止まらない価格高騰、全種別で過去最高を更新。福岡市の一棟マンション価格が東京23区に迫る「収益物件 市場動向四半期レポート」2025年10月～12月期

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2025年10月〜12月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」を公開しました。

収益物件 市場動向四半期レポートでは、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）のデータ（表面利回り、物件価格）を集計し、最新の市場傾向として公開しています。

詳細レポートのダウンロードは【こちら】

■ トピックス

区分マンション・一棟アパート・一棟マンションのすべての種別において、全国の平均価格が前期比で上昇し、過去最高値を更新。価格上昇に伴い、全種別で投資利回りは低下した。

• 区分マンション

  区分マンションの全国平均価格は2,633万円（前期比+6.90%）となり、2023年10月以降の上昇トレンドを維持。特に首都圏の平均価格は3,054万円に達し、集計開始以来初めて3,000万円の大台を突破した。

• 一棟アパート

  一棟アパートの全国平均利回りは7.98%となり、ついに8%台を割り込む。価格高騰が顕著な一都三県エリアの平均価格は1億193万円となり、エリア平均で初めて1億円を超えた。

• 一棟マンション

  一棟マンションの全国平均価格は1億9,784万円（前期比+4.82%）と、2億円に迫る水準まで上昇。主要都市別では、福岡市の平均価格が2億7,819万円まで急伸し、東京23区（2億8,199万円）に肉薄する全国トップクラスの価格水準となった。

◼️ 区分マンション
全国的に価格上昇・利回り低下トレンドが継続。首都圏は大台を突破

2025年10月〜12月期における全国の区分マンション価格は2,633万円となり、前期比で6.90%上昇しました。2023年10月〜12月期以降、価格の上昇トレンドが一貫して続いており、今回さらに過去最高値（※）を更新する結果となりました。価格上昇に伴い投資利回りは低下を続け、前期比0.09ポイント低下の6.58%と、6%台半ばの過去最低値を記録しています。

※過去最高/最低の表記について：調査開始時期は下部の「調査要綱」をご確認ください。（以下同）

【地域別】首都圏は3,000万円台へ、地方圏でも価格上昇が波及

広域エリアごとの動向を見ると、首都圏の平均価格が3,054万円に達し、集計開始以来初めて3,000万円の大台を突破したことが特筆されます。利回りは6.04%まで低下しており、都心部を中心とした価格高騰が鮮明です。 地方圏においても価格上昇の波及が見られ、北海道は前期比13.38%増の1,186万円へと急伸し、直近2年間で最も高い価格水準となりました。関西エリアも前期比2.87%増の1,756万円と、2022年以降続く右肩上がりの上昇基調を維持し、過去最高値を更新しています。一方、九州・沖縄エリアは1,253万円、利回り9.42%と前期から横ばいで推移していますが、依然として高値圏を維持している状況です。

【一都三県・主要都市別】東京23区の価格突出、実需との乖離は縮小傾向

一都三県・主要都市別では、東京23区の平均価格が3,753万円と突出しており、利回りも5.15%と他都市に比べて低い水準で推移しています。これに牽引される形で一都三県全体の平均価格も3,076万円まで上昇しました。西日本でも大阪市が2,051万円となり、2,000万円台を回復して上昇基調に戻っています。

こうした価格高騰下における売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、地域による温度差が浮き彫りになります。全国平均では登録利回り（売り手）6.58%に対し、問い合わせ利回り（買い手）は9.64%と、約3ポイントの大きな乖離があり、買い手は依然として高い利回りを求めています。 一方で、価格水準が最も高い東京23区においては、登録利回り5.15%に対し問い合わせ利回りは5.78%となっており、他地域と比較して需給ギャップが小さいのが特徴です。東京23区では築10年未満の物件価格が7,597万円に達するなど圧倒的な高額化が進んでいますが、利回り乖離の小ささは、高額物件に対しても買い手が追随しており、依然として旺盛な需要が存在していることを示唆しています。

◼️ 一棟アパート
利回りが8%台を割り込む、首都圏価格は1億円目前に

全国の一棟アパート価格は、前期比5.57%上昇の8,979万円となりました。前期（8,505万円）からの大幅な伸びにより、過去最高値を記録しています。価格の上昇を受けて利回りは前期比0.18ポイント低下の7.98%となり、ついに8%台を割り込み、こちらも過去最低値を記録しています。

【地域別】首都圏・北海道で大幅上昇、関西・東海は堅調に推移

広域エリアごとの動向を見ると、首都圏の価格高騰が顕著であり、平均価格は9,996万円（前期比+4.88%）まで上昇し、1億円の大台に迫る勢いを見せ、過去最高値を記録しています。利回りは過去最低値7.09%となり、依然として7%台前半の低水準で推移しており、投資意欲の高さが価格を押し上げている構図です。その他の地域では、北海道が前期の大幅下落から反転し、13.00%上昇の4,199万円まで回復しました。関西エリアは7,724万円となり、前期（7,838万円）よりわずかに下落したものの、直近1年間を通じて7,000万円台後半の高値水準で安定しています。また、東海エリアは6,371万円と、2024年に入ってから続く6,000万円台前半〜中盤での堅調な相場形成を維持しています。

【一都三県・主要都市別】東京23区は過去最高値、1億円超えエリアが拡大

一都三県・主要都市別の動向では、東京23区の平均価格が1億3,616万円に達し、前期（1億2,946万円）から続伸して過去最高値を大幅に更新しました。利回りも5.73%と低下し、全国の主要都市で唯一5%台となっています。 周辺エリアへの波及も進んでおり、埼玉主要都市においても平均1億253万円と1億円台が定着。これらにより、一都三県全体での平均価格も1億193万円となり、初めてエリア平均で1億円を突破しました。

売買期待値のギャップを見ると、全国平均では登録利回り7.98%に対し、問い合わせ利回りは11.08%と、約3.1ポイントの乖離があります。東京23区においても、登録利回り5.73%に対し問い合わせ利回りは7.19%となっており、約1.5ポイントのギャップが存在します。区分マンションと比較すると利回りの乖離幅が大きく、価格高騰が続く一棟アパート市場において、買い手は慎重に収益性を見極めようとする姿勢がうかがえます。

◼️ 一棟マンション
全国平均価格が2億円に迫る、福岡市が東京23区に匹敵する高水準へ

全国の一棟マンション価格は1億9,784万円となり、前期（1億8,874万円）から約1,000万円（+4.82%）上積みされ、2億円に迫る過去最高値を記録しました。利回りは7.40%へ低下しており、価格上昇に伴う利回りの低下トレンドが継続しています。

【地域別】首都圏・関西で過去最高値を更新、九州エリアも活況

広域エリアごとの動向を見ると、首都圏の平均価格は2億2,366万円（前期比+2.61%）となり、過去最高値を更新し続けています。関西エリアも1億6,879万円（前期比+5.82%）と大きく上昇し、こちらも過去最高値を記録しました。九州・沖縄エリアにおいては1億7,868万円（前期比+7.73%）まで増加し、主要エリア全体で価格が押し上げられています。

【一都三県・主要都市別】福岡市が東京23区に肉薄、高額物件への需要底堅く

一都三県・主要都市別の動向では、東京23区の平均価格2億8,199万円に対し、福岡市が2億7,819万円まで上昇し、東京23区に迫り全国トップクラスの価格水準となっています。福岡市の利回りは6.22%と東京（5.12%）よりは高いものの、全国的に見れば非常に低い水準まで利回りが低下（価格が上昇）しています。また、大阪市も前期比大幅反発の1億8,866万円を記録しました。

売買期待値のギャップを見ると、全国平均では登録利回り7.40%に対し、問い合わせ利回りは10.12%と約2.7ポイントの乖離があります。一方で、価格水準が突出して高い東京23区においては、登録価格（2億8,199万円）に対し問い合わせ価格平均が2億6,463万円と近接しており、2億円超の高額物件に対しても買い手が高い購入意欲を維持している様子がうかがえます。

■ 調査要綱

調査対象データ：

2025年10月1日～12月31日に健美家で登録・掲載された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）

調査項目 ：

投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値を四半期毎（全国、地域別、一都三県・主要都市別＊）に集計

＊埼玉県主要都市＝さいたま市・川口市・戸田市・蕨市、千葉県主要都市＝千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市

※本リリースにおける「過去最高」等の表記は、以下の集計期間における比較です。

・全国平均価格・利回り推移：2007年10月〜12月期より集計

・地域別平均価格・利回り推移：2013年10月〜12月期より集計

・一都三県・主要都市別価格・利回り推移：2009年4月〜7月より集計

※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」と明記をお願いします。

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります

■ 健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社

所在地：東京都千代田区麹町1-4-4

代表取締役社長：成瀬 亮輔

設立：2004年 4月

■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。