帝国不動産、賃貸経営についての記者発表会・勉強会を開催——「エリア選定」と「定期借家」をテーマに独自データを公開

帝国不動産株式会社（本社：東京都中央区銀座、代表取締役社長：木本 啓紀、以下「帝国不動産」）は、賃貸経営をテーマにメディア関係者を招いた記者発表会・勉強会を開催しました。

1都3県の一棟賃貸オーナー1,000人を対象とした調査結果と、当社が独自に構築した運用実績データを初公開しながら、賃貸経営の成果を左右する要因について迫る内容となりました。

第1部：代表・木本啓紀が語る「再成長期に入った帝国不動産」

冒頭、代表取締役社長の木本が登壇し、会社紹介とともに事業の現状を説明しました。

業績推移：「過去3年間で31.9%成長」

業績に関する主なポイントは以下のとおりです。

過去3年間の営業利益成長率（CAGR）：31.9%（同業他社比較でも突出）

管理戸数：5万7,400戸（うち約9割が単身者向け）

入居率：14年連続99%維持

プロパティマネジメント事業の売上総利益構成比：約6割

管理戸数の過去5年間の成長率：9%（上位5社の平均である2%強を大幅に上回る）

成長の背景として、東京圏への転入超過の回復と、単身世帯数の30年来の継続的増加を挙げました。

また、従業員に関する主なデータについても紹介しました。

正社員数：754名（連結約900名）

過去5年間の従業員増加率：約5%（会社の成長率31%を大きく下回る水準で抑制）

在籍5年以上の335名の社員の平均年収推移：2022年の625万円から2026年には940万円へ（年率10.7%増）

ストックオプションへの参加率：対象社員の3分の2が自社への投資を選択

第2部：1,000人調査と独自エリア分析を初公開「過去2年で賃料を引き上げたオーナーは56.7%」

第2部では、1都3県の賃貸オーナー1,000人に対して実施した調査結果の概要を紹介しました。

過去2年で賃料を引き上げたオーナーの比率（エリア別）：

全体平均：56.7%

東京都心5区（港・千代田・中央・渋谷・新宿区）：73.2%

東京多摩・市町村部：62.2%

千葉県：東京23区（都心5区除く）と同水準

神奈川県：47.5%

埼玉県：44.6%

また、今後3年間の賃貸経営方針に関しては、修繕・リフォームの継続（26.1%）、建て替えの検討（8.9%）、新規物件取得の検討（4.6%）を合計すると、約4割のオーナーが資産価値向上・規模拡大に前向きな姿勢を示していることも明らかになりました。

一方、オーナーが抱える課題としては「収支が読めない」「立地で利益に差が生まれる」「入居者トラブル」「空室と入居者マナーの板挟み」「金利・コスト高騰」の5点が挙げられました。

GISと独自AIで「1万2,000の分析エリア」を構築

続いて、賃料査定・供給エリア選定・供給計画・エリアマーケティングの4業務を担うデジタル本部バリュエーション課・次長の岡田英樹が登壇し、独自エリア分析手法を解説しました。

帝国不動産のエリア戦略の土台となるのは、1都3県の1,500駅を賃貸需要・大学情報・雇用集積・人口動態・再開発情報などを総合評価して1,000駅に厳選するプロセスです。

さらにその1,000駅を東西南北×徒歩5分・10分・15分圏の12分割で分析し、合計1万2,000の分析エリアを生成したうえで、供給対象として839駅を選定しています。各エリアに対して設備・間取り・入居者ターゲットを設定しています。

「駅ランク」の仕組みと構成要素：

AIによる多変量データの統合分析モデルを構築

統計処理により評価偏差値を算出

SからEまでの18分位でランク付け

構成要素：SLスコア（施設充実度）、人口統計、統計賃料、犯罪発生率、賃貸潜在需要、将来推計人口、再開発情報

このランクは「住みたい街」のランキングではなく、賃貸需要の見込める駅を定量化したものです。なお、三軒茶屋・下北沢・中目黒など都心エリアの一部は、分布の歪み解消と精度向上のため「プライムコア」「準プライムコア」として別区分に設定されています。

「鎌倉の入居者の48%は都心勤務者」——花火図が示す需要の可視化

この日初めて公開するデータとして「花火図」※も披露。これは入居者の勤務先最寄り駅からどこへ通勤しているかを可視化したものです。

湘南台駅と鎌倉駅の比較では次のような差異が明確になりました。

※花火図：勤務先最寄り駅への通勤分布を可視化した分析図

湘南台駅：入居者の44%が同市区内に通勤、都心6区への通勤者は7%

鎌倉駅：入居者の36%が都心6区に通勤、23区内（6区以外）への通勤者も12%おり、過半数近くが都内勤務

ターゲット人口（20～34歳）は湘南台3万7,431人・大船4万2,650人に対して鎌倉は1万8,081人と少ないにもかかわらず、鎌倉の駅ランクが高い背景を示すデータとなりました。

多角的なデータを活用してエリア選定を行い、自社の開発の判断に役立てていることが強調されました。

第3部：定期借家という戦略——「入居率を維持しながら賃料を上げる」

第3部ではプロパティマネジメント本部長の新井 勲が登壇し、賃貸市場の家賃上昇トレンドと定期借家契約の活用について解説しました。

業界全体が「家賃上昇」を加速させている

同社では2019年から入居者の入れ替え時に家賃上昇に着手しており、プロパティマネジメント事業は年15%の成長を達成しています。

「普通借家では賃料を上げにくい」——オーナーの35.8%が課題視

調査では、賃料を思うように上げられない最大の理由として全体の35.8%が「普通借家契約にある」と回答。普通借家は借主保護が強く、更新時の値上げ交渉は合意に至るまで時間を要するケースが多いことを説明しました。

定期借家に対する誤解を解く

定期借家契約に関しては、オーナーを含む関係者の約4割が「家賃が下がる」と回答し、「むしろ上げやすい」との回答はわずか8.8%にとどまりました。

一般的に定期借家は「期間限定・割安」というイメージが先行しています。しかし、当社が2024年11月から導入したのは「再契約型」の定期借家契約です。

帝国不動産の定期借家契約の特徴：

• 契約期間満了後は、双方の合意により再契約が可能

• 2年ごとの再契約時に家賃の見直しが可能

• 入居者間トラブル発生時は6カ月前通知で契約終了が可能（オーナー・入居者双方にとってのリスク管理）

導入から約1年：定期借家率14.6%を達成、入居率は維持

帝国不動産では年間約9,000室の入退室があり、取引のある仲介会社約3,000社に対して丁寧な説明の機会を設け、業界内での認知度向上に取り組んできました。

その結果、現時点で全物件の14.6%が定期借家契約に切り替わっています（業界全体の採用率は国土交通省令和7年度調査によると約2%）。

最大の懸念だった入居率への影響については、定期借家の導入後も入居率を維持できているデータが紹介されました。

また、当社物件の約8割をサブリース（マスターリース）契約が占めており、テナントへの貸出賃料が上がれば、プロパティマネジメント事業の収益成長に直結する構造となっています。

「定期借家の導入はオペレーションが重くなるという課題もありますが、当社はデータとシステムを組み合わせて緻密に管理しているのが大きな特徴です」

会の後半では、参加メディアからの質疑応答が行われました。

日本経済新聞社の記者からの質問：建築コスト上昇への対策は？

木本は、土地取得の前段階で賃料査定と建築原価の精緻な分析を行うことで、コスト高騰を予見した上での開発判断が可能になっていると説明しました。

「土地と建物しかないデベロッパーにとって、最終的には土地の値段でコストを吸収するしかありません。建築原価を細分化して把握しているからこそ、適切な投資判断につながります」

さらに、建築コストが逼迫する局面では競合他社の仕入れ意欲が落ちるため、通常では取得が難しい都市部の土地を取得できるチャンスが生まれるという逆張りの視点も示しました。

本イベントの資料に関するお問い合わせ

本発表会で公開された駅ランクや定期借家契約のデータについてご関心のある方は、広報窓口までお問い合わせください。

【開催概要】

イベント名：帝国不動産 記者発表会・勉強会

テーマ：「金利上昇時代の物件価値」と「定期借家という戦略」

主催：帝国不動産株式会社

登壇者：代表取締役社長 木本啓紀 / デジタル本部バリュエーション課 次長 岡田英樹 / プロパティマネジメント本部長 新井 勲
※本イベントで紹介した調査データの詳細はこちらへ【一都三県の一棟賃貸オーナー1,000人調査：賃貸経営の実態】賃料を引き上げたオーナーは56.7%、都心5区では7割超

【会社概要】

帝国不動産株式会社

本社：東京都中央区銀座4-12-15 タワー歌舞伎座タワー10階

代表取締役社長：木本啓紀

設立：2008年（現社名への変更は2026年5月）

従業員数：754名（連結約900名）

管理戸数：5万7,400戸

拠点数：国内14拠点

事業内容：住宅開発（建築請負・自社開発・リノベーション）、賃貸管理（プロパティマネジメント）

前期売上：729億円