【不動産投資のプロが明かす、成功する投資家と失敗する投資家の違いとは？】「収益シミュレーションの過度に楽観的な見積もり」が失敗要因に

〜失敗を解決するために推奨したい事前準備も解説〜

エターナル株式会社

2025年6月5日 11時00分

　エターナル株式会社（本社：大阪府大阪市、代表取締役：近野貴行、以下：エターナル）は、不動産投資関連業務を行い、これまでに10人以上の投資家をサポートした経験を持つ方100名を対象に、

不動産投資の失敗要因に関する実態調査を実施しましたので、お知らせいたします。

01｜失敗する不動産投資家の行動パターン、「収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる」が62.0%で最多
02｜不動産投資に多いトラブル事例、半数以上が「長期間の空室による収益機会損失」「想定外の高額修繕やメンテナンス費用の発生」と回答
03｜不動産投資の成功と失敗を分ける要素、「リスク管理に対する意識の高さ」と「市場動向を読む分析力」が同率1位（42.0%）

■調査概要

調査名称：不動産投資の失敗要因に関する実態調査
調査方法：IDEATECHが提供するリサーチデータマーケティング「リサピー®︎」の企画による

インターネット調査
調査期間：2025年5月8日〜同年5月15日
有効回答：不動産投資関連業務を行う専門家（これまでに10人以上の投資家をサポートした

経験あり）100名

※合計を100%とするため、一部の数値について端数の処理を行っております。そのため、実際の計算値とは若干の差異が生じる場合がございます。

■約8割が、不動産投資に失敗する投資家には「共通する行動パターンがある」と回答

　「Q1.不動産投資に失敗する投資家に共通する、行動パターンがあると思いますか。」（n=100）と質問したところ、「非常にそう思う」が34.0%、「ややそう思う」が45.0%という回答となりました。

非常にそう思う：34.0%
ややそう思う：45.0%
あまりそう思わない：11.0%
全くそう思わない：3.0%
わからない/答えられない：7.0%

■失敗する不動産投資家の行動パターン、「収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる」が62.0%で最多

　Q1で「非常にそう思う」「ややそう思う」と回答した方に、「Q2.失敗する投資家に共通する行動パターンとして、どのようなものがあると思いますか。（複数回答）」（n=79）と質問したところ、「収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる」が62.0%、「自己資金が少なく、過度に融資に依存する」が48.1%、「物件の立地や需要を十分に調査せずに購入を決める」が43.0%という回答となりました。

収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる：62.0%
自己資金が少なく、過度に融資に依存する：48.1%
物件の立地や需要を十分に調査せずに購入を決める：43.0%
物件の管理を怠り、トラブルを放置する：34.2%
市場動向を考慮せず、感情的に判断する：32.9%
投資のための知識やリサーチが不足している：32.9%
物件の経年劣化や修繕費用を考慮していない：30.4%
短期的な利益を求めすぎ、長期的な視点が欠けている：27.8%
プロのアドバイスを無視または軽視する：21.5%
急いで物件を購入しすぎる：21.5%
入居者とのコミュニケーションを適切に取れない：17.7%
複数の物件を管理する能力を超えた投資をする：10.1%
その他：0.0%
わからない/答えられない：0.0%

■「失敗した時の事を考えていない」や「法令違反を軽んじる」などの行動パターンも

　Q2で「わからない/答えられない」以外を回答した方に、「Q3.Q2で回答した以外に、失敗する投資家に共通する行動パターンがあれば、自由に教えてください。（自由回答）」（n=79）と質問したところ、「失敗した時の事を考えていない」や「法令違反を軽んじる」など54の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

失敗した時の事を考えていない。
何事にも、思慮深さに欠ける。
自分が決めたルールを破り、欲をだしたとき。
法令違反を軽んじる。
メリットに対する思い込みが強すぎる。柔軟性に欠ける。
悪質な業者にひっかかる。
早とちりして、多くの額を一回で注ぎ込んでしまうこと。

■不動産投資に多いトラブル事例、「長期間の空室による収益機会の損失」「想定外の高額修繕やメンテナンス費用の発生」が上位

　「Q4.あなたが経験した中で、不動産投資において多いトラブル事例はどのようなものですか。（複数回答）」（n=100）と質問したところ、「長期間の空室による収益機会の損失」が51.0%、「想定外の高額修繕やメンテナンス費用の発生」が50.0%、「想定より早い物件の老朽化や突発的な設備故障」が34.0%という回答となりました。

長期間の空室による収益機会の損失：51.0%
想定外の高額修繕やメンテナンス費用の発生：50.0%
想定より早い物件の老朽化や突発的な設備故障：34.0%
交通アクセスや周辺環境の悪化による物件魅力の低下：30.0%
管理会社からの報告遅延や対応不足：29.0%
金利上昇や収入減少によるローン返済の困難：20.0%
市場環境変化や経年劣化による物件価値の減少：19.0%
契約更新や敷金精算などの賃貸管理業務の煩雑さ：12.0%
想定以上の固定資産税や都市計画税などの税負担：11.0%
その他：2.0%

ー知識不足
特にない：6.0%
わからない/答えられない：4.0%

■不動産投資トラブルの早期解決のため、約半数が「トラブルの事実を素早く認識し対応すること」を重要視

　「Q5.不動産投資のトラブルが発生した際、早期解決のために重要な対応は何だと思いますか。（複数回答）」（n=100）と質問したところ、「トラブルの事実を素早く認識し対応する」が46.0%、「専門家（弁護士、管理会社など）への相談を迅速に行う」が40.0%、「必要に応じて柔軟に対応策を変更する」が40.0%という回答となりました。

トラブルの事実を素早く認識し対応する：46.0%
専門家（弁護士、管理会社など）への相談を迅速に行う：40.0%
必要に応じて柔軟に対応策を変更する：40.0%
問題の原因を冷静に分析する：37.0%
入居者との良好なコミュニケーションを維持する：34.0%
トラブル解決のための費用をあらかじめ準備しておく：27.0%
感情的にならず冷静に対応する：26.0%
複数の解決策を検討する：16.0%
長期的な視点でリスクとリターンを評価する：15.0%
類似トラブルの解決事例を参考にする：13.0%
その他：0.0%
わからない/答えられない：4.0%

■不動産投資で意外と見落とされがちな「隠れたコスト」、第1位「入居者入れ替え時の原状回復費用と空室期間のダブルコスト」

　「Q6.不動産投資で意外と見落とされがちな『隠れたコスト』で最も影響が大きいものはどれですか。」（n=100）と質問したところ、「入居者入れ替え時の原状回復費用と空室期間のダブルコスト」が15.0%、「近隣環境の変化による資産価値の予期せぬ下落」が13.0%、「設備の経年劣化による想定外の修繕・交換費用」が13.0%という回答となりました。

入居者入れ替え時の原状回復費用と空室期間のダブルコスト：15.0%
近隣環境の変化による資産価値の予期せぬ下落：13.0%
設備の経年劣化による想定外の修繕・交換費用：13.0%
入居者募集に伴う広告費用や仲介手数料：12.0%
管理会社の担当者変更に伴うサービス品質低下と対応コスト：10.0%
固定資産税の評価替えによる想定外の税負担増：9.0%
金利上昇リスクに伴うローン返済負担の増加：5.0%
賃貸管理における緊急対応や小さなトラブル対応の積み重ねコスト：5.0%
災害保険でカバーされない小規模被害の積み重ね：4.0%
法規制の変更に伴う追加的な設備投資や対応費用：4.0%
空室率の上昇による収益性の低下：2.0%
その他：1.0%

ー全て
特にない：3.0%
わからない/答えられない：4.0%

■不動産投資の失敗リスクを最小化するため、投資家に推奨したい事前準備、「適切な自己資金比率の確保」が40.0%で最多

　「Q7.不動産投資の失敗リスクを最小化するために、投資家に推奨したい事前準備は何ですか。（複数回答）」（n=100）と質問したところ、「適切な自己資金比率を確保すること」が40.0%、「十分な市場調査と物件リサーチを行うこと」が36.0%、「複数の収益シナリオを検討すること」が36.0%という回答となりました。

適切な自己資金比率を確保すること：40.0%
十分な市場調査と物件リサーチを行うこと：36.0%
複数の収益シナリオを検討すること：36.0%
信頼できる専門家との関係構築：33.0%
物件管理計画の事前策定：24.0%
物件の実地調査：20.0%
予備費の確保：16.0%
長期的な出口戦略の検討：16.0%
リスク分散のための投資ポートフォリオ構築：11.0%
セミナー、書籍、オンラインコースなどの投資教育の参加：10.0%
類似物件のオーナーからの情報収集：9.0%
将来の市場動向予測の分析：9.0%
その他：2.0%
特にない：1.0%
わからない/答えられない：3.0%

■「金利上昇時のシミュレーション」や「過去の投資に関わるトラブルなどを検証して事前に調べておくこと」などの声も

　Q7で「特にない」「わからない/答えられない」以外を回答した方に、「Q8.Q7で回答した以外に、投資家に推奨したい事前準備があれば、自由に教えてください。（自由回答）」（n=96）と質問したところ、「金利上昇時のシミュレーション」や「過去の投資に関わるトラブルなどを検証して事前に調べておくこと」など64の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

購入前に営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなくしっかりと契約書等の書類を読むこと。
十分な調査と堅実な資金計画。
自分の気に入った物件に投資して愛着を持つこと。
信頼できる専門家からのアドバイス、自分で最終決定できるだけのスキル習得。
法令について調べる。
金利上昇時のシミュレーション。
過去の投資に関わるトラブルなどを検証して事前に調べておくこと。

■成功する不動産投資家と失敗する不動産投資家の違い、「リスク管理に対する意識の高さ」「市場動向を読む分析力」が同率1位

　「Q9.あなたが考える『成功する不動産投資家』と『失敗する不動産投資家』の違いがあれば教えてください。（複数回答）」（n=100）と質問したところ、「リスク管理に対する意識の高さ」が

42.0%、「市場動向を読む分析力」が42.0%、「長期的な視点での投資計画」が39.0%という回答となりました。

リスク管理に対する意識の高さ：42.0%
市場動向を読む分析力：42.0%
長期的な視点での投資計画：39.0%
継続的な学習意欲：32.0%
専門家のアドバイスを受け入れる姿勢：31.0%
冷静な判断力と感情のコントロール：25.0%
資金計画の堅実さ：20.0%
物件管理への関与度：19.0%
ネットワーク構築能力（業者、入居者など）：13.0%
臨機応変な対応力：13.0%
その他：1.0%

ー資金力
特にない：2.0%
わからない/答えられない：4.0%

■「情報取得の努力を惜しまない」や「思慮深さと柔軟な対応力」などの特徴も

　Q9で「特にない」「わからない/答えられない」以外を回答した方に、「Q10.Q9で回答した以外に、『成功する不動産投資家』と『失敗する不動産投資家』の違いがあれば教えてください。」（n=94）と質問したところ、「情報取得の努力を惜しまない人が成功する」や「思慮深さと柔軟な対応力」など63の回答を得ることができました。

＜自由回答・一部抜粋＞

情報取得の努力を惜しまない人が成功する。
思慮深さと柔軟な対応力。
安易な投資をしない。
人とのつながりは大事。
謙虚な人は成功する確率が高い。
マイルールを守れるか。
修繕積立金の確保。

■まとめ

　今回は、不動産投資関連業務を行い、これまでに10人以上の投資家をサポートした経験を持つ方100名を対象に、不動産投資の失敗要因に関する実態調査を実施しました。

　まず、専門家の約8割が、不動産投資に失敗する投資家には「共通する行動パターンがある」と回答しており、失敗する不動産投資家の行動パターンでは、「収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる」が62.0%で最多となりました。また、不動産投資に多いトラブル事例として、半数以上が「長期間の空室による収益機会損失」「想定外の高額修繕やメンテナンス費用の発生」を挙げ、トラブルの早期解決のため、約半数が「トラブルの事実を素早く認識し対応すること」を重要視しています。さらに、不動産投資の失敗リスクを最小化するため、投資家に推奨したい事前準備については、「適切な自己資金比率の確保」（40.0%）が上位になりました。最後に、成功する不動産投資家と失敗する不動産投資家の違いでは、「リスク管理に対する意識の高さ」と「市場動向を読む分析力」が同率1位（42.0%）の結果が出ています。

　今回の調査では、不動産投資の成否を左右する要因として、情報収集力と冷静な判断力の重要性が明らかになりました。不動産投資は、高い利回りが期待できる一方、想定外のコストやトラブルによって収益性が大きく左右される繊細な投資でもあります。成功する投資家は、綿密な市場調査と堅実な資金計画を行い、感情に流されることなく冷静に対応して危機を乗り越えています。安定した収益を確保するためには、専門家のアドバイスを適切に取り入れながら、長期的な視点で物件管理や資産価値の維持に取り組むことが欠かせません。

■エターナル代表近野貴行からのコメント

　今回の調査で明らかになったように、不動産投資で失敗する投資家の多くは「収益シミュレーションを過度に楽観的に見積もる」「自己資金が少なく、過度に融資に依存する」といった共通の行動パターンを取っており、結果として「長期間の空室による収益機会の損失」や「想定外の高額修繕費用」などのトラブルに直面しています。

　近年、不動産投資への関心は高まっているものの、表面利回りだけに注目し、実質的なキャッシュフローやリスクを十分に検証せずに投資を始める方が少なくありません。特に、物件価格の上昇局面では「今買わないと損をする」という焦りから、冷静な判断を欠いてしまうケースも見受けられます。しかしながら、適切なリスク管理と市場分析を行い、長期的な視点で投資計画を立てれば、安定した収益を生み出す資産を築くことは十分に可能です。成功している投資家の方々は、複数のシナリオを想定し、トラブル発生時にも冷静に対応できる準備を整えています。

　エターナルでは、お客様が不動産投資で成功していただけるよう、"リスクを含めた包括的な情報提供"を心がけています。収益シミュレーションでは楽観的なケースだけでなく、空室率の上昇や修繕費の発生、金利上昇などの悪化シナリオも含めて提示し、それでも投資価値があるかを一緒に検証します。また、物件選定においては、立地や需要動向の詳細な分析はもちろん、将来の街の発展性や人口動態まで考慮した提案を行っています。

　不動産投資は決して「不労所得」ではありません。継続的な学習と適切な物件管理、そして市場の変化に対する柔軟な対応が求められます。エターナルは今後も、単なる物件の仲介にとどまらず、投資開始後も継続的にサポートし、お客様の資産形成を長期的な視点で支えるパートナーでありたいと考えています。不動産投資をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください。リスクも含めた率直な情報提供と、お客様に最適な投資戦略をご提案させていただきます。