東京23区中古マンションの築年数別反響をLIFULL HOME'Sが調査

築41年以上の反響シェアが約半分を占める

事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」は、東京23区の中古マンションの築年数別反響割合を調査しました。その結果、2018年には25.5%だった築41年以上の築古物件反響割合が、2026年には約半分（49.1%）を占めるまでに拡大していることが分かりました。

 

築41年以上の中古マンションで反響シェアの約半分を占める

LIFULL HOME'Sに掲載された中古マンションの掲載割合と反響割合を築年数別に調査しました。ユーザーからの「反響（問合せ）」のシェアでは、掲載割合では6～8%で横ばい傾向だった「築51年～」の物件が、2018年から2026年で約5.7倍（3.9%→22.2%）に高まっています。また、「築41〜50年」の物件と反響シェア（26.9%）を合わせると、「築41年以上」の物件で反響シェアの約半分（49.1%）を占めるまでシェアが高まっていることが分かりました。

 

しかし、「掲載シェア」を見ると、「築41年以上」の築古物件のシェアは多少拡大しつつも、2026年では18.3%にとどまっており、反響シェアの49.1%とは差がある状況です。

 

築浅マンションの価格高騰

近年、資材価格の上昇、人件費の高騰、都心エリアの地価上昇などを理由に新築マンション価格は上昇しています。新築に連動して、都心の中古マンション、特に代替となる築浅マンションの需要も高まることで価格も上昇しています。LIFULL HOME'Sに掲載された中古マンションの掲載価格を2018年と2026年で比較してみても、築年数が浅いものほど上昇率が高い傾向となりました。

築年数	2018年 平均掲載価格	2026年 平均掲載価格	上昇率
~5年	7,351万円	1億9,387万円	263.7%
6~10年	6,141万円	1億5,631万円	254.5%
11~20年	5,618万円	1億5,872万円	282.5%
21~30年	4,462万円	1億1,564万円	259.2%
31年~40年	3,757万円	7,358万円	195.8%
41年~50年	3,359万円	6,088万円	181.2%
51年~	3,404万円	5,602万円	164.6%

解説：LIFULL HOME'S総研　中山登志朗

物件価格が高騰すると「どの条件を譲るか」が購入時の大きなポイントに

東京23区のマンションは、コロナ明けの2023年以降新築・中古とも価格の顕著な上昇が続いてきました。2026年にイラン情勢の影響を受けてナフサショックが発生し、新築マンションは供給の先行き不透明感が漂っていますが、中古マンションは過熱感が極めて強い一部エリアを除いて需給は引き締まっており、依然堅調に推移しています。

 

表の通り、東京23区の築5年以内の中古マンション平均価格は2億円弱、築10年および20年以内でも1.5億円超ですから、実需層が購入可能な価格を大きく上回る状況が続いていることは明らかです。このような状況下では、予算内で購入するため中古マンションの購入条件のうち何を譲るか検討せざるを得ませんが、少なくとも生活・交通利便性が共に高い東京23区内に限定すれば、あとは専有面積を縮小するか、築年数の進んだ物件を購入するしかほぼ方法がありません。

 

調査の結果、築年数については東京23区では2025年および2026年上半期において、築40年以内と築41年以上がほぼ半々という反響シェアに達していることがわかりました。それだけ築古マンションへのニーズも（選択の余地なく）高まっているということですが、築41年以上50年以内の平均価格は6,088万円、51年以上でも5,602万円と決して安価とは言えない水準です。

 

ただし、築古マンションが注目されるのは、流通価格が相対的に安価というだけではありません。1970年代、80年代に分譲されたマンションは、駅前＆駅近など好立地で生活・交通利便性が特に高いケースがあります。

 

また、現在はリフォーム技術が大変発達しているため、専有部分は窓や玄関ドアなどを除いて新築並みのクオリティを引き上げることができます。さらに、法定耐用年数が相応に経過しているので、固定資産税を新築時の最大20％程度まで削減できるのもメリットです。仮に、管理組合で建て替え決議があれば、事業に積極参加することによって購入した物件のバリューアップも実現する可能性があります。

 

ただ、管理費や修繕積立金が大幅に引き上げられているケースもあるので、築年数だけでなく、付随する購入条件もしっかり確認することが必要です。その意味では一棟丸ごとフル・リノベーションされている物件を購入するのが比較的安心・安全な築古マンションの購入方法です。

LIFULL HOME'S総研　副所長 / チーフアナリスト
中山 登志朗（なかやま としあき）

出版社を経て、 1998年から不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。2014年9月にLIFULL HOME'S総研副所長に就任。国土交通省、経済産業省、東京都などの審議会委員などを歴任。（一社）安心ストック住宅推進協会理事。

 

調査概要

集計対象：LIFULL HOME'Sで掲載された東京23区の中古マンション（駅徒歩10分以内、専有面積30㎡未満の物件・リノベ済み物件・異常値は除外）

集計期間：2020年～2026年6月まで

 

LIFULL HOME'S について（https://www.homes.co.jp/）

LIFULL HOME'Sは、「叶えたい！が見えてくる。」をコンセプトに掲げる不動産・住宅情報サービスです。賃貸、一戸建て・マンションの購入、注文住宅から住まいの売却まで。物件や住まい探しに役立つ情報を、一人ひとりに寄り添い最適な形で提供することで、本当に叶えたい希望に気づき、新たな暮らしの可能性を広げるお手伝いをします。

 

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株式会社LIFULLについて （https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。