『東京都23区の中古マンションはコロナにより供給不足(売り手優勢)だったが転換の兆候あり』

~中古マンション流通市場レポート 東京都23区版2020年11月~

不動産テックカンパニーのマンションリサーチ株式会社 (所在地:東京都千代田区、代表取締役社長:山田 敏碁)は、東京都23区の中古マンション売却マーケットの現状を調査・発表する。
解説コラム:https://magazine.t23m-navi.jp/think-sell/tokyo23_ms_kaiteyuusei/
2020年10月度東京都23区中古マンションの平均成約坪単価が2019年以降最高値となった。
 


グラフ.1東京都23区中古マンションの平均成約坪単価

ただし今後も値上がりしてくのかと言えば、そうとも言えないというのが実情であり、
むしろ売手優勢からの転換の兆候が見え始めた。

不動産価格は相場による影響が非常に強く、その大部分が需給関係によって決定する。但し、供給があるのかないのかという事は公開情報を元に推定する事が可能なものの、需要があるのかないのかという事を推定するには、公開情報だけでは非常に不透明で困難というのが実情である。

但し、不動産取引現場においては、「指値の頻度の多寡」で需要があるのかないのかという事をある程度推定する事が出来る。

従って、「平均成約坪単価」、「流通戸数」を元に今後の東京都23区の市場動向を調査・予測する事にした。

指値の頻度率が高い程、買手が強く(供給大・需要少)
指値の頻度率が低い程、売手が強い(供給少・需要大)
また指値の頻度率と成約坪単価高い負の相関がみられる。

従って、買い手市場の場合は
➀指値の頻度率が相対的に高く
➁成約坪単価が相対的に低い

売手市場の場合は
➀指値の頻度率が相対的に低く
➁成約坪単価が相対的に高い
※指値とは、不動産売却時、売出価格からの最終値引き交渉の事。


グラフ2.指値の発生頻度


グラフ3.東京都23区中古マンション平均成約坪単価


コロナ渦真っただ中だった2020年4月から2020年9月に至るまで「指値の頻度」は大きく減少し、9月から10月で微増ではあるが増加に転換した。一方で、「成約坪単価」2020年4月から2020年10月に至るまで大きく上昇している。この事は
➀指値の頻度率が相対的に低く
➁成約坪単価が相対的に高い
という売手市場の特徴が顕著にあらわしている。

ここで、今後も、売手市場なのかもしくは買手市場を転換するかを占う為に重要なのが中古マンション流通戸数となる。グラフ4.5.で示すように昨年同月比の「流通戸数」及び「増減率」を比べると、2020年では4月をピークに9月迄のすべての月で、前年より減少していた。但し、ピークの4月から、昨年同月比で徐々に流通戸数を戻し、10月には初めて昨年同月比でプラスに転じた。


グラフ4. 東京都23区中古マション売出戸数
 


グラフ5. 東京都23区中古マション売出戸数前年同月比

従って、コロナによる供給量の不足から、「平均成約単価が増加」・「指値の頻度の減少」すなわち売手市場の東京都23区中古マンション流通市場だが、通常の供給水準に戻した(戻しつつある)事、また指値の頻度が2020年9月から2020年10月で微増ではあるが増加に転換した事を考慮すると、正に今が、売手市場から買手市場への転換期である事が予測される。

■株式会社マンションリサーチについて
マンションリサーチ株式会社では、不動産売却一括査定サイトを運営しており、2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「9000万件以上の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名  : マンションリサーチ株式会社
所在地  : 東京都千代田区九段北1丁目2番11号 エイム東京九段ビル3階
設立年月日: 2011年4月
資本金  : 1億円
Web   :https://mansionresearch.co.jp/
 
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