【都心5区・不動産投資検討者の実態調査】検討者の約半数が「年収1,500万円以上」、会社員の問い合わせ平均価格は全国比5.9倍の「3.44億円」へ。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、健美家に登録された収益物件のうち、過去1年間（2025年8月1日〜2026年7月31日）に都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の物件へ問い合わせを行ったユーザーの属性データをもとに、最新の都心不動産投資における購入検討者層の実態解剖・分析を行いました。

全国的な不動産価格の上昇トレンドが続く中、都心5区の物件価格と需要は他エリアを圧倒しています。本調査では、その都心5区市場に参入している投資家の「年収帯」や「職業」「問い合わせがあった物件の価格（以下、問い合わせ価格）」に着目し、全国の投資家データと比較・分析を行いました。その結果、投資家の職業構成自体は全国と変わらないものの、都心5区市場においては「年収帯」や「問い合わせ価格」が全国平均とは一線を画しており、極めて高い資金力を持つ層が独自の巨大マーケットを形成している実態が浮き彫りとなりました。

■ トピックス

• 全国 vs 都心5区：年収と問い合わせ価格の圧倒的ギャップ

  • 投資家の職業シェアトップは全国・都心5区ともに「会社員（約5割）」だが、都心5区は「会社役員」や「医師・弁護士・会計士」の割合が全国よりも高い。

  • 都心5区を狙う層の約半数（48.8%）が「年収1,500万円以上」（全国は27.8%）と約1.75倍の開き。

  • 主要職業における平均問い合わせ価格は全国の2.0〜7.3倍に拡大。最高額は「不動産経営」（専業）の6.24億円（全国比6.9倍）、ユーザーシェア最大の「会社員」も3.44億円（全国比5.9倍）に達する。

• 職業・年収帯で大きく異なるターゲット物件の選定傾向

  • 会社員や医師・弁護士・会計士は年収の上昇に伴い「区分マンション」から「一棟大型物件」へと需要が急シフト。一方で、プロの不動産経営層は年収帯を問わず一貫して「一棟ビル」へ集中。

  • 年収5,000万円以上の層の問い合わせを物件種別毎に集計すると、会社員・自営業・不動産経営で「一棟ビル」が過半数を占める一方、会社役員・士業では「一棟マンション」が最多となり、一棟ビル派と一棟マンション派にターゲットが二分。自営業と会社役員においては「区分マンション」も2割超の問い合わせ（or需要）を維持している。

◼️ 全国 vs 都心5区！ 年収と問い合わせ価格の圧倒的ギャップ

全国と都心5区の問い合わせを行ったユーザーを比較したところ、投資家の職業シェアのトップは「会社員」（全国52.0%、都心5区48.5%）となり、中心となる属性自体はエリアを問わず共通していることがわかりました。

しかし細部の内訳を見ると、「会社役員」（全国16.2%→都心21.3%）や「医師・弁護士・会計士」（全国3.1%→都心5.1%）の割合が全国よりも都心5区の方が高く、より高い資金力や信用力を持つ職業層が集積していることがうかがえます。

特筆すべきは、年収帯別ユーザー比較における決定的な分断です。年収1,500万円以上の割合は全国の27.8%に対し、都心5区では48.8%と約半数を占めます。年収2,000万円以上に限ると35.4%（全国16.6%）と、2倍以上の集中度を見せています。

続いて、主要職業の平均問い合わせ価格を比較すると、都心5区では全国平均から2.0倍〜7.3倍へ拡大しており、職業によって価格帯や地域差に明確な特徴が見られます。

職業別に見ると、最も平均価格が高いのは「不動産経営」の6.24億円（全国比6.9倍）、次いで「会社役員」が5.91億円（全国比6.2倍）となっています。また、ユーザーシェアの約半数を占める「会社員」も3.44億円（全国比5.9倍）に達しており、都心5区には圧倒的な資金力を持つ層が参入していることがわかります。

一方で、全国比の価格差が最も大きいのは「自営業」で、全国の0.49億円から都心5区では3.54億円へと7.3倍に拡大しています。そして「医師・弁護士・会計士」は約1.80億円と価格帯が最も低く、地域差（全国比2.0倍）も最小となっており、他職業に比べてエリアによる価格ギャップは少ない傾向が見られました。

◼️ 職業・年収帯で大きく異なるターゲット物件の選定傾向

職業と年収帯を掛け合わせて物件種別毎の問い合わせ割合や平均問い合わせ価格を分析すると、資金力（年収帯）の変化に対して、ターゲットとする物件種別の選び方が職業ごとに異なる傾向が見られました。

• 会社員・士業は年収の上昇に伴い「一棟大型物件」へ急シフト

  会社員（64.2%）や医師・弁護士・会計士（55.2%）などは年収1,000万円帯で区分マンションが過半数を占めますが、年収5,000万円以上になると一棟ビルや一棟マンションなどの大型物件が8割前後の主流へと変化します。

• 年収5,000万円以上で二分する「一棟ビル派」と「一棟マンション派」
  年収5,000万円以上において、会社員（56.9%）、自営業（55.5%）、不動産経営（64.8%）は「一棟ビル」が過半数を占めてトップになります。一方、会社役員（39.2%）や医師・弁護士・会計士（52.9%）は「一棟マンション」が最多となり、高年収帯におけるターゲットアセットが二分されました。
  

• 一貫した「ビル特化」の不動産経営（専業）

  不動産経営層は、年収1,000万円帯（45.5%）から年収5,000万円以上（64.8%）にかけて一貫して一棟ビルへの集中度が突出しており、一貫したターゲット選定が見られます。

• 年収5,000万円以上でも「区分」を2割超キープする自営業と会社役員
  年収5,000万円以上になると多くの職業で区分マンションの割合が1割前後に低下する中、自営業（25.5%／平均約0.97億円）と会社役員（22.9%／平均約1.52億円）は、高額な区分マンションへの需要を2割以上維持している点が特徴的です。

■ 健美家 広報室コメント

今回の調査結果からは、全国と比較して極めて高い価格水準にある都心5区市場において、問い合わせを行うユーザー層の約半数を年収1,500万円以上の高所得層が占め、資産保全や大型投資の場となっている実態が浮き彫りとなりました。

全国比較における「会社員の問い合わせ平均価格が約5.9倍（約3.44億円）」というデータは、都心5区市場への参入ハードルが非常に高くなっていることを示しています。その一方で、高属性を活かして数億円規模の一棟物件へ問い合わせを行う投資家の存在は、都心不動産に対する根強い需要の表れとも言えます。 

また、年収の上昇に伴い物件規模が大型化する中、同じ高年収帯であっても「一棟ビル」を好む層と「一棟マンション」を好む層に分流するだけでなく、会社役員や自営業のように高額な「区分マンション」需要を2割以上キープする属性も見られるなど、職業ごとに独自の投資スタンスが存在する実態が明らかになりました。

今後の金利動向や価格変化が注視される中、参入ハードルが高まる都心5区市場においては、自身の資金力や属性に合わせた現実的な物件選定の視点がより一層求められています。健美家では今後も、市況の変化やユーザーの需要動向を客観的なデータとして発信し、納得のいく判断を支える情報提供に努めてまいります。

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■ 調査要綱

調査対象データ：

健美家（けんびや）に登録された収益物件のうち、東京都「都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）」および「全国」の物件に対する問い合わせデータ

対象期間：
2025年8月1日〜2026年7月31日 

対象物件種別：
区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、一棟ビル、戸建て

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」と明記をお願いします。

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

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■ 健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。なお、「健美家」は2026年2月には、掲載物件数No.1（※1）を獲得いたしました。

※1. 不動産投資専門のポータルサイトにおいて、Webで閲覧可能な（非公開物件除く）全国掲載投資物件数No.1（2026年2月5日時点 (株)東京商工リサーチ調べ）

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社

所在地：東京都千代田区麹町1-4-4

代表取締役社長：成瀬 亮輔

設立：2004年 4月

■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。