＜住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」×不動産投資情報サービス「健美家」共同実施＞不動産投資家と住まい探しユーザーのギャップ調査

人気ギャップがある街は「賃料上昇の少ないお得な街」？

事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（ライフル）（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」とLIFULLのグループ会社である健美家株式会社（代表取締役社長：倉内 敬一）が運営する、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」は、不動産投資家と住まい探しユーザーのギャップについて共同調査を実施しました。

引越し検討者と一般不動産投資家の両データを保有するLIFULLだからこそできる独自調査！両者のニーズの差は？

不動産投資家は収益性を重視し、物件の立地や将来的な価値上昇を考慮しますが、賃貸物件を探すユーザーは今現在における居住環境や利便性を求めます。本調査では、具体的に行政区別の人気ギャップや賃料、投資用物件価格の推移を分析し、LIFULL HOME'S総研チーフアナリスト・中山登志朗の解説とともに発表します。

【行政区別：投資家と住まい探しユーザーの人気ギャップランキング】郊外エリアが多くランクイン。東京都のランクインは日野市と昭島市のみ

1都3県の行政区について

1. 「LIFULL HOME'S」に掲載された賃貸物件

2. 「健美家」に掲載された投資用物件（一棟アパート・一棟マンション・区分マンション）

それぞれの反響率（問い合わせ率）の高い順に順位付けをし、①の順位から②の順位を引いた数値の大きい順（＝住まい探しユーザーよりも不動産投資家に人気の行政区順）にランキング化しました。

郊外のエリアが多くランクインし、2022年以降は千葉県の茂原市が1位、直近2年は神奈川県の三浦市が2位となっています。

東京都は日野市と昭島市のみの登場となっており、2024年以降は圏外となっています。千葉県は2022年までは3～4エリアがランクインしていたものの、2024年以降は2エリアに減少、その分埼玉県が徐々に増えています。

【平均賃料推移】ギャップランキングの上位エリアは割安かつ賃料上昇の少ないエリア

投資家と住まい探しユーザーの人気ギャップランキングにランクインした1都3県の代表エリアの平均賃料推移を比較しました。

4エリアすべてにおいて都道府県平均と比べると賃料が安価であり、かつ直近6年間の賃料上昇も緩やかであることがわかります。投資用として所有した物件は、価値（＝賃料）の上昇も大切ですが、収益の安定性が重視されていることがうかがえます。

【投資用一棟アパート平均価格推移】ギャップランキングの上位エリアは割安かつ価格上昇の少ないエリア

投資家と住まい探しユーザーの人気ギャップランキングにランクインした1都3県の代表エリアの投資用一棟アパートの平均価格推移を比較しました。

こちらにおいても都道府県平均と比べると安価であり、かつ直近6年間の上昇も緩やかなエリアが多くなっています。

不動産投資家にはお手ごろ感のあるエリアが選ばれており、投資家と住まい探しユーザーの人気ギャップランキングの上位は住まい探しユーザーから見ると「賃料上昇の少ないお得な街」とも言い換えることができそうです。

【投資用一棟アパート平均利回り】ギャップランキングの上位エリアは利回りが高く、下落幅の少ないエリア

投資家と住まい探しユーザーの人気ギャップランキングにランクインした1都3県の代表エリアの投資用一棟アパートの平均利回りを比較しました。

物件価格とは反対に、利回りが都道府県平均よりも高く、下落幅の小さいエリアが多くなっています。利回りが高いということは投資用物件の価格は安価な一方で、一定の居住ニーズがある街とも言い換えられます。都心への通勤・通学がなく、安価でのどかでありながら一定の生活利便性を担保した街を探している人にとってはランキング上位のエリアは検討に値しそうです。

【LIFULL HOME'S総研 チーフアナリスト 中山登志朗（なかやまとしあき）による解説

個人投資家は“ちょっと地味な街”が好み⁉　高額賃料よりも安定賃料＆利回りを重視

今回、初めての試みとして、一般の賃貸ユーザーが物件を探す際に問合せの多かった街（自治体・行政区単位）と、グループ会社の「健美家」が保有する個人投資家からの問合せの多かった街（同）を比較し、“ユーザーが借りたい街”と“個人投資家が貸したい街”に何らか違いがあるのかを検証しました。

一般に、賃貸ユーザーは、会社や学校など頻繁に通う必要がある先にアクセスが良好なエリア、もしくはやや繁華性が高くても生活に便利なエリアを好む傾向があり、両方の利便性と賃料のバランス＝コスパやタイパを考慮しながら住みたい街を選択します。一方、賃貸住宅を購入して運用する個人投資家は、限りある予算の中で最も投資効率＝利回り収益が高いエリア、空室率が安定して低く賃料推移も安定しているエリアを選ぶ傾向があります。

都心周辺で特に知名度の高いエリアは物件価格も高額であり、データの通り東京都の一棟売りアパートの価格は平均で1.1億円を超えていますから、物件の条件や規模次第で都心では5～10億円の物件も珍しくありません。したがって賃料水準の高さから収益力は担保されていても、空室リスクをどのようにヘッジするかで収益性が期待利回りを下回ってしまう可能性もあります。個人投資家の多くは、ハイリスク・ハイリターンのエリアは避けてミドルリスク・ミドルリターン＆ローリスク・ローリターンのエリアを選択することが増える所以です。

今回の調査では、物件価格の高い東京23区や各政令市中心部などはランキングに登場していません。また東京都では昭島市、日野市という郊外の自治体がランクインするのみですし、同様に千葉県では茂原市を筆頭に富里市、銚子市、館山市など、埼玉県では飯能市、東松山市、幸手市、熊谷市などいずれも郊外に位置する自治体がランキング上位に登場しています。7ヵ年に渡ってベスト10を掲出し、最もランキングに登場する延べ数が多かったのは神奈川県の35自治体＆行政区で、小田原市や秦野市、伊勢原市など県西部だけでなく横須賀市、三浦市など三浦半島の自治体、横浜市都筑区、保土ヶ谷区といった市内のベッドタウンも登場しており、

①賃料水準は比較的低いものの安定推移していること　

②一棟売りの物件価格が相対的に安価であること　

③表面利回りが各都県平均よりも２～4％程度上回る水準で推移していること　

などが物件およびエリアの選定に際して重視されていることが浮き彫りになっています。

交通＆生活利便性はともに賃貸ユーザーの重要視するポイントですが、個人投資家の目線では物件価格と利回りを重視し、利便性などはやや劣後する傾向にあることが明らかになりました。

調査概要

集計対象：LIFULL HOME'Sに掲載された賃貸物件と健美家に掲載された投資用物件

集計期間：2019年1月～2025年5月

LIFULL HOME'S について（URL：https://www.homes.co.jp/）

LIFULL HOME'Sは、「叶えたい！が見えてくる。」をコンセプトに掲げる不動産・住宅情報サービスです。賃貸、一戸建て・マンションの購入、注文住宅から住まいの売却まで。物件や住まい探しに役立つ情報を、一人ひとりに寄り添い最適な形で提供することで、本当に叶えたい希望に気づき、新たな暮らしの可能性を広げるお手伝いをします。

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健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、空き家の再生を軸とした「LIFULL 地方創生」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」など、この世界の一人ひとりの暮らし・人生が安心と喜びで満たされる社会の実現を目指し、さまざまな領域に事業拡大しています。