【仕入れ競争の激化で増える「高値掴み」リスクに】仕入れ支援ツール『Drago～仕入れの達人～』、比較法×収益還元法で仕入れ価格を検証

"実需で売れる価格"と"投資家に売れる価格"を、同じ査定条件のまま切り替えて比べられる

マンションリサーチ株式会社（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：山田力）は、不動産買取再販事業者向け仕入れ支援ツール『Drago（ドラゴ）～仕入れの達人～』のマンション査定に、新たに「収益還元法」による査定機能を追加しました。

従来の取引事例比較法に加え、同じ建物や周辺エリアの賃貸・売買事例から、想定利回りと収益価格を自動で算出します。事例を選ぶ手間なく、オーナーチェンジ物件の仕入れや、賃貸需要を踏まえた出口の見極めをワンクリックで支援します。

事例選択不要、ワンクリックで収益性を見極める

「収益還元法で査定」ボタンを押すだけで、同じ建物の賃貸事例と周辺エリアの売買事例をもとに、物件ごとの収益価格を自動で算出します。

利回り・賃料の相場を「棟内」と「エリア」の2軸で可視化

同じ建物でいくらで貸せているか、その界隈でどの程度の利回りで売買されているかを、レンジと根拠事例つきで確認できます。

利回りシミュレーションとエリアサマリーで出口まで判断

仕入れ価格・賃料・売却価格を動かして利回りと売却益を即時に試算。人口推移や賃貸市場の動向も同じ画面で把握できます。

開発背景

中古マンションの買取再販市場では参入事業者が増え、仕入れ競争が激しくなっています。物件価格が高止まりするなか、相場より高く仕入れてしまうと、再販時に想定した利益を確保できなくなります。

さらに金利の上昇局面を迎え、区分マンションの買取再販では「実需向けにいくらで売れるか」に加えて「投資用として利回りが合うか」を問われる場面が増えています。オーナーチェンジ物件の仕入れや、投資家への売却を出口に想定する案件では、近隣の成約・売出事例を比べる取引事例比較法だけでは、賃貸収益の面から価格の妥当性を判断しにくいのが実情です。同じ建物の賃料事例やエリアの利回り相場を手作業で集めて検証するには時間がかかり、担当者によって数字の取り方にばらつきも出ます。

「収益還元法」査定機能の概要

1. 収益還元価格の自動算出

賃料には建物固有の設備やグレードが表れるため「棟内」の事例を、利回りには立地や市場要因が表れるため「エリア」の事例を使って価格を算出します。

2. 想定利回り／賃料サマリー

棟内・エリアそれぞれについて、利回りと賃料㎡単価を表示します。

3. 利回りシミュレーション

仕入れ価格・想定賃料・売却価格（出口値）をスライダーや直接入力で変更すると、仕入れ時・売却時の想定利回りと想定売却益をその場で再計算します。想定売却益は目標利益に対する達成度で色分けされ、「この価格で仕入れて利益が残るか」を一目で判断できます。

4. エリアサマリー

人口や世帯の推移と将来推計、売買・賃料相場、賃貸市場の動向を、県内平均との比較つきでまとめて確認できます。

5. 根拠事例の一覧とライバル物件

利回り・賃料の算出に使った売買・賃貸事例を、棟内とエリアに分けて一覧で確認できます。販売中のライバル物件一覧には利回りの列が加わり、競合物件と利回り水準を比べられます。

6. 取引事例比較法との切り替えと専用レポート

結果画面のタブで、同じ査定のまま取引事例比較法と収益還元法を行き来できます。2つの手法の価格を並べて見ることで、仕入れ価格の妥当性を多面的に確認できます。収益還元法専用のPDFレポートも出力でき、社内稟議や金融機関への説明資料に活用いただけます。

※本機能の算出結果は参考値であり、不動産鑑定評価ではありません。

「Drago～仕入れの達人～」とは

相場・過去事例・収益性・リスク要因を自動で集約する、不動産買取再販事業者向けの仕入れ支援ツールです。利益の確保を前提に「いくらで売れるか」「いくらで仕入れるべきか」を見据えた設計で、スピーディーで精度の高い仕入れ判断を支援します。

WEBサイト：https://drago-data.com/