パナソニック ホームズは2023年、創業60周年を迎えました。工業化住宅の商品開発者たちに受け継がれる熱い想いや、お客様の憧れを形にする設計者・営業担当者の取り組みを全6回でご紹介します。

４月20日、パナソニック ホームズは創業60周年記念商品として多層階賃貸集合住宅の新商品、NEW「Vieuno（ビューノ）」を発売しました。商品編第5回目は、賃貸住宅経営を行うオーナー様の収益にいかに貢献できるかを追求し、開発したNEW「ビューノ」の新たな価値について紹介します。

シンプル設計、設備の仕様統一を目指す各部門の取り組みを一本化

オーナー様の経営に寄与するためには、建設費用や維持費用を抑える一方、敷地を有効に活用し、魅力的な部屋を入居者に提供することで安定的な家賃収入を確保し続けることが求められます。都市型賃貸マンションに適した重量鉄骨ラーメン構造採用の「ビューノ」は、高力ボルト構法による重量鉄骨ならではの強さにより、建築地の建築基準法で定められた条件等を満たせば9階建までの建築が可能な商品です。2011年に発売以来、敷地面積など制限の多い首都圏の狭小地を有効に活用できる強みとして15センチ刻みのモジュールを活用した柔軟な設計対応力や車3台の並列駐車を可能にするワイドスパン（最大10.8ｍ）などで、差別化を図り、受注を増やしてきました。半面、こうしたきめ細かさは設計・建設における工数の増加を招いていたほか、自由設計のため、仕様を標準化しにくく、廃棄物の量が増えつつあったことも課題となっていました。さらに追い打ちをかけたのがここ数年の急激な資材の高騰です。

このような背景から、パナソニック ホームズの首都圏設計・建設センターや商品開発部、商品企画室は各部門がそれぞれに、シンプルな設計や施工、設備仕様の統一化などによりコストを下げ、廃棄物を減らすための方法を模索していました。こうした取り組みを一本化するため、2022年4月、営業現場に近い商品企画室を事務局とすべく、商品企画東京分室を発足させました。そのタイミングで5階建以下の賃貸専用・賃貸併用住宅にターゲットを絞り、設備の厳選による型化や、設計ルールの統一を目指すNEW「ビューノ」のプロジェクトがスタート。建設部門も交え、5つのワーキンググループを通じて議論を重ね、短工期、省施工を目指した「新プレカット化」をテーマにした取り組みを進めました。

「プレカット化」とは、あらかじめ工場で部材を組み合わせてモジュール化し、現場では組み立てるだけで済むようにし、省施工化を図ることです。今回の取り組みでは、既存のプレカット化に加え、計13項目の「新プレカット化」を実施し、各部門でどれだけ工数削減をできるのかを確かめたところ、商談、設計、見積といった各工程で工数削減が図れました。

稲辺 陽一（商品企画東京分室 課長）

こうしたNEW「ビューノ」の取り組みと効果について、販売を担当する各支社の営業、設計、建設の社員に対し勉強会を通じて伝えたところ、参加者の9割近くが「販売したい」と回答し、「提案がしやすくなる」「受注に貢献したい」という意見も見られ、現場のモチベーションが高まっていることが確認できました。試行で実施した受注物件においても、営業担当者から「金額を下げる工夫が喜ばれた」「打ち合わせ時間が短縮した」など、お客様からの前向きな評価の声が寄せられました。商品企画東京分室 課長の稲辺 陽一は「これほど部門を超えて一体となって取り組んだことはこれまでにありませんでした」と部門連携の効果について語ります。

「東京ゼロエミ住宅」が連携の動きを加速

並行して進んでいたのが、カーボンニュートラルの実現に向けた取り組みです。住宅業界ではかねてより、家庭で使用するエネルギーと、太陽光発電などで創るエネルギーを相殺して消費エネルギー量を実質的にゼロ以下にするZEH（net Zero Energy Houseの略）化に向けた動きが活発になっていました。パナソニック ホームズは、戸建住宅に加え、集合住宅の省エネルギー化を図るため、ZEH-M（ゼッチ・マンション）の推進をさらに加速すべく、2022年4月以降、全国の各営業拠点でZEHに関する勉強会が開かれていました。

さらにこの取り組みを加速させたのが、東京都の動向です。都は、都内の住宅特性として、地価、建設費が高く狭小な土地利用が多いことから太陽光発電システムなど環境性能向上への取り組みが進みにくいことをふまえ、断熱性能と設備の省エネ性能を部位ごとに仕様として見える化した独自の「東京ゼロエミ住宅」の基準をまとめました。そこで、パナソニック ホームズでは、2022年4月から、より高い省エネ性能等を実現する東京支社オリジナルの設備仕様を新設し、新築住宅の建設費用の一部を助成する東京都の補助金制度を活用することにしました。

▶ご参考　東京ゼロエミ住宅：東京ゼロエミ住宅｜東京都環境局 (tokyo.lg.jp)

上野 愛子（商品企画東京分室）

商品企画東京分室の上野 愛子はこれを好機ととらえ、2022年6月に東京ゼロエミ住宅についての説明会を首都圏の営業所単位で順次開催していくことにしました。「東京分室が設置されていたことにより、部門間で支え合って前を向いていこうという意識が高まり、営業との連携が進めやすくなりました」と言います。同年10月以降は、東京支社の全拠点を回って東京ゼロエミの補助金をどのように活用できるかを具体的に学び合う勉強会も開いていきました。「コロナ禍が収まってきたことで、それまでのリモートではなく対面で議論をすることでお互いに踏み込んだやり取りができるようになりました」とも語ります。

勉強会を通じて、現場の営業担当者の間にも受注獲得につながる手応えが浸透していきました。そのなかでも東京支社城西支店浜田山営業所 所長の中川 雄也は本社企画部門との間に従来にはなかった一体感が醸成されたと言います。「これまでも、補助金が活用できる新たな制度が設けられたタイミングで、企画部門とやりとりすることはあったのですが、自由設計のために、本当に補助金対象となるのか判断するのが難しく、対象とならなかったらお客様にご迷惑をかけてしまうなどと考えると踏み込めていませんでした。今回は、企画部門に密にフォローをしてもらえたことで自信を持ってご提案を進めていくことができました」と語ります。上野は、中川に直接打診をして営業担当者を束ねてもらうリーダーになってもらい、窓口を一本化することでより連携が図れるようになりました。

中川 雄也（東京支社城西支店浜田山営業所 所長）

特にやり取りが円滑に進んだのは、設備ごとにどのような仕様であれば東京都が定める厳しい水準の条件を満たせるのかを確認できる、パナソニック ホームズが独自に開発した計算ツールの存在でした。都が定める省エネ性能の高い水準を満たすことができれば補助金が得られる可能性が高まり、オーナー様へ建築費用を抑える提案がしやすくなります。当初、同水準の設備仕様による補助金取得はかなり高いハードルだと思われていましたが、中川は上野と綿密に連携を取りながら条件を探っていきました。「東京都の水準を満たした成功事例を共有したり、ZEHの情報に精通した商品企画室のアドバイスを得ることで、ちょっとした仕様の違いや、これまで知らなかった設備を導入することで条件を満たせることが分かり、これはいけるぞ、という雰囲気になっていきました」と中川。上野は一連の取り組みを振り返り、「当社のビューノという商品のメリットが、東京ゼロエミ住宅制度への申請を通じて明確となり、オーナー様に自信をもって提案できたことが良かった」と言います。

2022年度分の補助金申請は3月末までに迫っていたため営業所間での情報共有を急ピッチで進めるなど機動的な対応が伴ったことで、補助金取得を可能にしたプランを広くオーナー様に周知することができ、東京ゼロエミ住宅の申請案件は、大幅に増加しました。

建築費用を抑えた分を付加価値向上へ

オーナー様への提案が受け入れられた要因は、予算面でのメリットを打ち出すことができたのはもちろんですが、入居者の上質な暮らしを実現する新たな付加価値を加えたことも大きな後押しになりました。東京支社営業推進部営業推進センター 所長の北條 賢宏は「東京ゼロエミ住宅に準拠した補助金の活用だけでなく、省施工化、短工期化に加え、内装についても当社設計のプロフェッショナルが選んだ仕様をパッケージ化し、シンプルに選べるようにしたことでトータルでの建築費用を抑えることができました。コスト削減した分を、入居者様がここで暮らしたいと思っていただけるような設備などのグレードアップに向けることで、オーナー様にとっては物件の価値を上げる、ひいては家賃収入を上げるための提案がよりしやすくなりました」と言います。

例えば、賃貸マンションの顔ともいうべきエントランス部分については、袖壁と言われる両脇の壁の中に樋を隠し、木目調の庇を長くすることで重厚感を出しました。エントランスと一体化させるように外構部にはシンボルツリーを配置し、それをライトで照らすことで夜間でも上質感を感じるデザインとしました。各住戸間を区切る界壁には、品確法で求められる最高等級4相当の遮音性能とし、快適性も確保しています。また、集合住宅の規模に合わせた太陽光発電システムの見直しを図ることで、都市型のNEW「ビューノ」の賃貸住宅でも導入しやすくなりました。「太陽光発電システムの設置についても東京ゼロエミ住宅制度で補助金を受けることが可能です。入居者様が発電電力を使用することで電気代削減が図れ、光熱費のコストメリットとして還元できるだけでなく、地震等による停電が発生した場合でも、昼間であれば発電した電気を各世帯で利用できるため、入居者様へのアピールもしやすくなります」と北條は機能面での特長について触れます。

北條 賢宏（東京支社営業推進部営業推進センター 所長）

キラテックに高級感を醸す新色を追加

そうしたNEW「ビューノ」の商品価値を向上させるために注力した取り組みの一つが、賃貸住宅の外観デザインに豊かな個性を生みだす、光触媒技術を採用したタイル外壁「キラテック」の新色開発です。「キラテック」は2003年に商品化され、今では戸建住宅全商品の95％で使われるほどの人気部材に育っています。

「キラテック」は、光触媒によるセルフクリーニング効果により、耐久性の高いタイルの特性に加え、経年による汚れを軽減するのが特長で、その効果が如実に実感できる白色が長年人気を集めてきました。新色追加のきっかけとなったのは、2022年４月、窓サッシの色を茶系からブラックに変更したことでした。

「タイルについても、人気の品種にブラックサッシと統一感を持たせられるようグレー系の濃い色を追加開発することでトータルコーディネート提案がしやすくなると考えました」とHS・F商品開発部　部長の山西 宏和はその狙いを説明します。商品企画室の岩田 奈津美はマーケティングの観点からグレー系の色が支持される裏付けを取りました。「キラテック」には全部で35色程度のバリエーションがありましたが、近年の出荷量の推移を見るとダーク系の濃い色が着実に増えていることがわかりました。また、一般消費者の受容性を知るために外観コーディネートに関するアンケート調査を実施したところ、ブラックに近いグレー色のタイルとブラックサッシとのコーディネートに人気が集まり、その理由として「高級感があって豪華なイメージがする」「統一感があり、まとまったイメージがする」という意見が特徴として現れました。

岩田 奈津美（商品企画室）

その後、グレー色の中でも「ブラックに近い明度の低い色」と方向性を定め、タイルメーカーに色、質感のイメージを伝え、何度も試作を繰り返しました。タイルは土を焼いてつくるため、実際に焼いてみないと目指す色が出るかどうかはわかりません。黒色を強めるために光沢や明度を落とすと、施工後に虹彩現象（光の関係で虹色に見えてしまう現象）が発生するため、材料や斑点、質感等の調整を繰り返しました。また、タイルは焼き物のため、同じ色を再現するのは難しいのですが、特に単色ではそのバラツキが目立ちやすくなります。そこでベースの色を決め、それより濃いもの、薄いものを選んで「濃」「中」「淡」の3種類に分け、その3種類を組み合わせることで全体として色の統一感が出るように工夫しました。

開発チームは何度も調整を繰り返した

岩田は色の名前にこだわった点について語ります。「 “上品な”、“上質の”、“高級の”という意味合いと、漆黒ではなくて少し柔らかい黒であるというのも同時に伝えられると良いと考え、“繊細な”という意味もある「fine」をつけて「ファインブラック」としました」。質感や色検討の際は、賃貸集合住宅などの特建用途で多く使う張り方と嗜好性にも留意し、タイルの柄にあっているか、「濃」「中」「淡」の色ムラ感がちょうど良いかなど、サンプルを作りながら確認していきました。

「多層階の賃貸住宅は戸建住宅に比べて壁の面積が広い分、色がもたらすインパクトはそれだけ大きくなります。今回、高級感の感じられる「ファインブラック」が加わったことでオーナー様の選択肢が増え、提案の幅も広がりました」と商品企画室の國村 光も、NEW「ビューノ」の今後の可能性に期待を寄せます。

左から山西 宏和（HS・F商品開発部 部長）、岩田 奈津美、國村 光（商品企画室）

オーナー様、入居者様に持続可能な価値を提供し、トレードオフをトレードオンへ

多様な暮らしに対応すべく、創業60周年を機に一新したNEW「ビューノ」。最後に、NEW「ビューノ」がお客様に提供する価値について商品企画室 室長の奥田 弘之に聞きました。

奥田 弘之（商品企画室 室長）

当社にとって賃貸集合住宅NEW「ビューノ」の一義的なお客様はそれを建てるオーナー様ですが、その先に入居者様がおられるという点が戸建住宅との大きな違いです。ともすれば、オーナー様の収益を上げることばかりに目が向きがちですが、入居者様がこの住まいに住み続けたいと思っていただけるような良質なストックとなるように磨き上げることが、ひいてはオーナー様の収益に貢献できる、という考え方を私たちは根底に持っています。

近年、賃貸住宅を取り巻く環境は以前と比べて大きく変化しつつあります。住まいに対する意識の変化は持ち家率の減少傾向にも現れています。また、結婚に対する意識や暮らし方が多様化したことや災害や気候変動といった資産を脅かす天災が増えてきたこと、さらにはSDGsに代表されるような持続可能性への関心の高まりなどが挙げられます。

当社の賃貸集合住宅はお客様の要望を細かくかなえることができる自由設計が大きな特長ですが、これらのニーズに一つひとつ対応していくと、建築コストや建築時の消費エネルギー、廃棄物も増える傾向にあります。つまり快適性や嗜好性、収益性を優先すると何かを犠牲にしなければならないトレードオフ（二律背反）が生じてしまうのです。

今回、私たちはNEW「ビューノ」の企画において、工業化住宅としてさらなる進化を図り、トレードオフの解消を目指しました。具体的には、プロ厳選の規格仕様を提案することで高品質でありながらコストを抑えるとともに廃棄物を減らす、ZEH-Mや東京ゼロエミ住宅の補助金制度を活用することで価格を抑えながら環境負荷も抑える、すなわちどちらも犠牲にすることなく両立させるトレードオンを可能にします。さらに分譲マンションのような上質感や人気の光触媒外壁など戸建住宅の良さを転用することで付加価値を提供することもできました。

自由設計が強みである賃貸集合住宅に、設計ルールや仕様のパッケージ化、各種制度の活用に伴う申請手続きなどの業務が加わることに、営業担当者からの反発が大きいのではと懸念していましたが、むしろ反対で、工期や商談が短くなり、オーナー様に提案しやすくなったという声を多く聞かれました。結果として、ZEH-Mや東京ゼロエミ住宅といった持続可能な社会に対応する賃貸住宅が増えていくことも含め、まさにオーナー様、社内、地域貢献の“三方良し”の提案ができたと考えています。

今回のように設計、開発、企画、営業、建設が、オーナー様、入居者様のためにより良い賃貸集合住宅をつくりたいという同じ問題意識を持ち、取り組めたことを継続していきます。そのためにもハブとなる商品企画東京分室を今後も機能させ、より提案しやすい工業化や高いデザイン性などのテーマを掘り下げながら、NEW「ビューノ」をさらに進化させていきたいと考えています。

◎NEW「Vieuno」（2023年4月20日新発売）

▶リリース：https://homes.panasonic.com/company/news/release/2023/0419.html

次号は、埼玉パナソニック ワイルドナイツの本拠地（埼玉県熊谷市）における施設の開発の取り組みについてご紹介します。（2023年5月下旬公開予定）

▶”商品編”　第1号

▶”商品編”　第2号

▶“商品編”　第3号

▶“商品編”　第４号　

◎パナソニック ホームズ株式会社について

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