大京「ライオンズ」シリーズ徹底分析― スタンダードからハイグレードまで、資産価値の差を可視化 ―

東京都23区に広がる圧倒的な供給量と中古市場で選ばれ続ける理由

マンションリサーチ株式会社

2026年2月5日 17時00分

マンションリサーチ株式会社（本社所在地：東京都千代田区神田美土代町5-2、代表取締役社長：山田力）は、マンション市場の長期的な変化を把握するため、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データを用いて、株式会社大京が展開するマンションブランド「ライオンズ」シリーズについての資産性を独自比較分析し、公開しました。

本調査のポイント

1.大京「ライオンズ」シリーズにおけるブランドごとの役割とポジショニング

2.スタンダードクラスとハイグレードクラスで明確に分かれる価格上昇率の差

3.東京23区において長期的に評価され続ける立地・供給特性の傾向

■調査背景

近年のマンション市場において、ブランドごとのコンセプトや立地選定基準の違いは、資産価値形成に大きな影響を与えています。

本調査では、大京のライオンズシリーズ「ライオンズマンション」「ザ・ライオンズ」「ライオンズガーデン」「ライオンズタワー」を対象に、マンションナビが保有する全国14万3,000棟のデータを活用し、東京都23区内の立地分布・価格推移・スペックを比較分析。

その結果、各ブランドが中古市場においてどのように評価され、資産価値を維持・向上させているのか、その“資産価値ライン”を明らかにしました。

■調査概要

調査期間：2017年1月〜2026年1月（過去データは2016年～現在を対象）

データ出典：株式会社大京公式サイト、マンションナビ

調査機関：マンションナビ

調査対象：株式会社大京が展開するマンションブランド「ライオンズ」「ザ・ライオンズ」「ライオンズガーデン」「ライオンズタワー」

調査対象エリア：東京都23区全域

調査対象物件：ライオンズマンション中目黒/ライオンズマンション東陽町/ザ・ライオンズ本郷/ザ・ライオンズ上野の森/ライオンズタワー池袋/ライオンズガーデン阿佐ヶ谷

調査方法：各物件の価格推移・㎡単価・賃料・管理費・修繕積立金・立地特性をもとに、ブランドごとのポジショニングと資産性を分析。ブランド間の資産価値ラインを定量・定性的に比較評価。

ライオンズシリーズの構造と特徴

大京のマンションブランドは、大きく以下の4つのシリーズに分類され、それぞれ明確な特徴を持っています。単なるグレードの違いだけでなく、建物の規模や形状によってもシリーズが区分されており、製品ラインの広さが特徴です。

シリーズ名	特徴	ポジショニング
ライオンズマンション	多くのエリアに展開	スタンダードクラス
ザ・ライオンズ	立地を厳選し質を追求	ハイグレードクラス
ライオンズガーデン	大規模敷地×住環境重視	大規模・環境特化
ライオンズタワー	都市部・駅近の利便性	都市型タワー×準高級

表1：23区内ライオンズマンションの構造と特徴の比較表（2026年1月マンションナビ調べ）

ブランド別｜価格推移から見るライオンズシリーズの評価構造

東京23区内における2016年6月から2025年6月までの価格推移を分析した結果、すべてのシリーズで価格が上昇しているものの、ブランドによって増加率に大きな差が生じています。

グラフ1：2016年6月～2025年6月までの東京23区ライオンズマンション・ザ・ライオンズ・ライオンズガーデン・ライオンズタワー価格推移（2026年1月マンションナビ調べ）※金額の単位は「円/平米」

ライオンズマンション／ライオンズガーデン

スタンダードクラスとしての安定した価格形成

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東京23区全域に広く分布するスタンダードクラスに位置づけられ、居住利便性や住環境を重視したエリアに多く供給されています。

	ライオンズマンションの平均価格	ライオンズガーデンの平均価格
2016年6月	483,705円	433,429円
2025年6月	711,659円	702,762円
上昇額	+227,954円	+269,333円
倍率	1.47倍	1.62倍
増加率	約47%	約62%

表2：2016年6月と2025年6月比較ライオンズマンション・ライオンズガーデン平均価格（2026年1月マンションナビ調べ）※金額の単位は「円/平米」

2016年6月と2025年6月を比較すると、平均価格は約50〜60%程度の増加率となっており、市場全体の上昇トレンドを反映しつつ、安定的な価格推移が確認できます。

よって、ライオンズマンションおよびライオンズガーデンは、東京23区全体の市場動向に連動しながら、流通量と認知度を背景に、比較的安定した価格形成が行われていることが分かります。

大幅な価格変動は限定的である一方、中古市場において一定の評価を維持し続けている点が特徴といえます。

ザ・ライオンズ／ライオンズタワー

都心立地に限定されたハイグレードモデル

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千代田区・港区・渋谷区など、都心の中でも立地条件の厳しいエリアに集中して供給されているシリーズです。

	ザ・ライオンズの平均価格	ライオンズタワーの平均価格
2016年6月	839,993円	721,787円
2025年6月	2,140,069円	1,794593円
上昇額	+1,300,076円	+1,072,806円
倍率	2.55倍	2.49倍
増加率	約155%	約149%

表3：2016年6月と2025年6月比較ザ・ライオンズ・ライオンズタワー平均価格（2026年1月マンションナビ調べ）※金額の単位は「円/平米」

同期間における価格推移では、150%前後の増加率を記録しており、立地の希少性とブランド力が中古市場において強く評価されていることが分かります。

ザ・ライオンズおよびライオンズタワーでは、都心立地や供給数の限定性といった要素が、中古市場においても価格に反映されやすい傾向が確認できます。

価格推移を見ると、スタンダードクラスとは異なる評価軸で価格が形成されていることがうかがえます。

外観分析｜カラーに見る「ライオンズらしさ」の変遷

「ライオンズマンション＝茶色のタイル」というイメージが強いですが、そのデザインコードは時代とともに変化しています。

〜1990年代（ベージュ・ブラウン系）

街並みに溶け込むことを重視したアースカラーが主流。流行に左右されない重厚感が、築年数を経ても「古さを感じさせない」ヴィンテージ性を生み出しています。

2000年代〜（グレー・ホワイト系）

モダンなデザインへ移行しつつも、「目立つ建物」より「持続性」を重視する設計思想は一貫しています。

この「奇抜さよりも持続性」を重視する姿勢が、中古市場における幅広い層からの受容性につながっていると考えられます。

管理体制｜修繕積立金から見る「大京の現実主義」

マンションの資産価値を左右する最大の要因は「管理」です。本調査で対象物件の修繕積立金を分析したところ、大京ブランド特有の「現実主義」とも言える堅実な姿勢が浮き彫りになりました。

多くのマンションで積立金不足が問題となる中、ライオンズシリーズは国土交通省のガイドライン平均値に近い、あるいは上回る水準を確保しているケースが多く見受けられます。

マンション名	マンションの修繕積立金の平均値	マンションの階数	総戸数
ライオンズマンション中目黒	約288円/平米	13階	106戸
ライオンズマンション東陽町	約289円/平米	10階	29戸
ライオンズガーデン阿佐ヶ谷	約417円/平米	3階	40戸