【調査レポート】住環境が高評価の城西エリア、最も利回りが高いことが明らかに

TOCHUの保有する“実際の”取引価格1871件を完全公開し、分析

東京・神奈川・大阪・福岡の都市部の投資用マンションを中心に仲介・売買している株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表：伊藤 幸弘、以下「当社」）は、直近2年間（2024年1月〜2025年10月31日）の東京都区部で当社が実際に仲介した1,871件の“実際の”売買価格の傾向を分析しました。

“実際の”と書いたのは、一般的に公開されている投資用マンションの価格動向調査は、必ずしも“実際の”価格を反映していないことがあるからです。

東京都区部を都心（千代田区、港区、中央区）、城東（江東区、墨田区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区）、城西（渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区）、城南（品川区、目黒区、大田区）、城北（文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区）のエリアに分類し、分析を行いました。

2025年10月時点での東京都区部の不動産市況サマリー

上の図のように、表面利回り（税金や管理費などの諸経費を考慮に入れない利回り）と実利回りのいずれも「城西」エリアがトップとなりました。

都心は価格高騰が激しく、投資効率が悪化している一方で、コロナ禍後の「都心回帰現象」で、実需が回復。住みやすく、購入者の所得に見合った物件が多い城西地区に関心が向かったためとみられます。

また2025年（10月末時点）と2024年のデータを比較すると、いずれのエリアでも利回りは悪化していました。

これは物件価格が上昇しているにも関わらず、居住者の所得が相応に上がっていないため、物件のオーナーが家賃を上げることもできず、利回りを押し下げているためとみられます。

【調査概要】

調査目的：東京都区部における投資用マンションの実際の売買価格の傾向

調査期間：2024年1月〜2025年10月31日

対象物件：当社が実際に仲介した築25年以上の物件を除く、1,871件

調査方法：株式会社TOCHUで売買取引された成約価格をベースに集計（※1)(※2)

実施者：株式会社TOCHU

(※1) 直近2年間（2024年1月～2025年10月31日）に絞ったのは、東京都区部の不動産価格の上昇が激しいため、古い取引事例を除いて、より現状に即した市況動向を導くため

(※2) 築25年以上の物件を除いたのは、新耐震基準となった1981年以前の物件は価格が大きく下がり、現在の市況を反映しないため

“実際の”取引価格を公開した理由

たとえば調査会社だと、不動産仲介サイトに掲載された「希望」販売価格を、そのまま集計に用いざるを得ないことがあります。あるいは仲介会社であれば、あえて自社に都合の良い物件の価格のみを公開していることも珍しくありません。

ですが、当社はそうした恣意性を排除し、当社で“実際に”売買された価格で、市況分析を行いました。それは当社が私たちのような仲介会社とお客様の「情報ギャップ」を解消し、真に公平・公正な投資不動産の取引を「当たり前」のものとしたいからです。

なお“実際の”売買価格は自社が運営するサイト「TOCHU iBuyer」で公開しており、個人情報などを一切入力しなくても閲覧が可能です。

「TOCHU iBuyer」と「一括査定サイト」で掲載されている情報の違いとは

不動産取引は、一般の顧客にとって一生に何回かあるかどうかの特別な機会であり、市場の原則に沿った“実際の”取引価格を指標にして売買されることが重要であることから、「TOCHU iBuyer」では過去2年分のリアルな取引から算出した評価額を提示するようにしています。

一方で、ネット上で公開されている「一括査定サイト」では、物件を取り扱う不動産会社からの販売希望価格が掲載されることが一般的です。実需に沿った適切な立地や物件を選定することが重要視されるなかで、販売側の不動産会社のさまざまな思惑から市場の取引価格と乖離したものを提示されるケースも見受けられるため、価格が適切かどうか見極めるためにはある種の相場観を身に付ける必要があります。

また、不動産取引に従事する「プロ」だけが閲覧可能な不動産価格のデータベースもありますが、すべての物件情報を登録する義務がないこと、さらには自分の会社に有利となる情報だけを選び、一般の顧客に紹介することも業界の実態として確認されています。

TOCHU代表取締役社長 伊藤幸弘のコメント

城西地区はコロナ禍の影響で特に平均単価が大きく下落し、値ごろ感が高まりました。コロナ禍後に「都心回帰現象」により実需が回復。住環境もよく、消費者の所得に見合った物件が他の地域よりも多い城西地区に居住者の関心が向かい、好成績となりました。

来年年以降も「高市トレード」などにより、海外の投資マネーの流入、さらに物価高などにより、物件の取得コストの上昇が家賃の上昇を上回る状況が続くものと見られます。

こうした状況では家賃収入を中心とした「利回り追求型」の不動産投資よりも、将来的な物件価格の上昇を見越した「キャピタルゲイン追求型」を視野に投資計画を立てる必要があります。それゆえ、エリアごとの市況にこれまで以上に注視することが必要と考えています。

今回、“実際の”取引価格を一般公開した理由は、不動産会社が「売りたいために提示する価格」で勝負するのではなく、取引価格をすべてオープンにし、「不動産会社に騙された」と後悔するお客様がこの業界からいなくなることを目指しているからです。これは当社創業以来、私の“志”です。

※記事等でのデータのご利用にあたっては引用元として「株式会社TOCHU」である旨を記載ください

「TOCHU iBuyer」について

「TOCHU iBuyer」は当社が蓄積してきた直近2年分の約5,000件の取引実績に査定結果を含めたリアルな取引データを公開すると同時に、アルゴリズムにより実勢価格に近い査定価格が提示できるように設計された査定サイトです。当社は同サービスをどなたでも個人情報の入力不要で簡単にアクセスできるようにすることで、エリアごとの不動産の取引事例と対象の物件査定価格を手軽に確認できる環境を実現しました。

対象地域は、東京・神奈川・大阪・福岡の4都市となり、投資用マンション専門の売却査定サイトとして提供しています。

▼「TOCHU iBuyer」は以下のURLから体験いただけます ▼

URL：https://www.to-chu.co.jp/ibuyer/

株式会社TOCHUについて

株式会社TOCHUはLIXIL不動産ショップ約500加盟店中TOP10に選出されたほか、2025年Premium Grand Masterを受賞した不動産投資専門の売買プロフェッショナルです。ニッチ市場といわれる投資用不動産だからこそのノウハウと大手不動産会社にはない情報を強みに、経験豊富なスタッフと弊社独自の販売ネットワークを活用することで高値の売却を実現。累計取引件数20,000件を超える実績とオーナー様満足度93％を誇る、不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。

■ 会社概要

株式会社TOCHU

代表取締役社長：伊藤 幸弘

住所：東京都文京区本駒込2-28-8 文京グリーンコートセンターオフィス13階

企業サイト：https://www.to-chu.co.jp/

■ YouTubeチャンネル「不動産投資の歩き方」

URL：https://youtube.com/channel/UCiuOT7U9YNzLnxYKufO1PTQ?si=xzdzNjNv8xJ8Blhe

■ 公式note

URL：https://note.com/to_chu