警笛を鳴らす「東京都23区の再販マンション市場」。プレイヤー減少・市場の縮小の一方で新たな動き！築浅再販マンション市場が活況!?

2025年１月現在までの中古マンション再販市場を紐解く

昨今熾烈な物件仕入合戦を繰り広げていると言われている中古マンション買取再販業界ですが、マンションリサーチ株式会社では、50㎡以上（ファミリータイプ）の再販マンションについて調査しました。

集計期間：2021年1月～2024年12月

調査対象：エリア/東京都23区・種別/実需マンション・面積/50㎡以上

調査期間：マンションリサーチ株式会社

調査方法：期間内の中古マンション売出事例を集計

まとめ

１：再販市場全体では、価格が高騰しているが、中古マンション市場全体における相対的な供給数は縮　小傾向にある。

２：売主会社も減少しており、市場からプレイヤーが撤退傾向にある。

３：「１」は仕入れ態度の保守化及びプレイヤーの減少している為と考えられる。

４：2005年以降築湾岸エリアのタワーマンション等の高級マンションの再販が増えている。

１：再販マンション供給は縮小傾している理由

1-1縮小する買取マンション供給

グラフ１では東京都23区の50㎡以上中古マンション売出数に対する再販マンションの割合を示しています。

グラフ１：東京都23区：50㎡以上中古マンション売出数に対する再販マンションの割合

出典：福嶋総研

2023年3Qを天井に中古マンションの新規売出数に対する、再販マンションの新規売出数は減少しており、2024年4Qでは、2022年1Qと同等の水準まで落ち込みました。

1-2高騰する再販マンション価格

グラフ２では東京都23区の50㎡以上買取再販(リノベ)マンションの成約坪単価の推移を表しています。

グラフ２：東京都23区：50㎡以上買取再販(リノベ)マンションの成約坪単価

出典：福嶋総研

東京都23区の再販マンションの坪単価は現在に至るまで高騰をし続けています。これは、中古マンション市場が高騰している相場的要因と、それに伴う仕入れ価格の高騰が要因となっています。一方で出口価格は消費者に依存する為、現実的な出口価格を考えれば、仕入れ側も保守的な態度にならざるを得ず、必然的に仕入れ件数は減少する、すなわち供給数が減少する事となります。

1-3撤退するプレイヤー

グラフ3では各年度ごとの東京都23区における売主会社の数の推移を表しています。（1件以上売主として売り出していた会社の数）

グラフ３：東京都23区の売主会社アカウント数

出典：福嶋総研

2021年から2023年までに50％増加したにもかかわらず、2023年から2024年には21％減と大きく減少しました。このタイミングは、まさに買取マンション供給が縮小し始めたタイミングと一致します。

従って、現行のプレイヤーが仕入れに保守的になっている事、及びプレイヤー自体の数が減少していることが、買取マンション供給が縮小している原因と考えられます。

２：築年の浅い再販マンションが優勢に！？

グラフ４では東京都23区の50㎡以上/2005年以降築中古マンション売出数に対する再販マンションの割合を示しています。

グラフ４：東京都23区50㎡以上/2005年以降築中古マンション売出数に対する再販マンションの割合

出典：福嶋総研

東京都23区50㎡以上の再販マンション供給数は縮小傾向にある一方で、2005年以降築（築年の浅い）再販マンションの供給数は増加傾向にあるようです。2023年4Qに減少し始めた前者と同時期に、後者は増加し始めました。この事は、中古マンション全体が二極化しているのと同様で、出口価格の上限幅が大きい富裕層に向けての販売が活発化していることに起因していると考えられます。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社

データ事業開発室　

不動産データ分析責任者

福嶋総研

代表研究員

早稲田大学理工学部経営システム工学科卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、

建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

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【マンションリサーチ株式会社について】

マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社

代表取締役社長： 山田力

所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２　第２日成ビル５階

設立年月日： 2011年4月

資本金 ： 1億円