城東エリアでマンション販売減。葛飾区、足立区で何が起きているのか?

新築マンション業界で導入シェア9割のマーケティングシステム“サマリネットシリーズ”を提供する株式会社マーキュリー(本社:東京都新宿区 代表取締役:陣 隆浩)は、「相場の上限が低い為、昨今の建築費の高騰によって、新築マンションの事業化が困難になりつつある」といわれている葛飾区、足立区を中心に、城東エリアの需給動向をまとめました。
■葛飾区と足立区。今、マンションデベロッパーは何を想う?
東京23区の城東エリアに位置する葛飾区と足立区(以下、当該2区)。都心部のマンションの価格が高騰する一方で、城東エリアは比較的物件価格が抑えられており、近年では人気が高まりつつあると言われていました。
しかし最近、マンションデベロッパーより「新築マンションの事業化が困難になりつつある」という話を耳にします。理由は、昨今深刻化している建築費の高騰によるマンション価格の上昇。これにより、「もともと相場の上限が決して高くない当該2区では居住者の水準と価格が合っていない状況」との事。今回はマーキュリーのデータからその背景を探りました。

■葛飾区足立区ともに2018年の販売戸数は過去5年で最低。

上記は、東京23区で分譲された新築マンションの販売戸数を集計し減少率の大きい順にランキング化したもの(※)と、2017年から2018年にかけての販売戸数の増減率をマップで表したものです。ここから、近年の販売戸数の推移を見てみます。
結果、当該2区は2018年に大幅に減少しており、過去5年間で最も減少していることが分かりました。葛飾区が減少率83.8%、足立区は71.2%と、品川区を除く他区と比べても突出しています。(2位にランクインした品川区は2017年に300戸超の大規模物件が6物件供給され一過的に販売戸数が増大。)
23区内の大半のエリアで2018年は増加しているなか、減少している8区の中でも当該2区の減少率が大きいことが分かります。
2018年に販売戸数を大きく減少させた2区ですが、葛飾区では2014年の1,741戸、足立区では2015年、2016年の2年連続で900戸を超えています。当時の葛飾区では100戸以上の大規模物件が続いたこと、足立区では北千住駅エリアで物件の供給が多かったことが要因で販売戸数が伸びました。しかし、この時をピークに販売戸数は減少を続けており当該2区のマンション市場が縮小傾向にあると言えます。
(※)東京23区で分譲された物件の総戸数(未供給住戸も含めた全分譲住戸の数)を年別に集計。

■坪単価推移、城東エリアの平均を大きく下回る結果に。

次に、「相場の上限が高くない」という点に注目し、当該2区の坪単価推移を城東エリアの他区と比較してみます。
昨今、新築マンションの価格が高騰していると言われているなか、当該2区は城東エリアの平均と比較しても増加幅が小さいことが分かります。2018年、葛飾区の平均坪単価が大きく伸びていますが、これは高単価のシティタワー金町が相場を牽引している為です。直近5年間の平均坪単価の増加幅が小さく、2018年も低くなっていることから、相場が伸びづらいエリアだと言えます。

■竣工完売を目標とする新築マンション販売。当該2区は―。

  上記は、当該2区の新築マンションが竣工日を起点にどの程度の期間で完売したかを路線別に表したものです。黒字表記のマイナス部分が竣工前、赤字表記のプラス部分が竣工後となります。
一般的に、新築マンション販売は「竣工前完売」を目標としていると言われていますが、当該2区に関しては竣工後完売が常態化しており、販売が長期化する傾向にあると言えそうです。

■当該2区の鈍化理由は「エリア性×高騰する販売価格」
今回の調査により、当該2区が抱える問題として「相場の上限が高くないエリア性」と「高騰する建築費を販売価格に転嫁せざるを得ない現況」の2点において、データでも裏付けられることが分かりました。この理由により事業化が困難になり、冒頭で示した販売戸数の減少に繋がっていると言えそうです。

一方で、大手デベロッパーを中心に足立区の北千住駅東口エリアの再開発が着手されるなど、マンション供給における明るい話題もあり、今後の動向にも注目が集まりそうです。

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【城東エリア需給動向】
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代表取締役:陣 隆浩           
設立年月:1991年5月
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