1989年の創業から35年以上、不動産投資業界を牽引してきたトーシンパートナーズは、「不動産の新たな価値を創造し、一人ひとりの豊かな暮らしと、活力ある社会を実現する」というグループミッションのもと、これまで都市の発展やライフスタイルの変化とともに歩み続けてきました。今回は、代表取締役社長の小笠原一義が、トーシンパートナーズの考える不動産投資の未来と、不動産ビジネスを通じてお客さまに提供したい“豊かさ”の本質について語ります。

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「代表取締役が語る、不動産業界で35年以上の歴史を持つトーシンパートナーズの強みとは」

豊かな暮らし、活力ある社会を生み出すための不動産投資を

――トーシンパートナーズは「一人ひとりの豊かな暮らしと、活力ある社会を実現する」というミッションのもと不動産投資ビジネスを展開していますが、一方で不動産売買のなかには投機的な性質のものも存在し、“空室だらけのマンションが生まれてしまう”という現象が社会課題にもなっています。こうした課題に対して思うことがあれば教えて下さい。

小笠原：この問題の背景にあるのは、地価や建設費といった原価が急激に上昇したことではないでしょうか。その結果、販売価格そのものが高騰してしまい、なかなか購入してもらえなくなる。結果的に、投機目的の購入や短期転売が起きやすくなる。そういう構造的な問題があると思うのです。

ただ、この問題の本質は、空室の増加や短期転売などで住まいとして機能しないマンションが増えてしまうことなのではないでしょうか。（投機目的の購入者が増加した結果）ひとつのマンションのなかで暮らしを営んでいる部屋と、空室状態の部屋が混在してしまうという物件が増加すると、空室だらけのマンションがスラム化してしまう恐れもありますし、マンション組合の運営も通常通りにはできません。誰が住んでいるかわからない部屋が多いマンションがあちこちに存在してしまうという状況は、地域社会の未来、ひいては日本の将来にとって絶対に好ましいものではありません。そういう意味からも、私たちトーシンパートナーズも含めて高い志をもって、「不動産ビジネスを通じて豊かな暮らし・豊かな社会を作る」という姿勢で、投資する不動産物件をどのように運用するかも含めてサポートしていくことが重要ではないかと思います。

私たちが掲げている「一人ひとりの豊かな暮らしと、活力ある社会を実現する」というミッションには、マンションのひとつひとつの部屋で入居者の方々がそれぞれの自己実現をして、そうした方々がどんどん増えることで世の中にどんどん元気が生まれる。そういう思いが込められています。トーシンパートナーズは、これからもこの姿勢を貫いていきたいと思います。

デジタル技術の進化が生み出す、未来の暮らし

――これからの住環境や未来のライフスタイル、そしてお客さまのニーズはこれからどのように変化していくと感じているか教えて下さい。

小笠原：一部についてはトーシンパートナーズも取り組んでいるところですが、デジタル技術の進化には注目しています。例えば、生成AIは今まさに発展してきていますし、近い将来には5Gよりさらに高速な6Gの通信技術が実用化すると言われています。デジタル技術の発展によって、今まで考えられなかったような世界が実現する可能性を秘めていて、その結果、今では考えられないライフスタイルの変化というものも生まれるのではないかと思います。通信技術とAIについてはトーシンパートナーズも注目していて、今までにない新しいコンセプトのマンションを開発するために、ハードウェア、ソフトウェアの双方で様々な研究開発を推進しているところです。どこかに行かなくても、何かをしなくても、自宅にいながら様々なことを実現できる世界というのは、すぐそこまで来ているかもしれませんね。

ただ、私が感じているのは、利便性が高まれば高まるほど、あえて手間を掛けて何かをしたいという欲求が高まるのではないかと思います。デジタル技術による自動化、簡易化が進めば進むほど、人が成し得ることの価値が際立つのではないかと。例えば、マンションのデザインも生成AIが発展すれば実現可能なのかもしれませんが、生成AIが活躍すればするほど、デザイナーの皆さんの価値はむしろ高まると思うのです。

便利になればなるほど、楽になればなるほど、自分で手間を掛けて何かをしたいというニーズが高まる。その“利便性を追求した先に生まれるニーズ”を捕まえるようなサービスを、トーシンパートナーズで提案できれば面白いと思いますね。現在は、デジタル技術の活用に注力していますが、その先には人ならではの価値が提供できるサービスの創出を念頭において取り組んでいます。

――確かに、デジタル化や自動化が進み、利便性が高まれば高まるほど、相対するアナログなものだったり、人間の個性だったり、ちょっとした不便さや手間のかかるものに対する価値がどんどん光っていきそうですね。

小笠原：そして、もうひとつ。生活者のニーズに合わせたマンションのニッチ化も進むのではないかと思います。一般的に不動産業界では、平均的なニーズに合わせてマンションをデザインします。誰でも違和感なく住める物件を作るわけです。特に賃貸用のマンションなどはその傾向が強い。しかし、これからの時代には、音楽がめいっぱいやりたい、バイクやサイクリングが大好きだ、陶芸の道を追求したい、オンラインゲームを徹底的にやり込みたい・・・そんな人たちの「これで自己実現をしたい」という特定のニーズに対応したコンセプトのマンション開発にどんどん取り組む必要があると思っています。もちろん、そのニーズがない方々には見向きもされない物件になりますが、それでも一定の母数があるニーズに特化するというアイデアも、これからどんどん打ち出していきたいですね。

もちろん、私たちのマンションは投資用に販売しているので、賃貸の稼働率が下がってしまうような物件はつくれませんが、稼働率がある程度担保できれば、非常に面白い物件がつくれると思います。実は、不動産投資をされる投資家の皆さまというのは、物件そのものの価値だけでなく、その物件を販売する会社が「どういうことに取り組んでいる会社なのか」を購入判断で非常に重視されています。そうした投資家のニーズに対して、私たちの住まいに対する幅広いニーズに応えようとする姿勢や、豊かな暮らしをつくり社会に貢献しようという姿勢をご理解いただき、共感いただければ嬉しいですね。

トーシンパートナーズが考える、不動産投資の本質的な価値とは

――今後の不動産投資のトレンドについて、小笠原さんの見通しを教えて下さい。

小笠原：しばらくは堅調に推移すると思いますが、地価や建設費の高騰で物件の価格や賃料はどんどん上がっていて、下がる気配はありません。ワンルームマンションの投資では、ほとんどの購入者の方々が住宅ローンを利用しますが、住宅ローン金利も上昇傾向のため毎月の負担額は今後大きくなっていくのではないかと思います。そのなかで、強引な営業手法の会社や、コンプライアンスを守らない会社、オーバーセールスをしてしまう投資会社というのも出てきてしまうかもしれません。

こうした厳しい市場環境において生き残れる不動産投資会社というのは、会社としての体力がしっかりあって、 コンプライアンスを守った誠実な営業活動ができる会社だと思います。お客さまに対しては、リスクをしっかりと理解して「将来価値に投資をする」という長い目で不動産を所有するという正しい選択をしていただくために、しっかりと説明を尽くして納得していただくことが重要です。それができない不動産投資会社というのは、淘汰されていくのではないかと考えています。

当たり前の話ですが、投資というものはリスクを伴うものであるし、「絶対」ということはありません。しかし、リスクを限りなく抑えた上で物件のもっている高いポテンシャルを上手に活用して、自分の豊かな暮らしに活かすというところは、それが正しく提案できる投資会社がやるべきであり、そういう会社だけが生き残れると思うのです。これこそが、トーシンパートナーズが目指している不動産投資のあり方だと考えています。

――このトーシンパートナーズが目指している不動産投資のあり方が、不動産投資の本当の価値なのかもしれませんね。

小笠原：私たちは、ミッションなどにも「豊かさ」という言葉を掲げていて、トーシンパートナーズが目指している不動産投資は豊かさを手に入れるためのものだと考えています。では、この「豊かさ」とはなにを意味するのか。投機的な商品で言われる「利益」とは異なるものです。

少々哲学的な話になりますが、人は何もしなくても普通に生きていれば、ある程度は豊かな状態にあると思います。しかし、毎日いろいろなことが自分の周りで起きて、心の中に様々な不安やストレスが生まれていく。歳を重ねることで家族が増えたり、環境が変わったり、親が高齢になったり、様々なことが起きていきます。そうすると、否応なしに様々な不安が心の中に入り込んできて、心に余裕が生まれなくなってくる。気がつけば、空が青いことにも、花が美しく咲いていることにも、気がつけなくなってくる。その状態を「豊か」とは言えないと思うのです。

つまり、そういう不安に感じているものをいくつか排除してあげれば、本来豊かさを感じていたような感情や感性を取り戻せるのではないかと考えています。そのなかで、老後の不安であったり、財産の相続であったり、自分がこの世を去ったあとの子どもたちの人生であったり、そうした部分で不安を感じる必要がない状態を作ってあげれば、気持ちは豊かになると思うのです。

私たちトーシンパートナーズが目指している不動産投資は、まさにそうした不安を取り除いてあげて、本来持っている豊かで幸福な気持ちを取り戻してもらいたいというのが、基本的なコンセプトにあります。加えて、私たちは不動産投資を「将来価値」と位置づけていますが、不動産投資は自分の代だけで終わるものではなく、子どもに継承されていくものだとも考えています。自分が死んだら管理をしてくれなくなったり、すぐに売却を勧められたりしたら困るわけです。自分だけでなく家族の将来も憂いなく任せることができる状態を作り出してあげることが、私たちにとっては非常に重要だと考えています。そして、このような豊かな心の人たちが生き生きと自分らしい暮らしを生み出せる社会を実現することが、私たちにとっての社会貢献だと考えています。