株式会社GA technologiesが運営する、ネット不動産投資サービスブランド「RENOSY（リノシー）」。資産形成の手段としての「不動産」がより身近になるよう、不動産投資の検討から購⼊、その後の管理・売却までオンラインを中⼼としたサービスを提供しています。

RENOSYの不動産投資における「売却」は、2022年8月に発表の機能「投資不動産AI査定」を皮切りに「投資不動産を売却検討する際も、オンラインで」できる世界の実現に取り組んできました。そして2023年6月には「収支シミュレーション機能」をローンチしています。

今回は、まだまだアナログな印象が拭えない「投資不動産の売却」におけるオンライン化へ取り組むプロダクトマネージャーの野浪 義也さん、𠮷田 真人さんに「投資不動産AI査定」が生まれた経緯や、目指す未来について話を聞きました。

（写真左から）株式会社GA technologies 𠮷田 真人、野浪 義也

「投資不動産の売却」が抱える課題へ着目。お客様自身がオンラインで「売却」「所有」を検討できる状態へ。

「RENOSY（リノシー）」はAIなどのテクノロジーを活⽤したネット不動産投資サービスブランドです。運営する株式会社GA technologiesの掲げる「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を生む世界のトップ企業を創る。」を不動産投資領域で体現しています。

不動産投資の検討から購入に至るプロセスについては、創業以降ずっと取り組んできたこともあり、オンライン、かつワンストップでの体験が確立されつつあります。一方で、お客様が購入した投資不動産の「売却」を検討する領域は、2020年以降「テクノロジーによるオンライン化」体験になるよう、取り組みを開始したばかりの領域です。

実は取り組み始めたばかりの頃は、居住用の不動産（実需）の売却検討用に査定機能を付けたマイページとしてスタートしました。しかし不動産投資のマーケットプレイスのRENOSYとして、お客様が必要としている機能を企画・検討していく中で「投資不動産をお持ちのお客様が売却検討される際に感じる手間」に着目するようになりました。投資用マンションをお持ちのお客様の手間を解消し、サービス拡充していくにあたって、最初に検討したのが「居住用のマンション」と「投資用マンション」の査定方法の違いでした。

居住用のマンションに対して金額査定を行う場合「取引事例比較法（※1）」を始めとする査定方法が使われます。投資不動産に特化して査定しようとすると、例えば利回りなどの実態を反映できないこともあります。そのため、実態にあった評価方法を使ったAI査定の提供を行う「投資不動産AI査定」の機能を2022年8月に開発しました。

（※1）「取引事例比較法」とは：査定を行う物件と条件が類似する物件の成約事例を基に、そこに地域性やタイミングなどの要因を加味した上で査定価格を比較・検討します。

この機能1番のポイントは、AIが算出する物件賃料という「テクノロジー」と、利回りをベースにした「収益還元法（※2）」を組み合わせていることです。

（※2）「収益還元法」とは：不動産がもつ収益性に着目した不動産価格の算出法で、将来的に期待することができる収益を基に不動産価格を算出します。銀行が投資不動産ローンの融資額を検討する際など、投資物件の収益性について判断するために活用しています。

この「投資不動産AI査定」と、精度の高い査定額を算出できる機能を組み合わせることによって、お客様はご自身の物件が「いくらで売れそうか」の相場感の把握ができるようになりました。

これを踏まえて、お客様にとって既にニーズが高い機能の開発を次に進めることにしました。それが「売却オファー受取（お客様自身が希望する売却価格を設定できる）（※3）」と「収支シミュレーション（物件保有を続けた場合の残債等を年単位で確認できる）」です。

（※3）売却オファー受取とは：不動産オーナーが自ら売却を希望する価格を設定することで、価格起点で「この価格なら売りたい」と手軽に表明できる機能。（当社およびそのグループ会社からの売却オファーのみ受け取ることができます）

これらの機能を組み合わせることで、やっとオンラインで「売却するか」「そのまま所有するか」をお客様ご自身で検討いただける最低限の機能を提供できたと思っています。投資不動産の売却のためのRENOSYとして、第一幕が完了した印象です。

お客様の期待の先を実現するために、変えたこと

売却のためのRENOSY機能開発は、2020年から1人（野浪）で担当してきました。これまでにも投資不動産購入のサービス企画やオーナー様向けアプリ「OWNR by RENOSY［オーナー・バイ・リノシー］（※4）」のプロダクトマネージャーを担当してきました。その経験を活かして売却にまつわるプロダクトマネージャーになったのですが、やることが本当にたくさんありました。

（※4）OWNR by RENOSYとは：不動産オーナー向けに賃貸管理サービスを提供する資産管理アプリです。特にRENOSYで不動産投資を始めた不動産オーナーが、より安心して資産管理を行えるよう、「月々のキャッシュフロー管理」「確定申告サポート機能」「新着販売物件の確認」「入退去情報」「お問い合わせ」などの機能で不動産オーナーの資産管理をサポートしています（一部当社販売物件限定機能あり）。

1人で企画・要件定義・関係各所への相談などを行ってきましたが、どう頑張ってもスピードに欠けると感じていました。一方、その時点で「投資不動産AI査定」や「売却オファー受取」機能はリリースしており、お客様の反応が見え、これから目指すべき未来の解像度は上がり始めていました。もっとプロダクトを成長させるために、プロダクトマネージャーを新しく採用しようと考え、2023年1月からプロダクトマネージャーとして入社した𠮷田ともう1名のメンバーとチームで取り組むようになりました。

今回の「収支シミュレーション」機能は、𠮷田がプロダクトマネージャーとして1人で進めた機能です。要件定義フェーズでの複雑な計算の仕組みも、専門のスタッフの知見をまとめながら形にしています。さらに𠮷田自身が投資不動産のオーナーなので、その知見を活かした機能開発を提案してくれるのは強みですね。そして、プロダクトマネージャーがチームになったことで、ビジョンや戦略をディスカッションしながら解像度を上げられるようになりました。

選択肢があることへ気付いてもらうために、目指す未来

投資不動産の売却に携わって思うのは「知る術がない」状態のお客様が多いこと。そもそも投資なので、選択肢として「売る」「続ける」の2択しかないはずなんです。それなのに、その2択しかないことすら不明瞭な状態になってしまっていると思います。

例えば物件を購入する際の書類が全て紙だと購入時点の情報でストップしてしまうため、お客様からすれば物件の情報が自動でアップデートされ続ける状態は難しい。この状態は「紙」で書類をお客様にお渡ししているからこそ起こりやすく、情報の提供方法そのものに課題があると感じました。

今の日本の株式投資は、例えばアプリで簡単に管理できるなど、生活に溶け込んでいます。だからこそ、資産運用が今どのような状態かリアルタイムで把握しやすくなり、それによって保有し続けるか・買い増しするか・売却するかの判断がしやすくなりました。不動産投資でも同じような状態を作りたいと考えています。

その上で不動産は、全く同じ商品がない「一物一価（ある時点における同じ物・サービスの価格は1つしか成立しないという経済学の概念）」な専門性がある商品だからこそ、オンラインの情報だけで判断できない部分を人が介在することで、より良い判断ができる、そのような環境を作りたいと考えています。

その環境を作るためにも、これからの第二幕ではオンライン上で全て完結することを目指しており、そのために障壁になっているお客様・企業にとって双方の課題をテクノロジーによって解決したいと思っています。

この第二幕が完了する頃には、不動産投資に対する考え方すらも変えてしまうようなサービスになっていたいです。

とはいえ、まだまだ第一幕の提供を開始したに過ぎず、これらの機能もまだ改善の余地があります。ただ、それだけで終わることなく、お客様のニーズの先を行く、これまでになかった投資不動産の売却に関する企画・開発をしていきたいです。きっと、まだ誰も見たことのないような価値のある機能・サービスであり、お客様にもワクワクしてもらえると思うので。

まだ答えが出揃っていない分野ですが、だからこそ失敗もあり、まだ見ぬ世界を開拓しているからこそ、作っている自分たちもワクワクしながら毎日働いています（笑）