東京23区の大規模オフィスビル供給量調査 '21

大規模オフィスビルの供給量は低水準で推移～’21,’22,’24年は過去最低水準～

森トラスト株式会社（本社：東京都港区）では、各種公表資料、現地確認およびヒアリングに基づいて、1986年より東京23区の大規模オフィスビル（オフィス延床面積※10,000㎡以上）、2013年より中規模オフィスビル（オフィス延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満）の供給動向を調査しており、以下に最新の調査結果を取りまとめました。
※オフィス延床面積：対象が店舗や住宅、ホテル等と一体の複合用途ビルである場合には、オフィス以外の用途を除いた延床面積。〔調査時点：2020年12月〕

■調査結果のポイント
１.供給量の推移
　’20年の大規模オフィスビルの供給量は185万㎡となり、過去20年で2番目の大量供給となった。’21年は61万㎡と急落し、’22年も51万㎡に留まり、過去20年で最低水準となる。’23年には145万㎡へと大きく増加に転じるが、’24年は54万㎡と過去最低水準の供給量まで減少する。’25年は再び増加し、134万㎡の供給が見込まれる。’21年以降5年間の供給量は低水準で推移する。
２.供給エリアの傾向
　’21年以降では都心3区の割合が一貫して7割を超える。なかでも港区の占める割合が上がっており、23区における供給割合は5割を超える水準となる。地区別傾向では「大手町・丸の内・有楽町」の供給が一服し、港区「虎ノ門・新橋」における供給が最多となる。同区では「白金・高輪」「芝・三田」「赤坂・六本木」「芝浦・海岸」での開発が活発になる。
３.開発用地別の供給動向
　都心3区では「建替え」が供給の中心であったが、「低・未利用地(再開発等)」での供給割合が増加しており、’21-’25年においては、「低・未利用地(再開発等)」の割合が6割を超える。都心3区以外では、継続して「低・未利用地(再開発等)」での供給が主体となっている。
４.中規模ビルの供給動向
　’20年の中規模オフィスビル供給量は8.0万㎡、’21年の中規模オフィスビル供給量は6.9万㎡と、2年連続して前年の供給量を下回る。’22年の中規模オフィスビル供給量は10.6万㎡まで回復するが、過去10年の平均（11.3万㎡）を下回り、供給量は漸減傾向である。

【総括】
　’20年の大規模オフィスビルの供給は過去20年で2番目の供給量となったが、大部分のビルが満室で稼働を迎えた。’21年も成約が進んでいるものの、’22年以降の成約事例は一部に留まる。
　既存ビルの動向に目を向けると、’20年中期以降は、感染症対策を目的とした出社制限により生じた余剰床の一部返却が進んでおり、当面の対応としてセンターオフィスへの集約を計画する事例が多い。リモートワークを中心とした働き方への転換を表明し、オフィスそのものの削減を企図した大型返却も散見されたものの、このような動きは一部の業種に限定的にみられる傾向に留まっている。新築ビル既存ビルともに、「様子見」の姿勢が続いている。
　これからのオフィスビルは、企業が様子見姿勢をとる背景を捉え、これに対応していくことが求められる。企業は、働き方と働く場所の多様化をもたらす、ハイブリッドワーク時代におけるワークプレイス戦略の立案に頭を悩ませている。オフィスディベロッパーには、ワークプレイス戦略の中心に位置付けられるセンターオフィスの在り方を提示し、これを体現するオフィス環境を整備することで企業が抱える課題の解決を図り、企業の成長に貢献していくことが一層求められる。ワーカーが行きたくなる、魅力のあるセンターオフィスの構築をサポートすることが肝要となる。

※詳細については以下のURLをご参照ください。
https://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2021/20210927.pdf