立地だけでは守れない――管理品質が決めるマンションの将来価値
管理が資産価値を左右する時代へ
分譲マンションの資産価値は、これまで「立地」や「建物の規模・形態」が重視されてきましたが、近年はそれに加えて「管理状態」が大きな影響を及ぼすことが明らかになっています。マンションリサーチ株式会社は、一般社団法人マンション管理業協会が保有する管理評価データと実際の価格変動データを突合し、大阪府・京都府・兵庫県の分譲マンションを対象に分析を行いました。その結果、管理の質が資産価値の維持・向上に直結している実態が、データとして裏付けられています。人口減少やストック型社会への移行が進む中で、「管理が価値を左右する時代」が本格的に到来していると言えるでしょう。
老朽化が進むマンション市場の現実
日本全国には約14万棟の分譲マンションが存在し、そのうち約12万棟が2050年までに築40年を超えると推計されます。これは全体の85％以上が老朽化物件となることを意味します。築40年を超えると、外壁や屋上防水、給排水管、電気設備などの本格的な劣化が進み、耐震性や安全性への懸念も高まります。また、居住者の高齢化により、管理組合の運営が停滞するケースも増加しています。このような環境下では、単に立地が良いだけでは資産価値を維持することは難しく、建物をいかに適切に管理していくかが将来を左右する重要な要素となります。
管理評価と価格上昇の明確な関係
こうした背景の中で注目されているのが「マンション管理適正評価制度」です。この制度は、マンションの管理状態を6段階で評価し、第三者の視点から可視化する仕組みです。
大阪府・京都府・兵庫県の分譲マンションを対象とした分析では、評価が最も高い「星5つ」のマンションの約7割で価格上昇が確認され、平均上昇率は4.3％に達しました。「星4つ」も同様に高水準の結果を示す一方、「星3つ」では価格上昇割合・上昇率ともに大きく低下しています。これらのデータは、「評価が高い」すなわち「管理状態が良好」であるほど、資産価値が維持・向上しやすいことを明確に示しています。
※本分析では、2025年および2024年に実際に取引された中古マンションの価格データを基に、マンションごとの価格変動率を算出し、該当物件に付与されている「マンション管理適正評価制度」の評価点と突合する形で集計を行いました。同一物件同士の事例を比較する事で、年度ごとに集計される事例のエリアや築年数によるばらつきを無くし、適切に結果を反映する事を可能とします。
所有者と購入者に求められる意識の変化
今後、老朽化マンションが急増する時代においては、区分所有者や居住者が自らのマンションの管理状況を正しく把握し、主体的に改善に取り組む姿勢が不可欠となります。総会への参加、長期修繕計画や積立金計画の見直し、管理費滞納への対応など、日々の積み重ねが将来の資産価値を大きく左右します。また、購入希望者にとっても、外観や立地といった表面的な条件だけでなく、管理の質を重視する視点が重要です。マンション管理適正評価制度を活用することで、安心して住み続けられるか、将来の資産価値を守れるかを見極めることができる時代になりつつあるのです。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
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