再建築不可×築古×複合用途…複雑化した不動産をどう売却したのか？

～大田区田園調布で実現した、権利関係が絡む複合物件の再生・売却事例～

株式会社SA

2025年5月21日 10時00分

株式会社SA（代表取締役：酒井康博、本社：東京都千代田区紀尾井町3-12 紀尾井町ビル6階）は、大田区田園調布に所在する「再建築不可」「築年が極めて古い」「事務所と賃貸住宅が併設された複合用途」という複雑な条件を抱える物件について、契約関係の整備と改修工事を行い、無事に売却を成功させました。
当該物件は、建築基準法上の接道義務を満たしておらず、再建築が不可能な土地である一方、隣地との併合によって将来的に高い価値が期待される立地にありました。今回は、所有者自身が入居しつつ部分賃貸を行っていた物件で、権利関係や契約状況が長年放置されていたことが課題でした。

解決した主な課題

再建築不可で建替えができない土地
　– 建築基準法上の接道がなく、将来的にも単独では再建築不可のままであった。

築古かつ複合用途（事務所＋賃貸）
　– 建物は老朽化が進んでおり、一般住宅としての活用も難しい状態。

賃貸部分に賃貸借契約書が存在せず無契約状態
　– 契約書未整備で、入居者との関係が曖昧なまま自動更新されていた。

所有者が居住しながら一部を賃貸利用していた
　– 権利関係が整理されておらず、売却時の交渉が複雑化していた。

株式会社SAの対応

所有者からのホームページ経由での相談対応
　– 他物件への住替えを希望する所有者から査定依頼を受け、現地調査・ヒアリングを迅速に実施。

即時の買取による所有者の資金ニーズを解消
　– 入居中でもある状態で迅速に買取を実施し、住替え資金の確保を実現。

賃貸借契約の整備と関係整理を実施
　– 各入居者との賃貸借契約を新規に締結し直し、契約書を整備。入居状況を法的に明確化。

改修工事による資産価値の維持と再販売
　– 所有者が居住していた部分を改修し、用途の明確化と物件全体の整理により売却に成功。

本件の意義

今回のケースは、再建築不可かつ複合用途の老朽建物に加え、所有者居住＋無契約の賃貸という“多重構造の権利関係”を含む物件を、契約整理・物理的改修・居住調整という3つのステップで流動化した実例です。株式会社SAは、複雑な不動産権利の調整力と実務経験を強みに、都市部における訳あり物件の再生・再流通を実現しています。

株式会社SAについて

株式会社SAは、不動産の共有不動産（共有持分/共有名義）の問題解決、空き家や再建築不可物件の再生、借地権・底地の権利整理など、複雑な案件に特化した事業を展開しています。創業以来、10,000件以上の相談実績、1,000件以上の売買実績を誇り、国土交通省から登録講習機関として認定されるなど、高い信頼性を提供しています。