【ニュースレター】7月にも4度目の利上げ！？　不動産投資家が知るべき繰り上げ返済のメリット・デメリットを公表

正しく理解して今後の金利上昇に備えるポイントも解説

株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表取締役社長：伊藤 幸弘、以下TOCHU）は、ワンルームマンションや区分マンションをはじめ、都心部の投資物件を取り扱う不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。日本銀行（日銀）による緩やかな利上げが続くとの見通しのなか、不動産投資家が知るべき金利上昇局面とローンの関係、取るべき対応策について公表します。

■低金利は不動産投資のチャンス！現在の金利政策と世界情勢に絡めて

低金利の環境下での資産形成が多様化するなか、個人による不動産投資は安定的なインカムゲイン（家賃収入）を目的として注目されており、さらにはキャピタルゲイン（値上がり益）によるインフレヘッジを視野に入れた資産形成の手段として増加基調にあります。日銀統計によると、銀行が「個人による貸家業」に設備資金を新規に貸し出した金額は24年4～9月期に1兆7千億円と、前年同期比で22％増。ローン残高においては、24年9月末時点で28兆3千億円と過去最高を更新しています。従来の相続対策の目的だけではなく、転売益を狙った個人による購入も増加傾向にあります。これら個人による不動産への投資は借入資金により賄われており、変動金利の場合は利払い金の上昇や焦げ付きなどの影響が大きくなります。

また、日銀は金利を2024年3月から数えて3度の利上げを実施し、現在では投資用不動産の金利は2％前後となっています。今後も物価上昇率が2％程度を上回る場合、日銀は利上げを実施する姿勢を示しています。加えて、米国のトランプ大統領による自国通貨である米ドル安を実現するため、各国に対して協調政策を実施することを促すことも考えられており、金利引き上げの可能性が高いといえます。

そこで金利の上昇局面において考えたいのがローンの繰り上げ返済です。繰り上げ返済とは毎月の返済とは別にまとまった金額を払うことで、ローンの一部または全部を前倒しで返済することです。返済期間の短縮による金利負担の軽減により返済額の軽減につながりますが、無計画な実行は注意が必要です。

金利上昇の局面での繰り上げ返済のメリットとデメリットおよび、投資家が最適な対応を取る上で判断するポイントをまとめています。今後予想される利上げに備え、ぜひ押さえておきたいポイントです。

繰り上げ返済の主なメリットは早期返済による総支払額の低減化

① 返済額の減額: 元金が減るため、将来支払う利息の総額を減らし、毎月の返済額の抑制が可能

② 返済期間の短縮：ローン完済までの期間が短縮され、より早く資産を拡大できる

③ 資産拡大の早期化: 完済が早まることで、次の投資物件への検討が可能になる。また複数物件のオーナーとなることでリスク分散と更なる資産拡大が期待できる

④ 金利変動リスクの軽減: 変動金利型ローンを利用している場合、繰り上げ返済によって元金を減らせば、将来的な金利上昇による影響を軽減できる

⑤ キャッシュフローの黒字化: 月々の返済額を減額すれば、家賃収入からローン返済額を差し引いた手残りの資金が増えやすくなる

繰り上げ返済の主なデメリットは自己資金の低下

① 利息控除による節税効果の低下: 支払う利息が減ると、経費として計上できる利息額が減少し、不動産所得が増えるため、所得税の納税額が増える可能性がある

② 自己資金の減少: 手元の資金が減るため、修繕費や天災など予期せぬ高額な支出に対応できない可能性が高まる

③ 新規物件の取得が困難に: 金融機関の審査では手元資金が多い方が有利になるため、繰り上げ返済に資金を充てると、新たな物件購入のための借入が難しくなることがある

手元資金の目安は物件価格の3割、繰り上げ返済は金利負担等で判断

繰り上げ返済がいいとされるケース

① 高金利のローンを組んでいる: 高い金利負担を軽減するために有効

② 繰り上げ返済によるメリットが節税効果を上回るケース: 不動産投資における支出のうち必要経費を計上すれば所得額を下げることができる。利払いも経費に含まれる。金利上昇局面のため、税理士などの専門家に相談し、見直すことで繰り上げ返済による支払総額の低減が、節税額を上回るとわかれば有効

③ 追加で物件を購入するケース: 高金利ローンを繰り上げ返済することでキャッシュフローを改善すれば、金融機関の審査で有利となるため次の投資を実行しやすくなる

繰り上げ返済をする際に残すべき手元資金

それでは、繰り上げ返済をするかどうか判断する目安はどの程度になるのでしょうか。TOCHU代表取締役の伊藤幸弘は「物件価格の約30％程度を自己資金として確保する」ことを目安と指摘します。ある程度の資金力を維持しながら状況に応じて、繰り上げ返済を実施するか、好条件の物件があれば新規購入を検討するのが望ましいとしています。また、繰り上げ返済は、投資家それぞれの資金状況や戦略によって最適な判断が異なるため、「専門の不動産会社にシミュレーションや相談をすることが望ましい」と伊藤は述べています。

■ 伊藤 幸弘プロフィール

株式会社TOCHU代表取締役社長

2003年に投資用マンション仲介会社に入社、業界のノウハウを学ぶ。顧客本位の営業スタイルを武器に個人での通算契約件数は1000件を超える。2014年に独立、お客様の「売って良かった」、｢買ってよかった」という、心の満足を追求するため株式会社TOCHUを設立。投資用不動産の仲介の実務から得られた日々の経験や知識を基に、不動産投資に関する著書を執筆するほか、YouTubeやブログで投資家向けの有用な情報を発信している。投資用不動産のプロフェッショナルとしてだけではなく、個人でも投資物件を所有するオーナーでもある双方の立場から、不動産投資家に適切な投資戦略を実現する資産シミュレーションを提案している。

株式会社TOCHUについて

株式会社TOCHUは、LIXIL不動産ショップ約500加盟店中TOP10に選出され、2024年Premium Grand Masterを受賞した不動産投資専門の売買プロフェッショナルです。ニッチ市場といわれる投資⽤不動産だからこそのノウハウと大手不動産会社にはない情報を強みに、経験豊富なスタッフと弊社独⾃の販売ネットワークを活⽤することで高値の売却を実現。累計取引件数20,000件を超える実績とオーナー様満足度93％を誇る、不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。

【会社概要】

社名：株式会社 TOCHU
本社所在地：〒113-0021 東京都文京区本駒込 2-28-8
文京グリーンコートセンターオフィス 13 階
代表取締役：伊藤幸弘
事業内容：
不動産の売買・仲介、賃貸の管理・運営、
内装工事の企画・施工、不動産コンサルティング、
損害保険代理業
設立： 2014 年 10 月
HP：https://www.to-chu.co.jp/

YouTubeチャンネル「不動産投資の歩き方」

URL：https://youtube.com/channel/UCiuOT7U9YNzLnxYKufO1PTQ?si=xzdzNjNv8xJ8Blhe