「金利のある世界」で問われる担保評価 ── 「金融機関向けAI価格査定」が約10秒で相場を提示、導入支援キャンペーンを開始

売出価格ではなく“市場で成約する価格”を推定し、申告額が相場から乖離した案件にはアラートを表示します。2026年10月30日まで導入支援キャンペーンを実施。

エステートテクノロジーズ株式会社

2026年9月2日 10時10分

AIによるビッグデータ解析を強みとし、不動産の価格査定や物件情報配信など不動産テックソリューションを開発するエステートテクノロジーズ株式会社（本社：東京都渋谷区、代表取締役CEO：澤博史）は、担保評価向けサービス「金融機関向けAI価格査定」の提供体制を強化し、2026年9月2日より導入検討を支援するキャンペーンを開始します。政策金利が約31年ぶりの水準となり、融資審査には従来以上の慎重さが求められています。本サービスは、マンション名など数項目の入力で約10秒で相場を提示し、一次審査のスピードと評価の客観性を両立します。住宅ローンを申し込む生活者にとっても、仮審査の回答が早まり、担当者による評価のばらつきが抑えられるという利点があります。

▶ サービス詳細はこちら：https://www.estate-tech.co.jp/contact-biz/

■ 背景：金利上昇と市況変化により、従来型の担保評価が機能しにくくなっている

① 約31年ぶりの金利水準となり、審査の精度が問われる局面に

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合において、政策金利を1.0%程度へ引き上げることを決定しました。1995年以来、約31年ぶりの水準です。7月の会合では据え置かれたものの、日本銀行は今後も政策金利を引き上げていく方針を維持しています。住宅ローンの変動金利については、多くの銀行が2026年10月から基準金利に反映する見通しで、借入人の返済負担が実際に増えるのはこれからです。金利上昇局面では返済負担率が圧迫されるため、融資審査には従来以上に慎重な運用が求められます。担保評価の精度は、与信判断の質に直結するテーマとなっています。

② 価格の高止まりと局所的な反落が同時進行し、過去事例が参照しにくい

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例速報によると、首都圏の中古マンションの成約㎡単価は2026年5月度に前年同月比マイナス3.9%と、2020年4月以来73か月ぶりに下落しました。その後も月ごとに上下を繰り返しており、一本調子の上昇局面ではなくなっています。一方で在庫件数は増加が続いており、需給は緩む方向に向かいつつあります。
売出価格は依然として高水準を維持しており、2026年3月度時点の首都圏中古マンションの在庫㎡単価110.08万円に対し、成約㎡単価は86.34万円と、両者には約2割の開きがあります。「売り出されている価格」と「実際に成立する価格」が乖離するこの局面では、募集価格や過去の取引事例をそのまま参照する従来型の評価手法では、実勢を捉えきれないケースが生じています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年3月度・5月度・6月度

③ 担保評価の実効性に、当局も着眼点を示している

金融庁が2026年7月に公表した「預金取扱等金融機関モニタリング・分析レポート」では、不動産業向け与信のリスク管理に関して、担保評価やLTVの管理が形式的なものにとどまっていないか、といった点が着眼点として示されています。担保評価の実効性は、金融機関にとって優先度の高い論点となりつつあります。

④ 住宅ローンの不正利用への警戒が業界横断で強まっている

投資用物件への住宅ローン不正利用に対する警戒も強まっており、2026年6月には複数のネット銀行の間で、不正利用に関する情報交換の枠組みが設けられました。申告内容と実勢価格の乖離を入口で検知する仕組みへの関心が高まっています。

⑤ 住宅ローン市場の規模と、担保評価が及ぼす影響範囲

国土交通省「令和7年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、個人向け住宅ローンの新規貸出額は約22兆2,473億円にのぼり、そのうち中古住宅向けが23.1%を占めています。賃貸住宅の建設・購入に係る融資（アパートローン）の新規貸出額は約3兆8,184億円です。同調査で住宅ローンを取り扱う金融機関は1,021機関にのぼります。

担保評価の精度は、この規模の資金供給の質を左右します。とりわけ中古住宅向けの融資においては、参照できる取引事例の質と鮮度が評価額を大きく左右するため、データ基盤の差が実務に直結します。

出典：国土交通省「令和7年度民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和8年3月公表／実績は令和6年度）

■現場で聞かれる声

当社が金融機関からいただくご相談では、次のような課題が繰り返し挙がっています。

・「相場が上がり続けたエリアでは、数年前の取引事例をそのまま根拠にできない」（地方銀行融資審査部）

・「担当者によって評価額の考え方が異なり、最終的な調整に時間がかかる」（信用金庫営業統括部）

・「申告された購入額が妥当かどうか、入口の段階で機械的に確認できる仕組みがほしい」（ノンバンクリスク管理部）

■「金融機関向けAI価格査定」の概要

マンション名・面積・所在階など数項目を入力するだけで、約10秒でAI推定相場価格と周辺の参考取引事例を表示するサービスです。全国の土地・戸建て・分譲マンションに対応しています。

【ご利用の流れ】

1. 物件情報を入力 ── マンション名・面積・所在階など数項目。マンションは物件名の入力で住所を自動取得します。

2. AIが価格を推定 ── 全国規模のデータを解析し、約10秒で算出します。

3. 相場・リスクを表示 ── 推定相場価格、参考取引事例、申告額との差額、アラート判定を一画面で確認できます。

① 審査スピードの向上

一次査定を数秒で完了。取扱件数の増加と、一次回答・仮審査期間の短縮に貢献します。

② 属人化の解消

全国一律・客観的なAI評価により、担当者ごとの評価のバラつきを抑制します。判断根拠も明確に残ります。

③ 不正・虚偽申告の防止

申告額とAI推定価格に大幅な乖離がある場合にアラートを表示し、過大融資や誤入力を未然に牽制します。査定実績・結果は自動でログ化され、審査の証跡としても活用できます。

【特長：売出価格ではなく“成約する価格”を推定】

本サービスには、独自技術「成約価格推定」を実装しています。販売開始から終了までの価格推移を日次で捕捉し、売り出し期間や物件特性を加味したうえで、実際に成約する価格を推定する統計モデルです。売出価格が実勢から乖離しやすい現在の市場において、募集価格ベースではなく成約ベースの相場を提示することで、実態に即した与信判断を支援します。また、自行の評価ロジックや過去実績に沿って精度を高める個別開発にも対応しています。

【評価の基盤となるデータ】

・全国6,570万件超の不動産データを蓄積

・毎日約1万件を収集し、最短24時間で更新

・売買に加え、賃貸・成約価格情報まで蓄積

・東京23区の分譲マンションにおける推定誤差率（MER）2.93

※ MER（Median Error Rate）＝推定価格と実勢価格の誤差率の中央値。数値が小さいほど精度が高いことを示します。

【融資審査における活用シーン】

一次審査

全件をスピード査定。取扱件数の増加と、一次回答・仮審査期間の短縮に貢献します。

評価業務の精度担保

自行の評価ロジック・実績に沿って精度を高める個別開発にも対応します。

最終リスクヘッジ

リスク管理部で相場乖離や不正をチェック。アラートにより過大融資を牽制します。

■ 導入支援キャンペーン概要

・対象：銀行・信用金庫・信用組合・ノンバンク等の金融機関

・お問い合わせ期日：2026年10月30日

・内容：「金融機関向けAI価格査定」の初期費用、および初月の月額費用が無料

・お申し込み：下記お問い合わせフォームより

お問い合わせ

■今後の展開

当社は今後も、金融機関の融資審査業務のDXを支援するとともに、担保評価の高度化に資するサービスの提供を進めてまいります。

■エステートテクノロジーズ社の目指すゴールとは

業界最高水準の価格推定APIの提供および豊富な不動産情報を公開するプラットフォーム事業を推進しています。目指すゴールは、公平透明な情報提供による不動産取引市場の活性化、人々の平等な資産形成機会の創出、中古不動産の利活用促進によるサステナブルな社会成長です。

■エステートテクノロジーズ株式会社について

当社は2019年の創業以来、「AIの力で、不動産取引の世界にイノベーションを」を掲げ、ビッグデータ×AIによる不動産価格査定を核とした事業を展開してきました。全国6,570万件超の不動産データを日次で更新し、金融機関・不動産事業者・メディアへデータとソリューションを提供しています。開発体制には人工知能分野の研究者やKaggle Grandmaster／Masterが参画し、その研究成果は官公庁でも活用されています。

会社名：エステートテクノロジーズ株式会社

代表者：代表取締役CEO　澤博史

所在地：〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷5-21-6 プラザF1ビル 9階

設立：2019年3月13日

資本金：699,800,150円（資本準備金含む）

事業内容AIを活用した不動産データ提供、データ分析、データ利活用コンサルティング、システム開発、不動産売買仲介事業、セミナー・執筆事業

URL：https://www.estate-tech.co.jp/

■ 本件に関するお問い合わせ先