判断ができるよう、引き続き質の高い情報提供とプラットフォーム運営に努めてまいります。

■ 『 不動産投資に関する意識調査（ 第24回 ） 』 調査要綱

調査期間：2025年10月29日（水）～11月12日（水）

調査方法：インターネット上でのアンケート回答

調査対象：健美家( けんびや)登録会員

有効回答数：384名　
※本調査は毎年春と秋の2回実施しています

本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」と明記をお願いします

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります

■ 健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社

所在地：東京都千代田区麹町1-4-4

代表取締役社長：成瀬 亮輔

設立：2004年 4月

■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。