新潟市が全3種別で首位堅持。一棟アパート1億円超が3都市へ拡大、一棟マンションはさいたま市で3億円突破。健美家 「2026年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2026年1月〜6月期に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）を集計し、政令指定都市別の利回りを「政令指定都市 高利回りランキング」として公開しました。

詳細レポートのダウンロードは【こちら】

■ トピックス

• 全体

  ・新潟市が、区分マンション（17.58%）、一棟アパート（13.10%）、一棟マンション（13.59%）の全3種別で利回り1位を獲得し、前回調査（2025年下半期）に続き首位を堅持。

  ・2021年下半期との比較では、一棟アパートの堺市（-3.55pt）や一棟マンションの千葉市（-1.73pt）をはじめ、多くの都市で利回りの低下傾向が確認された。

• 区分マンション

  1位から13位までの順位が前回から変動なし、上位6都市は平均価格1,000万円未満を維持。

• 一棟アパート

  新潟・北九州が上位を堅持、大阪・さいたま・川崎の3都市で平均価格が1億円を突破。

• 一棟マンション

  さいたま市が唯一3億円を突破、下位層の順位変動は3種別の中で最小。

◼️ 区分マンション：1位から13位までの順位が前回から変動なし、上位6都市は平均価格1,000万円未満を維持

2026年上半期における区分マンションの政令指定都市別高利回りランキングでは、1位の新潟市（17.58%）から13位神戸市（8.29%）までの順位が前回調査（2025年下半期）と完全に同一という結果になりました。

上位6位までの都市（新潟市、浜松市、北九州市、静岡市、熊本市、岡山市）はいずれも平均価格が1,000万円を切っており、比較的少額から投資可能なエリアとなっています。一方で、利回りが最も低い大阪市（5.70%）は平均価格が2,179万円、18位の川崎市（6.63%）は2,273万円に達しており、利回り1位の新潟市（433万円）と比較して大きな価格差が表れています。

2021年下半期と比較すると、新潟市が+1.95ptと最も大きく利回りを伸ばしました。次いで静岡市（+1.70pt）、岡山市（+1.51pt）と続いており、これら3都市の利回り上昇が際立っています。対照的に、5年間で利回りが大きく低下したのは、広島市（-2.14pt）、堺市（-1.60pt）、千葉市（-1.57pt）の順となりました。

◼️ 一棟アパート：新潟・北九州が上位を堅持、大阪・さいたま・川崎の3都市で平均価格が1億円を突破

2026年上半期における一棟アパートの政令指定都市別高利回りランキングでは、1位の新潟市（13.10%）、2位の北九州市（12.59%）が前回調査（2025年下半期）から引き続き1位・2位の座を堅持しました。

大都市圏の価格動向を見ると、平均価格が1億円を超えているのは大阪市（1億1,132万円）、さいたま市（1億218万円）、川崎市（1億200万円）の3都市となり、前回調査のさいたま市のみから今回は3都市に拡大しています。

2021年下半期と比較すると、堺市が-3.55ptと最も大きく利回りが低下しました。次いで京都市（-2.20pt）、さいたま市（-1.78pt）、大阪市（-1.48pt）、千葉市と相模原市（-1.44pt）がそれぞれ低下するなど、多くの都市で利回りの低下傾向が確認できます。一方、広島市（+4.25pt）や北九州市（+2.36pt）などでは利回りが上昇しました。

◼️ 一棟マンション：さいたま市が唯一3億円を突破、下位層の順位変動は3種別の中で最小

2026年上半期における一棟マンションの政令指定都市別高利回りランキングでは、1位の新潟市（13.59%）を筆頭とした上位4都市（新潟市、岡山市、北九州市、浜松市）、および利回りの低い下位14位から20位（最下位）の福岡市（5.95%）までの下位7都市（大阪市、千葉市、京都市、さいたま市、横浜市、川崎市、福岡市）において、前回調査（2025年下半期）から順位の変動がありませんでした。他種別と比較すると、下位層の順位変動が最も少ない点が特徴となっています。

価格動向を見ると、前回調査で20都市中の最高値だったさいたま市（2億7,062万円）が、今回はさらに上昇して3億4,276万円に達し、唯一3億円を超える突出した金額となりました。なお、さいたま市に次いで価格が高いのは堺市（2億7,849万円）、福岡市（2億5,403万円）の順となっています。

2021年下半期と比較すると、調査対象の多くの都市で利回りが低下している事実が確認できます。低下幅は、千葉市が-1.73ptと最も大きく、次いでさいたま市（-1.32pt）、大阪市と堺市（-1.31pt）、横浜市（-1.16pt）、川崎市（-1.01pt）の順で低下しています。一方、新潟市（+4.36pt）では利回りが大幅に上昇しています。

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■ 調査要綱

調査対象データ：

2026年1月1日～6月30日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）

調査項目 ： 

投資利回り（表面利回り）、物件価格 、築年数

※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。

（参考）前回調査結果：https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/kenbiya_report/9938.html

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」と明記をお願いします。

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

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■ 健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。なお、「健美家」は2026年2月には、掲載物件数No.1（※1）を獲得いたしました。

※1. 不動産投資専門のポータルサイトにおいて、Webで閲覧可能な（非公開物件除く）全国掲載投資物件数No.1（2026年2月5日時点 (株)東京商工リサーチ調べ）

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社

所在地：東京都千代田区麹町1-4-4

代表取締役社長：成瀬 亮輔

設立：2004年 4月

■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。