無人民泊規制エリアの“駆け込み寺”に。「常駐＝コスト」という民泊の常識を、収益設計から組み替える民泊運営を開始
2026年4月の墨田区・葛飾区条例改正をはじめ、都内主要エリアで進むスタッフ常駐の義務化。「人件費がネックで始められない」小規模施設の課題を、複合型運営で打開します。
2026年4月の墨田区条例改正をはじめ、都内主要エリアで「スタッフ常駐」が必須となる中、小規模宿泊施設の新規参入はますます困難になっています。
こうした状況を受け、複合的な不動産の企画・運営により建物の価値を再構築する「物件整形」事業を展開する株式会社Leaneve（本社：東京都渋谷区、代表取締役：大嶋宏行）は、わずか2室から常駐型宿泊業を成立させる小規模宿泊施設向けの「常駐型宿泊業運営代行サービス」を、2026年2月より開始します。
本サービスは、固定人件費の負担から最低でも40室規模が必要とされてきた常駐型宿泊業運営を、小規模物件でも実現し、規制強化エリアでの新規旅館業許可取得と高収益化を可能にする独自のビジネスモデルです。
新規参入を阻む「スタッフ常駐規制」
東京都心では、好立地であっても「スタッフ常駐」の要件を満たせず、小規模宿泊施設が事実上参入できない状況が広がっています。
インバウンド需要の拡大に伴い、都内好立地での宿泊施設開発への意欲が高まっています。しかし、千代田区・台東区・中央区などに続き、2026年4月からは墨田区や葛飾区でも条例改正により、新規で旅館業許可を取得する際に「スタッフ常駐」が厳格に求められるようになります。
一方で、常駐体制は人員確保やシフト設計など固定負担が大きく、数室程度の規模では、常駐スタッフを雇用する固定人件費を売上で賄うことが難しく、事実上、好立地であっても宿泊施設としての活用を断念せざるを得ないケースが増えます。
すでにスタッフ常駐が必要な区：
・千代田区、中央区、台東区、荒川区、北区、練馬区
条例改正・可決済み／予定：
・墨田区、葛飾区（2026年4月施行予定）
・江東区（条例改正可決・公布済み）
・渋谷区（有人フロント義務化案を提出予定）
スタッフ常駐＝コストという常識を覆す！2室から旅館業を実現する独自の運営スキーム
本サービスは、単にスタッフを配置するだけの宿泊業運営ではありません。
「スタッフルーム」や「空室期間」の有効活用といった独自の収益化策から、コンセプト設計による客単価の向上まで。 相互に連動するこれら4つの特徴を掛け合わせることで、小規模物件における常駐化のコスト課題を解決するだけでなく、高い収益性を生み出す宿泊業運営を実現します。
常駐化の実現：常駐スペースを収益源に変え、人件費を相殺
従来はコストでしかなかったスタッフ常駐スペースを、独自の収益事業に転換します。
フロント業務と収益事業を兼務することで、2室規模でも採算の合う常駐体制を実現しました。
コンセプト設計：「誰のどんな体験を生むか」を定義し、競合と差別化
単に部屋を提供するだけでは、供給過多の市場で埋没してしまいます。
物件ごとに明確なコンセプトとターゲットを設定し、その場所だからこそ生まれる価値を創出することで、近隣の競合施設との圧倒的な差別化を図ります 。
集客力：OTAに依存しない集客設計
高額な手数料がかかるオンライン予約サイトのみに依存せず、MEOを活用した自社集客により、予約獲得コストを抑え、小規模でも高い利益率を確保します
空室期間を活用した追加収益モデル
収益を補完する選択肢の一つとして、空室期間を撮影ロケ地として活用する「からフル」を導入します。
「常駐型旅館業運営代行サービス」リリースへの想い
株式会社Leaneve 代表取締役 大嶋宏行
今回リリースした常駐型の宿泊業運営代行サービスは、「物件整形」を展開する中で繰り返し直面してきた課題から生まれました。
運営は、物件が届けたい価値や体験を実現するための「手段」です。
昨今、オリンピックや万博を経て日本の観光産業が成熟する一方で、無人運営の宿泊施設に対する規制は年々厳しさを増しています。建物自体に素晴らしいストーリーがあり、オーナー様の想いもある。それなのに、要件や体制の問題でその価値を届けることができない——。そんな状況に、私たちは強い「歯がゆさ」を感じてきました。
そこで私たちは、『常駐が必要なら、常駐の仕組み自体が採算に乗る設計に変える』ことが解決策になると考えました。そこで、スタッフが待機する場所そのものを収益源に変えるという、新しい運営モデルを開発しました。
この仕組みにより、これまで採算が合わずに宿泊業をあきらめていた不動産オーナー様が、運営体制の不安を払拭し、物件の魅力や構想を形にできるよう、全力で伴走させていただきます。
株式会社Leaneveの「物件整形」とは
建物の「主治医」として、診断（企画）から執刀（運営）までを一気通貫で行う再生メソッドです。
建築×運営×マーケティングという要素から「この場所で誰のどんな体験を生み出すか」をゼロから設計し、既存の型にはまらない、その場所だけの価値を最大化します。
株式会社Leaneveの「からフル」とは
空室期間は「損失期間」ではなく「ブランディング期間」をコンセプトに、賃貸物件の空室期間や、店舗などの営業時間外を「撮影スタジオ・ロケ地」として収益化するサービスです 。 現役の映画監督やCMプロデューサーが監修を行い 、ドラマ・映画・CMなどの撮影を誘致することで、賃料や本業以外の収益源を確保します 。また、人気作品の舞台となることで施設の認知度を高め、ブランディングにも寄与します 。
会社概要
社名：株式会社Leaneve（リーネフ）
住所：東京都渋谷区円山町5番5号 Navi渋谷Ⅴ 3階
「不動産を生かす。社会に活かす。」をミッションに、今ある不動産により価値をつけ、社会に貢献することを実現する不動産の企画および運営管理事業を展開しています。
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