【「首都圏でマンション在庫増」の裏側】実は都心高額マンションに集中していた
【調査概要】
調査期間：2022年1月～2026年6月
調査機関：マンションリサーチ株式会社
調査対象：東京都中古マンション
サンプル事例数：96,416事例
「首都圏の在庫増加」という報道の見方
最近、首都圏の中古マンション市場について「在庫が増加している」「中古マンションの流動性が低下している」といった報道を耳にする機会が増えています。確かに、東日本不動産流通機構（REINS）が公開しているデータを見ると、首都圏全体の中古マンション在庫は直近で増加傾向を示しており、一見すると市場全体で売れ残りが増えているように見えます。
しかし、首都圏全体という大きな括りだけで市場を判断すると、現在起きている変化を正確に捉えることはできません。重要なのは、在庫が「どのエリアで」「どの価格帯で」「どのようなマンションを中心に」増えているのかという内訳です。
実際にREINSが公開している地域別のデータを詳しく見ていくと、まったく違った風景が見えてきます。首都圏を東京都と周辺三県に分けてみると、埼玉県、千葉県、神奈川県の中古マンション在庫は、むしろ減少傾向にあります。
つまり、現在の首都圏における在庫増加は、首都圏全域で一律に起きている現象ではありません。東京都、特に都心部に在庫増加が集中していることが、首都圏全体の数字を押し上げているのです。
在庫増加の中心は「東京都」
この違いは、現在の中古マンション市場を考えるうえで非常に重要です。
例えば、東京都心の高額マンションと、千葉県や埼玉県などの実需中心のマンションでは、購入者の属性も価格形成の仕組みも大きく異なります。したがって、これらを一つの市場として平均値だけで分析すると、局所的に起きている問題が市場全体の問題であるかのように見えてしまいます。
そこで、東京都について、さらに市場を細分化して「流動性」と「価格」の変化を見る必要があります。
今回は、都心5区と東京都23区から都心5区を除いたエリアについて、「販売日数」と「成約までに必要となった値下げ率」の推移を比較しました。ここからも、現在の東京都内では市場の動きが一様ではないことが分かります。
都心5区では「値下げしても売れるまで時間がかかる」
まず注目したいのが都心5区です。
都心5区では、直近において成約に至るまでの値下げ率が大きくなっています。つまり、売主側が価格を下げなければ成約しにくいケースが増えているということです。
ところが、ここで重要なのは、値下げ率が上昇しているにもかかわらず、販売日数はむしろ増加しているという点です。
通常、価格を下げれば購入者が増え、販売期間は短くなると考えられます。しかし現在の都心5区では、価格を調整しているにもかかわらず、売却までの時間が長くなっています。
これは、単純な「値下げによって売れる市場」から、「価格を下げても購入者との価格目線が合いにくい市場」へ変化している可能性を示しています。
特に都心5区では、1億円、2億円、さらにそれを超える高額物件も多く、金利上昇による住宅ローンの借入可能額への影響だけでなく、富裕層の投資判断や資産配分の変化も価格形成に影響します。そのため、従来のように「価格を少し下げればすぐ売れる」という状況ではなくなっていると考えられます。
都心5区以外では「値下げによって流動性を維持」
一方、東京都23区から都心5区を除いたエリアを見ると、少し違った動きが見えてきます。
こちらも直近では成約までの値下げ率が上昇傾向にあります。しかし、都心5区と大きく異なるのは、値下げを行うことで販売日数が一定程度維持されている点です。
つまり、売主が市場の変化を受けて価格を調整し、その結果として購入者との価格の折り合いがついていると考えられます。
このエリアは都心5区と比較すると実需層の割合が高く、住宅ローンを利用して購入する世帯も多くなります。そのため、住宅ローン金利の上昇によって購入可能な価格水準が低下すれば、買主はより厳しい価格目線を持つことになります。
その結果、売主側が価格を調整することで成約に至るという構造が生まれています。
「平均6400万円」という価格水準が示すもの
成約価格についても注目する必要があります。
都心5区を除く23区では、直近の成約価格が概ね6,400万円前後で推移しており、一つの価格水準でバランスしているように見えます。
もちろん、これはすべての物件が6,400万円で売買されているという意味ではありません。しかし、実需層が中心となる市場において、この水準で成約価格が安定していることは重要です。
特に現在は住宅ローン金利が上昇しており、購入者の返済負担は以前より大きくなっています。その環境を考慮すると、現在の平均成約価格6,400万円前後という水準には、すでに一定の価格調整が織り込まれている可能性があります。
一方、都心5区では価格のばらつきが大きく、全体としても価格が減少方向に動いています。これは、都心部の高額物件については、まだ市場が新しい価格水準を探している段階にあることを示しているのではないでしょうか。
高額マンションの在庫増加が市場全体を押し上げる
さらに、売出価格8,000万円以上のシンボリックなマンションについて、個別マンションごとの在庫推移を確認すると、より明確な傾向が見えてきます。
今回の分析では、在庫が減少傾向にあるマンションを赤、横ばいのマンションを黄、増加傾向にあるマンションを青として整理しています。
赤は流動性が高いマンション、黄色は標準的な流動性、青は在庫増加によって流動性が低下しているマンションを意味します。
この分布を見ると、東京都心部、特に千代田区、中央区、港区では青のプロットが多く分布していることが分かります。
一方で、都心部を取り囲む周辺エリアでは黄色のマンションも多く、在庫が大きく積み上がっているわけではありません。
つまり、東京都内でも「どこでも売れにくくなっている」のではなく、特定のエリア、特定のマンションタイプに在庫増加が集中しているのです。
在庫増加の主役は「高額・大規模・タワー」
そして、在庫が増加しているマンションには明確な共通点があります。
それは、高額な大規模マンションやタワーマンションが多いということです。
都心部には、数百戸、場合によっては1,000戸を超えるような大規模マンションが存在します。こうしたマンションは、一棟あたりの供給戸数が非常に多いため、仮に一つのマンションで売出在庫が数十戸増加しただけでも、市場全体の在庫数を大きく押し上げます。
つまり、都心部の大規模マンションやタワーマンションの在庫増加は、単純な「1物件の売れ残り」という話ではありません。
供給戸数そのものが多いからこそ、こうしたマンションの流動性低下が、東京都全体、さらには首都圏全体の在庫統計に大きな影響を与えるのです。
そして現在、価格調整の対象となっているのも、まさにこうした高額・大規模・タワーマンションが中心となっています。
「首都圏全体が売れなくなった」と考えるのは危険
以上を踏まえると、現在の中古マンション市場を「首都圏全体で流動性が低下している」と捉えるのは適切ではありません。
実際には、埼玉県、千葉県、神奈川県では在庫が減少傾向にあり、東京都23区でも都心5区を除けば、価格調整を行いながら一定の流動性が維持されています。
一方で、千代田区、中央区、港区を中心とする都心部では、高額な大規模マンションやタワーマンションの在庫が増加し、価格調整と販売期間の長期化が同時に進んでいます。
そのため、都心部の在庫増加によるインパクトが非常に大きく、結果として「首都圏全体の在庫が増えている」「中古マンションが売れにくくなっている」という印象につながっていると考えられます。
これから重要になるのは「平均値」ではなく「どこで起きているか」
今後の中古マンション市場を分析するうえで重要なのは、首都圏全体の在庫数や平均価格だけを見ることではありません。
「どのエリアで在庫が増えているのか」「どの価格帯なのか」「どのマンションタイプなのか」「値下げによって売れているのか、それとも値下げしても販売期間が長期化しているのか」といった、より細かな市場分析が必要になります。
特に現在のように金利上昇によって購入者の予算が変化し、高額物件ほど購入者層が限定される局面では、同じ東京都内であってもマンションごとの流動性に大きな差が生まれます。
したがって、現在の市場を一言で「中古マンションが売れなくなった」と表現するのは早計です。
むしろ今起きているのは、市場全体の崩れではなく、都心の高額・大規模・タワーマンションを中心とした超局所的な流動性低下です。
そして、この局所的な変化が大きな供給戸数を持つマンション群に集中しているため、統計上は首都圏全体の在庫増加として表れているのです。
今後の市場を見るうえでは、「在庫が増えた」という事実だけではなく、その在庫がどこに積み上がっているのかを見ることが、マンション価格の先行きを判断するうえで、これまで以上に重要になってくるでしょう。
筆者プロフィール
福嶋 真司（ふくしましんじ）
マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室
不動産データ分析責任者
福嶋総研
代表研究員
福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。
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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。
会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円
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