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対外直接不動産投資の成長の可能性を推し量る

コリアーズ・インターナショナル・ジャパン（日本本社：東京都千代田区内幸町）は本日、「対外直接不動産投資の成長の可能性を推し量る」を発表しました。当レポートは、機関投資家向けに、日本からの対外直接不動産投資の概要、対外不動産投資における資産種別配分/国別配分戦略とそのリスクの概要、同等の条件下における投資収益率を国別に比較する今後5年間を目途にした主な投資推奨をまとめたものです。

概要と推奨

2019年末までに、日本の累積対外直接不動産投資総額は4兆円(363億米ドル)を超えると予測され、2007年以降では最大となる。投資適格債券市場の3分の1近くがマイナスの利回りで推移し続けると予想される。一方、より安定した不動産からの投資収益は、幅広い投資家層において投資妙味が増しつつある。主要各国を投資対象とした不動産投資の10年利回りは、対応する国内債券ポートフォリオの10年利回りを約４%上回っている。また、日本の不動産投資に対する資産配分は非常に低いものの、今後は先進国平均となる10.4%に徐々に上昇していくだろう。

投資家に対する主な推奨は以下の通り。
 

■ 対外不動産投資ポジションを追加し、ポートフォリオのリターンを向上かつ安定させる。

■ 米国での最大級都市だけではなく新興アジア都市まで投資対象を拡大する。新興の都市では、投資対象資産を獲得するまでの競争の緩和、高いGDP成長率予測に裏付けされた長期の投資収益の改善が可能になる。

■ オフィス、アパート、ホテル以外の資産クラス(例えば、物流施設)へ投資を拡大する

 

出所 コリアーズ・インターナショナル, 財務省、日本銀行、MSCI、オックスフォード・エコノミクス

 

本レポートは、機関投資家向けに以下の内容をまとめている。

■ 日本からの対外直接不動産投資の概要 ■ 対外不動産投資における資産種別配分/国別配分戦略とそのリスクの概要 ■ 同等の条件下における投資収益率を国別に比較する ■ 今後5年間を目途にした主な投資推奨

 

対外不動産投資の決定要因
市場流動性の向上とポートフォリオ収益性の改善から、より大きな投資資金流入が見込まれる

歴史的にみれば、直接投資の場合、長期リターンの約80%近くの大部分は、インカム・リターンから生じている。そして今後も、投資対象が資産タイプや立地の面などさらに投資対象を多角化する機会がまだまだ十分にあることから、更なる収益向上、言い換えれば 4%台半ばの安定的な収益率が見込まれている。

このような投資対象の多角化、安定した資本成長、NOIの向上も相まって、国内外不動産投資から得られるリスク調整後利回りも、過去10年間、国内債券(+1.9%)と外国債券(+4.2%)の比較可能なベンチマーク・リターンを上回る水準で推移してきた。仮に世界的な金利格差がさらに縮小した場合にも、未成熟の市場では不動産価格の上方修正も後ずれする傾向が強いため、逆に市場混乱に伴う投資の好機となる可能性もある。

(1) ヘッジコストの水準: 為替リスク

大半の日本の投資家において、通貨価値の下落は依然として主要なリスク要因となっている。例えば、ユーロは2017年に14%上昇した後、2018年に5%下落した。また、米ドル建てでみれば為替変動要因だけで、2018年の世界の投資用不動産市場の規模は2.6%減少した。

昨年末現在のMSCI Global Property Annual Propertyインデックス構成国における各国別投資種益をみると、為替インパクトは日本を除くすべての国でマイナス（左図参照）、そして日本の対外不動産投資家においては強い向かい風となった。ただし、年末以降、低金利環境は長期化するとの市場コンセンサスに従い、ヘッジコストは一貫して2.1%を下回る水準に収まっている。一方、先進国における不動産投資収益は概ね3.8%前後で推移しており、為替リスクを相殺するフル・ヘッジ・コストを控除したとしても、十分なリターンは確保できる。

(2) 調達コストの水準: 金利リスク

長期金利の上昇は、米中貿易紛争を契機とした米国経済の減速懸念などを鑑みれば、今後も続くとは考えにくい。さらに、国債買戻しプログラムが継続されると想定すればターム・プレミアム(長短金利差）は今後もゼロ近傍で推移するだろう。但し、異なる通貨での資金調達を必要としている場合、借入期間をどの程度に収めるかは、自らの既存債務借換リスクを最小限に抑えるためにも、細心の配慮をすべきである。

(3) 管理コストの水準: オペレーション・リスク

予期せぬリスクを最小限に抑えるため、日本の投資家は、米国、英国、シンガポールなどの格付けが最も高い先進国に所在する安定した資産に投資する傾向が強い。しかしながら、同じようなことを考える投資家間の競争の高まりから、このような質の高い資産の流通利回りは市場平均より早く低下する傾向にある。投資家層が拡大傾向にある中、より高いリターンを実現するためには、市場の安定性よりもある程度の成長性を重視すべきとして、最近は東南アジア市場に対する注目が高まっている。

詳細についてはリサーチ・レポートをご参照ください。

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