中央区は1坪あたり約2,158万円！東京都23区における6年間の坪単価推移の集計結果

東京23区の不動産価格はどこまで上がる？主要エリア別に2020年から2025年までの坪単価推移を徹底比較し、今後の投資戦略を読み解く。

首都圏エリア専門の投資用不動産販売会社セットライフエージェンシーは、東京23区の基準地価に基づく坪単価平均を過去6年分をまとめました。

(詳細はこちら：【2025年10月版】値上がり続ける不動産！東京都23区における6年間の坪単価推移をまとめてみた)

首都圏新築マンションの平均価格は1億円台を更新し続け、2025年8月時点で1億325万円となっています。

長く続いたデフレ時代は終わりを告げ、インフレ時代に突入した今、私たちはこのインフレにどう対応すべきなのでしょうか？

まず、東京都内23区の不動産の価格は引き続き今後も上がっていくと予測されています。
今後値下がりする要因の方が圧倒的に少ないので、ここ数年に関して言えば首都圏の不動産が大幅に安くなるのは現実的ではありません。

そこで今回は「東京都23区の基準地価に基づく平均坪単価の推移」を主なテーマに、今の不動産価格の状況についてデータ・事実を中心にお伝えしていきます。

今与えられている環境の中で、最善の選択をしていただけるよう情報をまとめたつもりです。ぜひ参考にしてください。

東京都の坪単価推移

東京都の基準地価平均に基づく坪単価の推移は次の通りです。
過去5年間の推移を見ても東京は値上がりをしており、2025年は+7.74％も上昇しました。

年度	坪単価平均※	変動率
2020年	343万0199円/坪	⤴+0.61%
2021年	339万6423円/坪	⤴+0.05%
2022年	343万7850円/坪	⤴+1.72%
2023年	358万7656円/坪	⤴+3.59%
2024年	389万0284円/坪	⤴+6.03%
2025年	430万3345円/坪	⤴+7.74%

※基準地価に基づく

2020年～2025年の6年間で約87万3146円も上昇しています。この数字がどれくらいの大きさなのか下の表をご覧ください。

【2025年】都道府県別坪単価平均ランキング

全国（都道府県別）で見てみましょう。

順位	都道府県	坪単価平均※	変動率
1位	東京都	430万3345円/坪	+7.74%
2位	大阪府	145万3080円/坪	+4.09%
3位	神奈川県	114万0953円/坪	+4.39%
4位	京都府	104万7898円/坪	+2.55%
5位	愛知県	79万5265円/坪	+1.95%
6位	福岡県	58万9408円/坪	+3.66%
7位	兵庫県	58万0805円/坪	+2.10%
8位	埼玉県	53万6152円/坪	+1.77%
9位	千葉県	44万0255円/坪	+3.73%
10位	宮城県	41万3323円/坪	+1.79%
11位	広島県	38万2747円/坪	+0.83%
12位	沖縄県	37万9553円/坪	+6.12%
13位	静岡県	27万9205円/坪	+0.11%
14位	奈良県	24万9606円/坪	-0.19%
15位	石川県	24万1759円/坪	+1.03%
16位	熊本県	20万5155円/坪	+1.68%
17位	滋賀県	19万7450円/坪	+0.94%
18位	岡山県	16万8308円/坪	+0.23%
19位	北海道	16万7849円/坪	+0.05%
20位	愛媛県	15万7278円/坪	-0.94%
21位	長崎県	15万5578円/坪	+0.12%
22位	富山県	15万4764円/坪	+0.02%
23位	岐阜県	15万2260円/坪	-0.30%
24位	和歌山県	14万8633円/坪	-0.44%
25位	群馬県	13万9682円/坪	-0.04%
26位	鹿児島県	13万9170円/坪	-0.93%
27位	茨城県	13万7749円/坪	+1.33%
28位	高知県	13万7148円/坪	-0.49%
29位	栃木県	13万6439円/坪	-0.16%
30位	福井県	13万4380円/坪	-0.46%
31位	香川県	13万3255円/坪	-0.26%
32位	三重県	12万4800円/坪	+0.08%
33位	新潟県	11万9229円/坪	-0.87%
34位	大分県	11万7271円/坪	+1.08%
35位	徳島県	11万7100円/坪	-1.09%
36位	長野県	11万0902円/坪	+0.29%
37位	宮崎県	10万0750円/坪	+0.09%
38位	佐賀県	10万0620円/坪	+1.97%
39位	岩手県	9万9375円/坪	-0.29%
40位	山口県	9万8576円/坪	-0.02%
41位	福島県	9万3634円/坪	-0.20%
42位	山梨県	8万6282円/坪	-0.44%
43位	山形県	8万2237円/坪	-0.12%
44位	鳥取県	7万8497円/坪	-0.55%
45位	島根県	7万7770円/坪	-0.87%
46位	青森県	6万5835円/坪	-0.36%
47位	秋田県	5万5267円/坪	-0.22％

※基準地価に基づく

2025年度の東京都の坪単価平均は約430万円です。
一方で、最下位に位置する秋田県は約5万円です。秋田県と比べると東京都の坪単価平均は86倍もの高さなのです。

2位は大阪府ですがそれでも約145万円です。
東京都の坪単価は、大阪府の坪単価の約2.9倍です。

東京都だけ異様な数字になっていることがわかります。

東京都23区別の坪単価推移一覧表

では次に、東京都23区に絞り込んで、それぞれの坪単価を紹介します。

順位	エリア	2025年坪単価平均※	前年度推移
1位	中央区	2158万6776円/坪	+16.29%
2位	千代田区	2009万9173円/坪	+15.61%
3位	港区	1895万3892円/坪	+12.99%
4位	渋谷区	1737万8394円/坪	+13.20%
5位	新宿区	1494万4164円/坪	+13.90%
6位	豊島区	783万5612円/坪	+12.67%
7位	台東区	713万2415円/坪	+17.69%
8位	文京区	616万6023円/坪	+14.78%
9位	目黒区	529万4834円/坪	+13.13%
10位	中野区	474万5454円/坪	+11.86%
11位	品川区	448万7531円/坪	+12.54%
12位	杉並区	323万6859円/坪	+11.25%
13位	北区	321万1642円/坪	+11.32%
14位	荒川区	313万3175円/坪	+12.21%
15位	世田谷区	290万1829円/坪	+6.98%
16位	江東区	278万5714円/坪	+12.75%
17位	墨田区	272万3270円/坪	+12.77%
18位	大田区	240万3526円/坪	+8.63%
19位	板橋区	231万2396円/坪	+9.12%
20位	練馬区	180万6105円/坪	+6.02%
21位	江戸川区	176万1177円/坪	+6.13%
22位	足立区	175万6149円/坪	+6.98%
23位	葛飾区	157万4351円/坪	+6.75%

※基準地価に基づく

中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区などはやはり群を抜いています。
住宅地としてイメージしやすい世田谷区でも約290万円。23区最安の葛飾区でも約157万円で2位の大阪府よりも坪単価平均は上です。

東京都23区のどのエリアを選んだとしても、全国トップクラスの高さであることは変わりません。

2025年も東京都23区全域で不動産価格が上昇している理由

不動産経済研究所の発表によると、2025年8月の首都圏新築マンションの平均価格は1億325万円となっており、㎡単価は158.8万円となっています。

つまり、首都圏は1ｍ×1ｍの正方形のスペース(1㎡)が約160万円するという事なのです。

ここまでの価格の値上がりは元々の資産価値+実需・投資用の需要などに加えて、材料費・人件費などの『建築費の高騰』が大きな要因となっています。

日本建築連合会の発表によると、資材価格だけで見ると全体平均で約37％の上昇、全建設コストで見ると約25％～29％の上昇をしています。

例えば、100億円規模の工事だとすれば今まで80億～90億で作れていた物が105億～119億かかってしまうのです。

インフレによる建築の原価の高騰が続く限り、不動産価格の大幅な値下がりは現実的でないと言えるでしょう。

不動産購入予定の生活者はこのデータをどう捉えるべきか？

東京23区の不動産の価格は今後も上がっていくと予測されています。

逆に、これだけ値上がり要因が強いのであれば首都圏の不動産を所有している人はそれだけで有利であると言えます。

インフレ時に実物資産が強いという事は一般的にも広く知られています。
物価が上がるという事は、同時に現金の価値が下がる事を意味しています。

つまり、資産防衛という観点から見ても、不動産購入予定の方はインフレに対応するために実需・投資用限らずに早めに首都圏エリアの不動産を購入しておくことが今後有利に働く可能性が高いという事が言えるでしょう。

まとめ

• 今後も首都圏エリアの不動産は値上がる可能性が高い

• 東京23区の土地価格はどのエリアも全国的に見てもトップクラス

• 元々の資産価値+インフレによる建築資材の高騰が不動産価格高騰の要因

• 首都圏エリアの不動産の大幅な値下がりは現実的ではない

• 早めに首都圏エリアの不動産を購入しておく事が、今後の資産防衛にもつながる

首都圏エリアの投資用不動産専門の不動産販売会社セットライフエージェンシーとは？

セットライフエージェンシー株式会社は首都圏エリアの投資用マンションに特化した不動産販売会社です。商標登録済の独自スキーム『不動産保険運用®』を中心にご提案をし、お客様の資産形成コンサルタントを行っています。

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