不動産業界が抱えていた課題に気づいた日

東大阪で小さな町工場を経営していた私は、2010年のリーマンショック後、他の多くの企業と同様に深刻な不景気の影響を受け、経営が厳しくなっていました。お客様のもとを訪れても、「こちらが仕事を欲しいくらいです！」と苦笑されることが頻繁にありました。

東大阪の企業は、小規模なところが多く、特に部品製造の下請け業務に従事している企業が大半を占めています。そのため、大手企業が不況に陥ると、その影響をもろに受け、受注が激減するのです。

このような厳しい状況から脱却するために、私は新たな方向に舵を切ることを決意しました。具体的には、新規事業に挑戦することで、現状を打破し、企業の未来を切り開くことを目指しました。新しい分野に進出するために、リサーチを重ね、市場のニーズを見極め、従業員と共に新たなビジネスモデルを模索し始めました。

昔から夢見ていたのは、全国に展開できる仕事でした。下請け業ではなく、自分たちの手で作り上げる仕事です。その前向きなチャレンジをしたいという思いから、新しい事業のアイデアを探し始めました。

新規事業のアイデアを模索し始めてから数ヶ月が経ったある日、取引先から「塗料を使ってローコストでマンションのリフォームができたら面白いね」という話を聞きました。当時、「とにかく何でも試してみよう」と考えていた私は、この話に強い興味を抱き、塗料を使ったリフォーム事業に挑戦することを決意しました。

まず、不動産会社の知人に相談し、賃貸マンションのワンルームをリフォームさせてもらうことになりました。リフォームが完成すると、その出来栄えは想像以上に好評で、それまでなかなか入居者が決まらなかった部屋が、たった2週間で満室となったのです。この驚くべき結果に感銘を受けた私は、その成功の要因を冷静に分析することにしました。

分析の結果、不動産業界が抱えるさまざまな課題が明らかになりました。例えば、築年数が経過した物件の価値が低下し、空室が長期間続くことや、リフォーム費用が高額であるために物件のオーナーがリフォームを躊躇することなどです。これらの課題を解決することで、さらに多くの物件で同様の成功を収めることができると確信しました。

この経験から、塗料を使ったリフォーム事業に本格的に取り組むことを決意しました。低コストで高品質なリフォームを提供することで、全国の賃貸物件の価値を高め、多くのオーナーや入居者に喜んでもらえる事業を目指しました。この挑戦が、私たちの工場にとって大きな転機となり、新たな成功への道を切り開く一歩となったのです。

多能工によりリフォーム費を大幅削減する仕組みを完成

まず、賃貸住宅の状況を調べたところ、入居がなかなか決まらない部屋が多数あり、多くのマンションオーナーが困っていることが分かりました。当時、不景気と人口減少、そして個人の好みの多様化により、単に部屋を現状回復するだけでは入居者を確保するのが難しくなっていたのです。

また、少し前から流行し始めたリノベーション工事は、今風の部屋に改造することで入居者を惹きつけるものでしたが、その費用は非常に高額でした。さらに、リノベーションを行っても、実際に入居が決まるかどうかは保証されておらず、オーナーにとっての経済的メリットはほとんどないことも分かりました。

この現状を知った私は、「低コストで入居者が決まりやすいリフォームを提供すれば、賃貸住宅オーナーに喜んでもらえるはずだ」と考えました。一方で、当時の政権が進めていた「箱モノから人へ」という政策により、日本全体で建築工事の件数が減少し、多くの職人が仕事に困っていました。そこで私は、「賃貸住宅オーナーと建築職人をつなげることができれば、新たなビジネスになる」と思いついたのです。

しかし、単に地域のオーナーと職人をつなげるだけでは、全国展開できる大きなビジネスにはなりません。そこで、ビジネスを「仕組み化」することを考えました。

まず、賃貸住宅オーナーには、差別化したデザインを低予算の塗装によるリフォームで提供することにしました。塗装の利点は、クロスと違って質感が柔らかく、色のバリエーションも豊富に展開できることです。また、マスキングを用いて模様を入れるデザインを開発し、塗料自体にも抗菌・消臭などの機能を持たせました。

価格面では、「一人多能工」が工事を請け負うことで、コスト削減を図りました。一般的に建築業界では、工事が細かく分業されていますが、ワンルームのリフォームでも、クロス貼り、塗装、床張り、ダイノックなど、すべて違う職人が担当します。私は製造業の経験から、この分業システムに違和感を感じていました。一人の多能工がすべての作業を行えば、人件費を削減でき、コストを無駄なく抑えることができます。このシステムを実現するために、多能工の職人を養成する必要がありました。「これができれば、このビジネスは成功する」と確信しました。

こうして完成した仕組みが、塗料を用いて一人の多能工が差別化リフォームを行う、賃貸住宅専門のローコストリフォーム「ルームリファイン」です。

ルームリファインを前面に打ち出し、私とスタッフで営業を始めると、予想通り顧客からの評判は良く、受注件数は右肩上がりに増えていきました。また、一人多能工の職人を養成するために「ルームリファインスクール」を立ち上げました。ここでは工程やデザインをパターン化し、1週間でローコストリノベーションのすべてを学べるカリキュラムを提供しています。不景気の影響もあり、スクールは順調に入学者数を伸ばし、現在までに約200名の卒業生を輩出しています。

しかし、スクール運営だけでは課題が残りました。それは、多くの受講者がスキルを身につけても、営業力が不足して仕事を獲得できないことです。この課題を解決するために、私は新たな仕組みを考える必要がありました。

戸建ての再生でわかった古家の持つ大きな可能性

さらなる転機は、あるお客様からの問い合わせで訪れました。それまでの顧客はほとんどが空室の多いワンルームマンションのオーナーでした。しかし、ある日「戸建（長屋の一戸）のリフォームをルームリファインでやってもらえませんか」という依頼がありました。知人からの紹介でもあり、戸建てのリフォームは初めてでしたが、私は快く引き受けました。

リフォームを行ったのは、築40年の古い木造住宅です。

工事を進めると、その家は見違えるように美しくなりました。驚いたことに、リフォーム後、長年借り手がつかなかったこの築古の戸建が、わずか2週間で入居者を見つけたのです。しかも、通常のリフォームよりもずっと安価に済んだため、オーナーにも大変喜ばれました。

さらに、私は工事だけでなく、その物件の入居付けの営業も自主的に行いました。そのため、入居者から直接、物件を選んだ理由を聞くことができました。

「戸建賃貸は、マンションやアパートと違って共有部分がないので、とても使い勝手が良いんです。ずっと探していたのですが、ほとんどの戸建貸家は賃料が高いか、古くてボロボロの物件ばかりでした。でも、この戸建は家賃が手頃で、デザインもシックで落ち着いていたので、見つけてすぐに決めました」と入居者は喜んで話してくれました。

また、お部屋を紹介する不動産担当者にも話を聞くと、「低家賃で戸建に住めるのは顧客にとって非常に魅力的な選択肢です。貸家は少ないため、マンションやアパートに比べて競争力があります」との意見をもらいました。

これらの声から、私はいくつかの重要な点に気づきました。まず、現在の日本には築古の戸建を持て余して困っているオーナーがたくさんいること。次に、それらの戸建に差別化リフォームを施せば、マンションよりも入居者が決まりやすいこと。そして何より、低予算で築古戸建をリフォームすることで、オーナーにとっての資産価値（貸し出した際の利回り）を高めることができるということです。

「このビジネスは日本全国に需要がある」と大きな可能性を感じました。リフォーム後の物件が短期間で入居者を見つけた成功体験から、戸建てリフォームのビジネスモデルに確信を持ちました。この成功を機に、築古戸建の再生事業を本格的に展開することに決めました。

この新たな挑戦により、築古の戸建が持つ可能性を最大限に引き出し、オーナーにとっても、入居者にとっても満足度の高い住環境を提供できると確信しました。これからの展開が非常に楽しみです。

自らオーナーになり顧客視点でサービスを構築

私は仮説を実証するために、自ら戸建を購入してオーナーになってみました。顧客の立場に立って自社のサービスを見直すことで、よりお客様のニーズを理解できると考えたからです。実際にオーナーになってみると、多くの新しい発見がありました。

まず、顧客にとってリフォーム工事は目的ではなく、借り手を集めるための手段に過ぎないことに気づきました。オーナーがリフォームをするのは「家賃収入を得るため」であり、費用をかけて素敵なリフォームをしても、入居者が決まらなければ意味がありません。一方で、多くの工事業者は「良いリフォームを提供すればオーナーは満足するはずだ」と考えていますが、実際にはそうではないことが分かりました。この顧客視点に立つことが、ビジネスを構築する上で最大のポイントとなりました。

ある時、知人に頼まれて築古の1DKのマンションを購入しました。普通にリフォームして入居者募集を始めてもなかなかお客が入りませんでした。不動産業者に相談すると「築古だから難しい。早く売却した方がいい」と言われ、工務店からは「もっとお金をかけてリノベーションしないとダメですよ」と言われました。

資金が限られていたため、私は自分でリフォームを工夫し、数多くの不動産業者を訪問してようやく入居者を見つけました。しかし、それまでにかけたコストを考えると、大きな利回りにはなりませんでした。高い授業料でしたが、不動産業界の一面を知ることができ、今では良い経験だったと思っています。

顧客が求めているのは、リフォームそのものではなく、家賃収入であり、高い利回りです。リフォーム工事だけでなく、入居付けや家賃設定までも考慮したサービスを提供することで、よりオーナーの役に立つことができると気づきました。中には、新しい物件を購入して家賃収入を増やしたいと考えるオーナーもいます。物件購入の際に、リフォーム費用や想定家賃がわかれば、購入前に将来の利回りを計算でき、リスクを大幅に減らすことができます。

そこで、私たちのサービスでは、リスクが低く高利回りの物件が購入しやすいように、築古戸建専門で購入から入居付け・管理までのサポートをトータルで提供することに決めました。

さらに、多くのお客様から話を聞くうちに、不動産オーナーが意外と「孤独」であることもわかってきました。困ったことがあっても、気軽に相談できる知人や仲間がいないのです。そこで、「不動産の話や勉強を一緒にできる場を提供できれば、多くの人に喜んでもらえるだろう」と考えました。

また、私自身がオーナーになってみて気づいたことがあります。それは、我々が投資として行っている築古戸建の再生が、周辺住民にも非常に喜ばれているということです。ある時、リフォーム工事を始めると、隣に住む高齢の女性が声をかけてきました。

「隣が空き家だと心配で不安でした。夏は畳が腐って変なにおいもしていたので、誰かが住んでくれると本当に安心です」と言ってくれました。また、別の近所の方は「やっとこの家に住んでくれるんですね。町内に空き家が増えると治安も悪くなりそうで困っていたんです」と教えてくれました。

これらの声を聞いて、私は「このビジネスは地域貢献・社会貢献になるんだ」と確信しました。社会に求められているビジネスだからこそ全国展開できる。しっかりとした仕組みで拡大していこうと決意しました。

これが、入居者、オーナー、工事会社、地域住民のすべてにとって利益となる「四方よしビジネスモデル」完成の経緯です。

空き家・古家再生投資を学んで体験する場をつくる

四方よしビジネスモデルを実現するために、私は一般社団法人「全国古家再生推進協議会」を設立しました。この協議会では、参加する投資家が安心して楽しく学びながら実践できる仕組みを提供しています。

まず、オンライン講座を通じて賃貸不動産投資の基礎から応用までを学べるシステムを整えました。さらに、現地で古家を見学し、投資を検討する体験ができる「空き家・古家物件見学ツアー」も提供しています。このツアーでは、築古戸建を見学しながら、その場で専門家が査定を行い、投資シミュレーションを実施します。

空き家・古家物件見学ツアーに参加することで、投資家は築古戸建の再生の専門家と一緒に物件を見学し、家賃、購入額、工事内容、工事額などについて詳しい解説を受けることができます。また、同じツアーに参加する投資家たちと交流し、楽しく会話しながら学ぶことができる貴重な機会となっています。単に物件購入を検討するだけでなく、来て、見て、楽しく学べるエンターテインメントに満ちたイベントとなるよう心がけています。

参加者の安心安全を確保するために、空き家再生の専門家を教育・育成する仕組みも整えました。工事経験者や関係者を対象に、築古戸建不動産投資の知識や差別化リフォーム工事のノウハウを教育しています。これにより、工事会社も安定した収益を確保できるようになり、下請けではない事業として成長しています。

2016年5月にサービスを開始してから、事業は大きく成長しています。会員数は増加し、空き家・古家再生戸数も圧倒的な実績を残しています。また、全国各地に活動範囲を広げています。

短期間で事業が成長した理由は、個人の投資活動と社会貢献が同時にできる点にあると考えています。少子高齢化による年金問題が懸念される中、2019年に国が発表した「老後資金2,000万円問題」により、国民の将来に対する不安がさらに高まりました。政府も「貯蓄から投資へ」と個人の投資活動を支援する政策を進めていますが、低額で継続的な収入が得られる空き家投資は大いに注目されています。

また、SDGsが叫ばれる昨今では、お金儲けだけでなく持続的に社会に貢献することや他者への奉仕が重要視されています。空き家投資は、この2つの社会的な要請を同時に満たす手段として、多くの人々の心に響きました。コロナ禍で将来への不安が大きくなったことも、会員増加の大きな理由の一つです。

四方よし！の仕組みで日本の空き家を解消する

このサービスは、東大阪で製造業を経営していた私、大熊重之が、多能工による低コストリフォームの仕組みを作り上げたことから始まりました。最初は一人で、会社の塗料を使い、自分の手で空き家の内装を塗ることからスタートしました。初めは失敗も多くありましたが、異なる業界から不動産に参入したことで、新しい発想が生まれ、それが成功の鍵となりました。

空き家投資が社会にもたらすメリット

改めて、空き家投資が社会にもたらす4つのメリットを紹介します。

１．低家賃で戸建に住めることで入居者に喜ばれる

再生された戸建て物件は、低家賃で提供されるため、多くの入居者に喜ばれています。特に、家族連れやペットを飼っている人々からは、「安心して住める」「広々とした空間で快適」といった声が寄せられています。

２．持ち主が収益を得られることで喜ぶ

持ち主はリフォームにより空き家を収益物件に変えることで、安定した家賃収入を得ることができます。「低リスク高利回りの投資先」として人気があり、3年で20戸も再生する持ち主も現れました。

３．工務店には雇用が提供できる

リフォーム事業は工務店にも雇用を生み出し、安定した収益を提供します。「下請けを脱却することで経営の安定とやりがいが生まれた」という声もあり、工務店にとっても大きなメリットがあります。

４．地域の住民からは「空き家がなくなり安心だ」と感謝される

空き家が再生されることで、地域の景観が改善され、治安も向上します。近隣住民からは「空き家がなくなり安心です」「地域が活性化して嬉しい」という感謝の声が多く寄せられています。

実例と今後の展望

再生した戸建に住む入居者からは、「小さい子どもがいても安心して住める」「戸建ならペットと一緒に住むのに最適です」といった声が寄せられています。さらに、持ち主の中には、「低リスク高利回りなので、どんどん投資します」と言って、3年で20戸も再生する方が出てきました。工務店からは「下請けを脱却することで、経営の安定とやりがいが生まれました」という声もいただいています。

今後も全古協では、「四方よし！で全国の空き家を無くす！」という宣言のもと、活動地域を広げ、さらなる会員数の増加に努めていきます。空き家にはそれぞれ思い出や物語があります。私たちは、その思いと共に空き家を活用し、その物語を未来へとつなげていきます。

空き家投資の未来

この短期間で事業が成長した理由は、個人の投資活動と社会貢献が同時にできる点にあると考えています。少子高齢化による年金問題が懸念される中で、2019年に国が発表した「老後資金2,000万円問題」によって、国民の将来に対する不安がさらに高まりました。政府も「貯蓄から投資へ」と個人の投資活動を支援する政策を進めていますが、低額で継続的な収入が得られる空き家投資は大いに注目されています。

また、SDGsが叫ばれる昨今では、お金儲けだけでなく持続的に社会に貢献できること、他者への奉仕する喜びが重要視されています。空き家投資は、この2つの社会的な要請を同時に満たす手段として、多くの人々の心に響きました。コロナ禍で将来への不安が大きくなったことも、会員増加の大きな理由の一つです。

これからも、全古協は日本全国の空き家問題に取り組み、四方よしのビジネスモデルで地域社会に貢献し続けます。