無借金で家賃収入1200万円！　平均利回り59.5%「ボロ戸建て投資」の必勝法とは？

株式会社扶桑社

2021年12月2日 15時25分

この度『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』(扶桑社刊)を上梓したふかぽんさんは“ボロ戸建てKING”の愛称で知られています。

ボロ戸建て専門の不動産投資家として有名な彼は、ローンを組まず現金で格安物件を買い、DIYで甦らせて貸し出すという手法で資産を増やしてきました。現在は25軒の物件を所有し、年間1000万円以上の家賃収入を得ています。

ふかぽんさんは「現金買いのボロ戸建て投資はとてもシンプルなので、やる気さえあれば誰でも挑戦できます。今まで投資とは縁のなかった人でも、学ぶ姿勢さえあれば短期間でコツがつかめ、速いスピードで裕福になれます」と語ります。

ふかぽんさんは大学卒業後、不動産投資の知識を得るため、不動産業者で約３年勤務。彼のボロ戸建て投資メソッドの多くは、そこで得た経験をベースに編み出したものです。

そして会社勤めをしながら27歳のときにボロ戸建て投資を始め、２年半で当時の給料を超えるほどの家賃収入を得て、その後、会社員を卒業しています。

ふかぽんさん

元々は会社員をしながら不動産投資をしようと思っていたふかぽんさん。どのようにしてボロ戸建て投資だけで年間1000万円以上の家賃収入を得るようになったのでしょうか。

こだわるべき3つのポイントは「関東圏」「100万円以下」「利回り50％」

ふかぽんさんはボロ戸建て投資において「利回りにとことんこだわっている」と言います。

ふかぽん「デビュー戦の１号物件でさえ表面利回り29.４％です。一般的な基準では、これは高いでしょうが、ぼくにとっては最低の部類です。ちなみにぼくが所有する25 軒の中で、最高利回りは210％。平均利回りは59.５％（異常値の数軒を除く）です。もちろん、初心者がいきなり50％以上の超高利回りを狙うのは難しいと思いますが、経験を積むにつれて、日々ちゃんと考えていれば、目標とする利回りの水準を徐々に上げていけると思います」

そして利回りを高くするために大切なことが「100万円以下の物件を狙う」ことだそうです。

ふかぽん「たとえば100万円で物件を買って、20万円で直して、5万円で貸し出せば、初年度の実質利回りはおよそ40％。物件購入費と修繕コストの合計を100万円以内に収めれば、実質利回りは50％を超えます。つまり、得られる家賃水準と、求める実質利回り50％という数字から逆算して導き出したのが『100万円以下』という物件購入ラインなのです」

ふかぽんさんも最初の3軒目までは、200万円近い価格で物件を購入していました。しかし｢建物の状態が良好な30万円の物件もあれば、逆に300万円でボロボロの物件もあり、前者を仕入れさえすれば、とりあえず負けることはない｣ということを知ってからは100万円以下での購入に専念することにしたそうです。

ボロ戸建てを購入し、貸し出すまでにはどういったことがあるのか、ふかぽんさんのデビュー戦を振り返りながら、ご紹介します。

デビュー戦は、2DK、庭つき、浄化槽、茨城県の200万円平屋

ふかぽんさんが最初に購入したのは茨城県古河市の以下のような物件でした。

2DK(洋室6畳・和室6畳)
価格：220万円
内外装リフォーム済み
築年数：33年(2016年当時)
公営水道、プロパンガス、浄化槽、水洗トイレ

ふかぽんさんの最初の物件。この物件の利回りは29.4%だった

「内外装リフォーム済み」で室内がかなりきれいだったこと、水まわりも驚くほどきれいでキッチンやトイレに関しては、ほぼ新品、お風呂もピカピカのユニットバスだったことから購入を検討したといいます。

この物件を内覧した人は他にも2組いたそうですが、売り主である不動産会社の社長に不動産投資家として成功する夢を語り、共感を得たところ、売値を20万円値引きした200万円にしてもらえました。

高額の投資に少し迷ったものの、購入を決意したふかぽんさん。その後、他の内覧者２組は220万円で買い付けを入れましたが、売り主はふかぽんさんを優先してくれたそうです。

壁面は若干汚れが目立ったため、購入後はリフォームに着手。とにかく白くすることを第一に考え、100円ショップで買ったローラーで壁一面を白いペンキで塗っていきました。

その後、入居希望者がすぐに現れ、しかも年払い契約を結ぶことができたそうです。さらに、「契約から10か月後にさらに次年度分を納める」という破格の条件だったため、契約時に70万円、その10か月後に70万円が入ってきました。こうしてふかぽんさんは、不動産投資を始めて１年も経たずに、投下資本のおよそ70％(140万円)を回収できたのです。
これを起爆剤にして、ふかぽんさんは成功への一歩を歩み始めました。

『ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術』では、ふかぽん流投資術のより深い知識やテクニックを掲載。さらに物件購入後のリフォームの様子を写真入りで紹介しています。

壁紙をきれいに貼るうえでもっとも苦労するポイントは、部屋の角の部分だという

「洗面台の交換はコスパが高いです」(ふかぽんさん)

本書を読んで、不動産投資の一歩を踏み出しましょう！

著者プロフィール

ふかぽん(a.k.a.ボロ戸建てKING)
1988年生まれ。中古車販売業を経て、不動産仲介の仕事を経験、不動産業界の仕組みを学ぶ。融資を受けて不動産を買う可能性を考慮して一部上場の運送会社に入社。
2016年不動産投資をスタート。現金で安い戸建てを買い、DIYで安く直す手法で資産を増やす。19年の大家業開始から2年半で家賃収入が給料を上回り、会社員を卒業（29歳でFIRE達成）。
2020年2月所有物件20戸超。無借金で家賃月商100万円以上。YouTube登録者（1.91万人）※2021年10月末現在。不動産投資塾「FFC」運営。所有車「HUMMER H2」